吴**、刘**与张*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人吴**、刘**房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨开民初字第0014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：

2010年1月25日，吴**、刘**（甲方）与张*（乙方）签订了《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于无锡市胡**北侧（一期B地块）1903平方米的商业用房（二楼面积为1843平方米、底楼客厅及楼梯间分摊面积60平方米，共计1903平方米）出租给乙方，乙方同意承租用途为商业用房、仓库及办公用房，租赁期限为6年，即自2010年6月1日至2016年5月31日止；租金价格为每平方米每年225元（不含税价），年租金总价为428175元，租金按季度交付，一年分四次支付完毕，每期租金提前15天付款，若乙方逾期超过15天按违约处理；甲方确保外电、外水、消防、环卫等外部设施到位合格，涉及内部设施由乙方自行解决，费用自理；在市政、消防、排污、环保、卫生、保安、绿化等部门如需甲方出面或提供相关文件、批文以办理乙方租赁房屋的相关事宜时，甲方应负责提供相关文件，以便乙方顺利办理以上事宜；若因整体房屋的排污、消防等未验收合格导致乙方相关证件不能顺利办理，影响乙方正常经营，甲方必须承担全部责任并赔偿乙方所有的损失（包括但不限于装修的损失）。

2010年3月27日，吴**、刘**（甲方）与张*（乙方）签订了《胡埭张舍苑北侧（一期B地块）租赁补充协议》1份，约定：甲乙双方于2010年2月签订胡埭张舍苑北侧（一期B地块）租赁协议，现因甲方提供的出租房未通过环保验收，而对乙方今后的经营将造成一定影响，现明确双方的责任，特签订本补充协议：一、所有因租承房屋未通过环保验收而造成的纠纷、罚款均由甲方全权负责处理并承担相应经济损失（详见无锡市滨湖区胡埭镇人民政府有关对滨湖区环保局的承诺书面意见）；二、涉及乙方在经营活动中产生的环保问题，由乙方自行妥善处理和解决，乙方需按照国家有关环保方面的政策法规执行，与甲方无关；三、为防止周边居住居民对饭店开办产生的投诉和信访问题，甲方协助乙方办好周边居民的同意承诺书，以减少今后产生的矛盾；四、甲方配合乙方进行一楼至二楼楼梯洞口封闭，由甲方联系设计及施工单位进行设计和施工，其所有费用由乙方承担；五、由于该物业未获环保认证，导致乙方装修工程延期，经双方协商后将租赁期延后一个月，租赁期限自2010年7月1日至2016年7月31日止。

2010年7月29日，吴**、刘**（甲方）与张*（乙方）又签订《胡**北侧（一期B地块）租赁补充协议》1份，约定：一、甲方愿意将原合同的租赁期限延长四年，租赁期限自2016年7月1日至2020年10月29日；二、甲乙双方协定，二楼面积1843平方米、分摊面积60平方米，合计总面积1903平方米，租金以每平方米每年275元（不含税金），年租金总价为523325元。同日，吴**、刘**（甲方）与张*（乙方）又签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将无锡胡**北侧（一期B地块）2965平方米的商业用房（其中一楼面积104平方米、三楼面积1498平方米，四楼面积1192平方米，机房面积92平方米，一楼大厅及电梯楼梯分摊面积79平方米，累计租赁面积2965平方米）出租给乙方，乙方同意承租用途为商业用房、仓库及办公用房，租赁期限为10年，即自2010年10月30日至2020年10月29日，租金价格为前六年每平方米每年170元（不含税价），租金每年504050元，后四年租金价格在原价上每年每平方米增加20%为204元（不含税价），租金每年604860元，租金按半年度交付，一年分二次支付完毕，每期租金提前15天付款，若乙方逾期超过15天按违约处理；甲方确保外电、外水、消防、环卫等外部设施到位合格，涉及内部设施由乙方自行解决，费用自理；在市政、消防、排污、环保、卫生、保安、绿化等部门如需甲方出面或提供相关文件、批文以办理乙方租赁房屋的相关事宜时，甲方应负责提供相关文件，以便乙方顺利办理以上事宜。

合同签订后，张*在上述房屋的二楼开办了滨湖区胡**庆楼酒店（以下简称鸿庆楼酒店）；张*把三楼等转租给焦春书用于经营滨湖区胡*至尊娱乐歌厅（以下简称至尊娱乐歌厅）；张*把四楼等转租给陈**用于经营滨湖区胡*吉庆商务宾馆（以下简称吉庆商务宾馆）。

2011年8月3日，无锡**境保护局对吉庆商务宾馆出具《限期办理环境影响审批通知书》1份，载明：按照国家《环境影响评价法》等有关法律、法规规定，建设单位在办理工商注册登记的同时，必须在建设项目开工前及时办理建设项目环境影响审批手续，为确保贵单位的合法权益，避免不必要损失，现*通知贵单位：请于2011年8月18日前来滨湖**中心环保窗口咨询和办理相关手续，在未经环境影响审批前不得开工建设（经营）。2011年12月8日，无锡**境保护局对焦春书暨至尊娱乐歌厅业主环境违法一案作出锡滨环罚决字（2011）第84号《行政处罚决定书》，载明：你单位未报环保部门审批同意，擅自于2011年5月10日起开始在无锡市滨湖区胡**蓉路11号建设歌厅娱乐项目。2011年9月29日，本局下发了《无锡**境保护局限期补办环境影响审批手续通知书》，要求你单位立即停止歌厅项目的建设，在2011年10月10日前补办环境影响审批手续。2011年10月12日，本局环境行政执法人员对你单位再次现场检查时，发现你单位仍未办理环境影响审批手续且继续在进行歌厅娱乐项目的建设。你单位上述行为违反了**务院《建设项目环境保护管理条例》第九条第二款关于环境影响评价制度的规定，依法应当予以处罚。本局决定对你单位予以如下处罚：处以罚款人民币8000元整。2012年3月20日，至尊娱乐歌厅缴纳了罚款8000元、加收罚没款2640元，合计10640元。2014年2月，无锡市滨湖区环境监察大队对吉庆商务宾馆出具772号《环境违法行为限期改正通知书》1份，载明：经我队现场调查发现，你单位有以下环境违法行为：未经环保审批同意，擅自在胡埭镇张舍苑B块北侧11号从事住宿服务，现根据有关环境保护法律及相关规定，对你单位提出以下限期整改要求：限于2014年3月15日前补办环保审批手续。2014年2月24日，无锡市滨湖区环境监察大队对鸿庆楼酒店作出了《环境违法行为限期改正通知书》，内容如下：经我大队现场调查发现，你单位有以下环境违法行为：未经环保审批同意，擅自在胡埭张舍北侧11号从事中餐经营，现根据有关环境保护法律及相关规定，对你单位提出以下限期整改要求：限于2014年3月15日前补办环保审批手续。

2014年1月2日，吴**、刘**诉至法院，要求张*立即支付涉案房屋租金2326498元，并按照中**银行同期同类贷款利率支付该款自2015年4月22日起至判决确定的给付之日止的利息。

被上诉人辩称

张*原审辩称：其对于吴**、刘**主张的涉案房屋租金2326498元的数额没有异议，但是吴**、刘**不是涉案房屋的所有权人，故双方签订的《房屋租赁合同》无效，吴**、刘**无权要求其支付房租；涉案房屋的手续不健全，虽然取得了工程规划许可证，但是该房屋没有竣工验收合格、消防和环评手续至今未办理，故涉案房屋不具备正常合法使用的条件；吴**、刘**没有按照合同约定积极履行办理环评等手续，导致其无法合法经营，现其要求驳回吴**、刘**的诉讼请求。

一审中，双方一致确认：截至2015年3月31日，扣除吴**、刘**在张**消费的餐费，张**结欠吴**、刘**二楼等的租金856352元、三楼和四楼等的租金1470146元，合计2326498元。

另查明：2006年5月19日，无锡**湖分局颁发锡规滨地许（2006）第036号《建设用地规划许可证》，载明：“用地单位为胡埭镇人民政府、用地项目名称为张*地块农民安置房、用地位置胡埭镇张*村、用地面积为可建设用地面积约157160平方米，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。”2006年12月无锡市发展和改革委员会颁发了锡发改资（2006）第267号《关于滨湖区胡埭镇建造征地拆迁安置房项目立项的批复》，内容如下：“滨湖区发展和改革局：你局锡滨发改基（2006）第625号报告悉。经研究，同意你区胡埭镇建造征地拆迁安置房，并予立项。该项目总建筑面积约11万平方米，总投资估算2亿元，所需资金按规定渠道解决。项目实施应落实环保要求，同时认真执行有关政策规定。所建住宅的安置工作，应按有关规定办理。希按规划、环保要求进行选址定点，并按基本建设程序办理有关建设手续后，认真组织实施。”2009年3月17日，无锡**湖分局颁发建字第F-3202112009A0036号《建设工程规划许可证》，载明“建设单位为无锡市滨湖区胡埭镇人民政府、建设项目名称为征地拆迁安置房张*地块（富安一期），建设位置为胡埭镇张*村，建设规模为178038平方米，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。”在该《建设工程规划许可证附件》中列有B块商业用房，涉案房屋即属于B块商业用房。2009年4月7日，富安一期B地块拆迁安置房经施工单位无锡市**有限公司、监理单位无锡太**有限公司、建设单位胡埭镇人民政府、设计单位无锡市**责任公司、无锡**质勘察院等单位共同参与，通过了工程竣工验收，并出具了《单位工程竣工验收证明书》。2010年2月9日，无锡市公安消防支队向无锡市滨湖区胡埭镇人民政府出具了《建设工程竣工验收备案凭证》，载明：“你单位于2010年1月28日经网上备案受理系统进行了富安一期B块（该工程位于胡埭镇，建筑总面积为58000平方米，为最高11层的住宅，及1栋4层的商业用房，地下汽车库建筑面积1563平方米）工程竣工验收消防备案，备案号：320000WYS100004313）。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象。**我队现场检查，该工程已具备使用条件，消防验收抽查合格。你单位对建筑消防实施应当定期维护保养，保证完好有效。”2015年1月，无锡市滨湖区建设局出具了《关于胡埭镇富安一期B块竣工验收情况的说明》1份，载明：“胡埭镇富安一期B块建设工程项目建设单位胡埭镇人民政府根据施工单位提供的工程竣工报告，于2009年5月由建设单位建设管理部门组织，有施工单位无锡**工程公司、监理单位无锡太**有限公司、设计单位无锡**有限公司、勘察单位无锡**质勘察院等单位共同参与，由滨湖区建设工程质量监督站监督，进行了工程竣工验收，验收过程中发现的质量问题施工单位按要求实施了整改。验收后参建各方形成了工程质量验收记录和相关检查、评估报告，滨湖区建设工程质量监督站在监督验收过程中未发现违反国家建设工程质量验收有关规定的行为。工程项目于2010年2月通过无锡市消防支队的建设工程竣工验收备案，工程通过了建筑水电检测和电梯检测，并形成了报告。综上所述，可认为胡埭镇富安一期B块建设工程项目符合房屋质量安全使用的要求，特此予以说明。”

又查明：2007年8月，无锡**有限公司、无锡市滨湖区胡*镇人民政府（甲方）与无锡市**有限公司（乙方）订立了《房屋租赁（租金抵算工程款）合同》1份，约定：甲方将其合法拥有的胡*安置房一期B地块商业配套用房6600平方米（其中综合楼约5800平方米，二层楼店面房800平方米）出租给乙方，房屋租金抵算乙方工程款，乙方承诺租赁该房屋仅作为商业配套使用，该房屋租赁期同该地块土地有效期，按法律规定租赁合同有效期20年期满后，本合同自动续期，不再另签合同。2014年5月3日，无锡金**有限公司出具《说明》1份，载明：由于结欠说明人工程款，无锡**有限公司和无锡市滨湖区胡*镇人民政府因此将坐落于胡*富安一期B地块商业配套用房（面积6600平方米）出租给说明人使用，租赁期限为该地块土地有效期，在此租赁期限的租金抵充结欠说明人的工程款。上述工程款实际属于刘**和吴**所有；换句话说，无锡**有限公司和无锡市滨湖区胡*镇人民政府实际是结欠刘**和吴**工程款。因此对胡*富安一期B地块商业配套用房（面积6600平方米）实际享有处分权的是刘**和吴**，而并非说明人。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《胡**北侧（一期B地块）租赁补充协议》、《建设用地规划许可证》、《关于滨湖区胡埭镇建造征地拆迁安置房项目立项的批复》、《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、《建设工程竣工验收备案凭证》、《限期办理环境影响审批通知书》、《环境违法行为限期改正通知书》、《行政处罚决定书》、《关于胡埭镇富安一期B块竣工验收情况的说明》、《房屋租赁（租金抵算工程款）合同》、《说明》及当事人的陈述等证据在卷佐证。

原审法院认为：

吴**、刘**与张*之间的《房屋租赁合同》2份、《胡**北侧（一期B地块）租赁补充协议》2份，均系双方当事人自愿订立，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故上述合同合法有效。涉案房屋已经办理了立项、规划、消防等手续，系合法建筑，可以使用。涉案房屋虽然未经环评验收合格，但是张*对房屋的该瑕疵是明知的，为此双方于2010年3月27日签订了《胡**北侧（一期B地块）租赁补充协议》，并约定：所有因租承房屋未通过环保验收而造成的纠纷、罚款均由吴**、刘**全权负责处理并承担相应经济损失，涉及张*在经营活动中产生的环保问题，由张*自行妥善处理和解决，张*需按照国家有关环保方面的政策法规执行，与甲方无关等；并且双方又于2010年7月29日签订了《胡**北侧（一期B地块）租赁补充协议》1份，将原合同的租赁期限延长四年；同日双方再次签订了《房屋租赁合同》1份，约定将无锡胡**北侧商业用房中的部分一楼、三楼、四楼、机房等2965平方米的房屋出租给张*。因此，张*是在明知涉案房屋未通过环评验收手续的情况下承租了上述房屋。虽然环保部门向张*在二楼经营的鸿庆楼酒店、焦春书在三楼经营至尊娱乐歌厅、陈**在四楼经营的吉庆商务宾馆发出过《环境违法行为限期改正通知书》等，并且焦春书被环保部门处以罚款8000元、加收罚没款2640元，合计10640元的处罚，但是环保部门未作出过责令停止营业的处罚决定，且张*、陈**、焦春书在此期间也未中断经营，故涉案房屋未办理环评验收合格手续对张*等人的经营活动未造成实质性的影响，上述房屋的瑕疵不构成根本性违约。因此，张*承租上述房屋应当按照约定及时付清租金，故吴**、刘**要求张*支付租金2326498元、并由张*按照中**银行同期同类贷款利率支付该款自2015年4月22日起至判决确定的给付之日止利息的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，该院判决如下：张*于判决发生法律效力之日起15日内支付吴**、刘**租金2326498元，并按照中**银行同期同类贷款利率支付该款自2015年4月22日起至判决确定的给付之日止的利息。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费25748元，由张*负担。

张*不服向本院提起上诉称：依据无锡**环保局认定，涉案房屋环保未验收，项目不得投入使用。这当然对其经营活动有实质影响，导致其不能正常合法经营，因此属于根本性违约。一审法院认为涉案房屋未办理环评验收合格手续对其的经营活动未造成实质性的影响，上述房屋的瑕疵不构成根本性违约是错误的。请求二审法院撤销原判，改判驳回吴**、刘**的一审全部诉讼请求。

被上诉人吴**、刘**辩称：涉案房屋虽然未经环评验收合格，但是张*对房屋的该瑕疵是明知的，并且鸿庆楼酒店一直在营业。因此，张*应当按照约定及时付清租金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明事实与一审相同，本院予以确认。

张*为证明自己的上诉主张，向本院提供下列证据：

1、《关于对滨湖区胡**庆楼酒店项目的审查意见》（复印件），证明滨湖区胡埭镇政府对于涉案房屋未办理环保手续应该承担法律责任，以及承诺全额赔偿的事实。

2、诉状、反诉状、应诉通知书（复印件），证明双方之间确认合同效力案件正在滨湖区人民法院审理。

3、滨湖区环保局关于滨湖区胡*至尊娱乐歌厅“新建卡*OK项目”《建设项目环境影响报告表》的批复（复印件），证明张舍苑小区环保不验收，该项目不得投入使用。

4、滨湖区胡**建设办、无锡金**有限公司于2011年8月19日出具的《证明》（复印件），证明涉案房屋正在办理房产证中。

5、滨湖区胡*镇政府于2011年9月7日出具给滨湖区环保局的《情况说明》（复印件），证明胡*镇计划于2012年12月前促使胡*化工助剂厂搬迁到位。

6、滨湖区环保局《关于滨湖区胡**政府“张*地块拆迁安置点建设项目”环境影响报告书的批复》（复印件），证明该项目须通过该局环评验收合格后，方可投入正式使用。

7、电话录音整理资料（复印件），证明涉案房屋至今未通过环评验收。

吴**、刘**质证意见：真实性没有异议，但张*对诉争房屋的瑕疵是明知的，并且鸿庆楼酒店一直在经营。因张*在本案诉讼过程中向其发函主张合同无效，要求解除合同，故其根据合同法第九十二条规定诉至法院要求确定合同效力，与本案无关。

吴**、刘**为证明鸿庆楼酒店一直在经营，向本院提供2014年12月22日鸿庆楼酒店出具的餐饮发票两张。

张*质证意见：真实性没有异议，但吴**、刘**的证明目的需要核实，因为仅凭发票不能证明鸿庆楼酒店在经营。

以上事实，有张*提供的《关于对滨湖区胡**庆楼酒店项目的审查意见》、《建设项目环境影响报告表》、《证明》、《情况说明》、《关于滨湖区胡**政府“张*地块拆迁安置点建设项目”环境影响报告书的批复》，吴**、刘**提供的发票及当事人的陈述等证据在卷佐证。

二审争议焦点是：一、双方签订的租赁合同以及补充协议是否有效。二、吴**、刘**要求张*支付租金以及相应利息应否支持。

本院认为

本院认为：

吴**、刘**与张*之间签订的房屋租赁合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。涉案房屋未经环评验收合格，违反的是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，张*以此主张合同无效，于法无据。张*是在明知涉案房屋未通过环评验收手续的情况下承租了上述房屋，说明张*对涉案房屋的性质用途是知晓的，且根据原审查明的相关事实，涉案房屋未办理环评验收合格手续对张*等人的经营活动并未造成实质性的影响，上述房屋的瑕疵不构成根本性违约。因此，吴**、刘**要求张*支付租金2326498元并按照中**银行同期同类贷款利率支付该款自2015年4月22日起至判决确定的给付之日止的利息，有事实和法律依据，应予支持。张*的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25748元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日