滨海**有限公司与滨海**理局租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人滨海**有限公司（下称金**司）因与上诉人滨海县城市管理局（下称滨海县城管局）租赁合同纠纷一案，均不服江苏省滨海县人民法院（2014）滨民初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

金**司一审中诉称，原告于2009年经招投标中标取得对滨海县城迎宾大道34座灯箱广告泊位经营权，并于2009年3月6日与被告城管局签订了《广告泊位经营权出让合同》。经营期间8年零3个月，并一次性缴清广告泊位费132000元。原告按合同要求对路面灯箱基础设施、地下主电缆、灯箱式样设计等全面施工。原告于2009年3月将灯箱广告位40座全部租赁给他人，并签订了租赁合同。但在灯箱竖立的次日，因被告要求拆除灯箱，双方经协商，口头约定：1、除南湖小桥8座灯箱保留，被告自愿承担原告每年其他被拆除26座灯箱的年租金；2、承担原告与客户签订的合同违约金90000元；3、承担原告场地租赁费、维护费、看管费、除锈费、材料费及人员工资，在此基础上，原告将已租赁出去的灯箱广告拆除，并租场地放置，每年进行维护，做好随时按装灯箱广告位招租的各项准备工作。被告分别于2009年、2010年、2011年支付给原告租金，合计410000元，2011年又因城市建设需要，被告要求原告重新制作政府广场上9座灯箱的广告泊位基础，原告为此又购买了材料40500元。5年来，被告除支付410000元外，其余损失未作补偿。原告正常收入得不到，还承担投资借款的高额利息及人员工资等相关费用。为维护原告的合法权益，特具状请求法院判决被告赔偿原告：1、2012年、2013年因经营需要向他人借款产生的利息损失108000元；2、原告与客户订立广告租赁合同违约金50000元（原主张90000元，审理中变更为50000元）；3、2009年度26杆灯箱安装制作费、车运费、灯箱画面制作费、人员工资损失36000元；4、经评估确认的损失1183760元，除去已支付的410000元，余额773760元；5、政府广场9座灯箱后增加的材料费40500元；6、灯箱场地租赁费2009年、2010年、2011年、2012年四年的租赁费7200元／年×4年＝28800元；7、原告灯箱除锈费、材料费、搬移费及人员工资，即2009年11430元、2010年13000元、2011年13300元、2012年14000元、2011年材料费13800元，共计65530元；8、看护费每年20000元，共4年80000元。被告承担本案诉讼费用及评估费用。

原告金**司为支持其诉讼请求提供了以下证据：

第一组

1、记帐凭证2页。

2、张**收据3张。

3、张**收据1张。

证明目的：证明利息损失108000元。

第二组

1、记帐凭证1页。

2、与好客来公司的合同。

3、好客来公司的50000元收据。

证明目的：支付违约金50000元。

第三组

1、季**收条2张。

2、运力费收条1张。

3、工资表1页。

4、喷绘收据1张。

证明目的：26杆灯箱安装制作费、车运费、灯箱画面费及人员工资损失36000元。

第四组

1、**城管（2006）17号文件。

2、广告位出让公告。

3、广告位出让合同。

4、城管局鉴定申请。

5、评估报告。

6、评估报告复核说明。

证明目的：评估鉴定总额1183760元，减去已付410000元，得773760元。

第五组

1、材料费收据1张。

2、加工费收据1张。

3、2009年延期协议。

4、2010年延期协议。

5、2011年延期协议。

6、2011年补偿报告。

证明目的：政府广场9座灯箱增加的修复费40500元。

第六组

1、租赁协议。

2、收条4张。

证明目的：灯箱场地租赁费28800元。

第七组

1、人员工资清单。

2、收条4张。

证明目的：灯箱除锈费、材料费、人员工资65520元。

第八组

1、看护协议1份。

2、收条4张。

证明目的：灯箱看护费80000元。

被告对原告证据的质证意见是：

第一组

1、记帐凭证2页。对其三性均有异议，是原告自行制作的凭证。

2、张**收据3张。对三性均有异议，即使是真的，也是原告与其他投资人的关系，与本案无关，而且作为原告对外以民间借贷的形式进行投资不能作为主张权利的依据。

3、张**收据1张。对三性均有异议，原告进行个人集资，违反了个人金融法律法规，是违法行为。

第二组

1、记帐凭证1页。对三性均有异议，是原告自行制作的凭证，不认可。

2、与好客来公司的合同。三性均有异议，被告无法确认原告是否与好客来公司存在协议。

3、好客来公司的50000元收据。对三性均有异议，因为原告是否支付该5万元仅凭票据不能认定，如果支付，应由银行的转账凭证。

第三组

1、季**收条2张。三性均有异议，不认可，这是个人打的普通收据。

2、运力费收条1张。三性均有异议，不认可。

3、工资表1页。三性均有异议，不认可。

4、喷绘收据1张。三性均有异议，因为经营单位收取原告费用应当开具正式发票，普通收据不能证实其是否真实收到。

第四组

1、**城管（2006）17号文件。对真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，与本案无关。

2、广告位出让公告。对三性无异议。

3、广告位出让合同。对三性无异议。

4、城管局鉴定申请。真实性无异议，但是对内容、合法性有异议，因为有关申请应当符合法律规定，与法律规定不符的，依法应无效。

5、评估报告。形式真实性无异议，对内容真实性、合法性、关联性有异议。因为该评估报告的评估方式不符合法律规定，评估的内容、结果均不具有真实性。

6、评估报告复核说明。形式真实性无异议，对内容真实性、合法性、关联性有异议。因为该评估报告的评估方式不符合法律规定，评估的内容、结果均不具有真实性。

第五组

1、材料费收据1张。三性均有异议。是个人出具的收据。

2、加工费收据1张。三性均有异议。

3、2009年延期协议。对三份延期协议真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因为双方虽然签订协议，但是对合同的履行以及是否应当支付赔偿费用，需要根据法律规定的精神以及合同的内容进行确定。双方协议仅仅证实了双方的意思表示，但不能表明其意思表示符合法律规定。

4、2010年延期协议。

5、2011年延期协议。

6、2011年补偿报告。对真实性无异议，但是对合法性、关联性有异议，因为该报告上被告单位的广告管理科签署的意见应根据法律规定及合同约定进行处理、认定。

第六组

1、租赁协议。对三性均有异议，被告无法确认原告与王*签订的协议、来源是否属实。

2、收条4张。不认可，因为这收条均是个人出具的条据，无法确定是否真实履行。

第七组

1、人员工资清单。三性均有异议，因为该清单是原告单方制作，是手写的说明，不能确认是真实的。

2、收条4张。三性不予认可，因为上述票据均是个人所出具的收款收据，是否真实不能认定。

第八组

1、看护协议1份。三性均有异议，因为该协议是由韩*个人与原告签订的协议，该协议书上有原告法定代表人贾**签署的三次延长期限的笔迹。所有的墨水和笔迹均相同，有同时形成的可能。

2、收条4张。三性均有异议，上述票据每次都达到2万元，要求提供原告支付该8万元的真实凭据。

一审被告辩称

滨**管局一审中辩称，1、被告已对原告的26杆灯箱进行了足额补偿。原告对于因政府规划变更，停止实施使用尚未安装的26杆户外广告灯箱，原告对此是清楚的，事后也补偿了410000元。当初34杆灯箱的使用价款为132000元，26杆灯箱的造价只有100000元，因此被告已足额补偿了。2、不能安装灯箱是因为政府规划变更，不是被告主观故意违约。政府规划变更是双方当事人无法预料的，不属于商业风险，虽然不能称为严格意义上的不可抗力，但确实是客观原因造成的。被告可以请求解除合同，即使原告不同意解除，被告也可以根据合同法以及最**法院关于适用经《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条的规定请求依法强行解除合同。3、被告已对原告进行了补偿，而不是赔偿，原告要求赔偿可得利益损失没有事实和法律依据。双方签订的《泊位出让合同书》第四条第3款明确约定，如因政府政策规划变更提前终止合同的，由“甲方给予补偿”。“补偿”和“赔偿”在法律上有不同的含义，“补偿”是对财产损失的弥补，而“赔偿”可以对可预见范围内的利益赔偿。4、原告主张的赔偿项目存在虚构事实、重复计算、超额计算。5、被告没有要求原告停止履行合同，不能履行合同的原因不是被告造成的。

一审法院查明

一审法院经审理查明：原告金**司从事户外广告设计、制作、发布、代理业务。2008年11月6日，被告滨**管局发布了《户外广告泊位使用权竞价出让公告》，该公告公示对滨海县迎宾大道西路段（原迎宾西路天海元大酒店门前――204国道）户外广告泊位（小高炮和灯箱）使用权向社会进行公开竞价出让。原告通过公开竞标，获得公告所示路段的户外广告泊位经营权。原、被告双方于2009年3月5日签订了《县城迎宾大道西路段北侧（灯箱）户外广告泊位出让合同书》，约定：出让标段为滨海县迎宾大道西路段北侧（原迎宾西路天海元大酒店门前至204国道）户外广告泊位（灯箱34只）；泊位出让期8年，2009年3月6日起至2017年6月6日止；灯箱34只，出让价格为132000元；甲方（城管局）按规定为乙方（金**司）办理户外广告设置许可证，如因政府政策、规划变更等原告需提前终止合同的，甲方将按规定退还剩余年限租金，并由相应资质的价格评估部门对乙方造成的损失进行评估，按评估结果甲方给予补偿；乙方承担受让期间发生的一切费用，包括广告设计、制作安装费、维修翻新费、画面更换费、耗电耗材费及各类税费等；乙方须在签订出让合同后的三个月内将所有广告设施按文件规定的要求制作安装。合同签订后，原告对外承接了广告发布业务。后被告滨**管局以县政府规划变更为由，要求原告停止安装尚未安装的26杆（原、被告双方在庭审中同意尚未安装的广告灯箱按26杆计算）户外广告灯箱。原告为此要求被告予以赔偿损失，双方于2009年7月5日、2010年3月26日、2011年6月27日分别签订了协议书，约定对乙方（金**司）的经济损失予以补偿，三次分别补偿160000元、130000元、120000元，合计410000元，并约定甲方（城管局）在给予赔偿款后，乙方再私自安装灯箱将视为违约，并将赔偿款全额返还给甲方。现原告认为被告补偿的410000元不足以弥补其损失，与被告进一步协议赔偿未果，于是向一审法院起诉要求赔偿损失。

一审法院认为

由被告滨**管局申请，一审法院委托盐城中**限公司对原告的损失进行评估，该公司于2013年9月14日出具评估报告。鉴定意见认为，根据金**司提供的分别于2009年4月6日、2012年6月26日，与滨海县**限公司签订的灯箱年租金5000元／杆、6500元／杆的租赁合同，并结合滨海县灯箱租赁市场调查情况，取每杆灯箱年平均租金为5500元／杆。依此计算出：灯箱总的租金为26杆×5500元／杆／年×9.83年＝1405690元；拆除灯箱寄存场地租金为7200元／年×4年＝28800元；拆除灯箱的看护费为20000元／年×4年＝80000元；拆除灯箱的维护保养费为13525元／年×4年＝54100元。以上合计1568690元。被告滨**管局对该鉴定报告提出异议，提交了复核申请，认为利润的计算应剔除成本；损失的计算时间延长使用期限一年零七个月是为了弥补城市创建时割除的9杆灯箱的基脚的补偿，实际时间应按合同约定的8年计算；对于寄存场地租金、看护费、保养费不应作为损失，且计算的时间和数额无依据。鉴定机构盐城中**限公司针对城管局的复核申请，作了复核说明，采纳了根据合同约定计算年限为8年及利润中剔除相关成本费用的意见，最终意见认为每杆灯箱的年利润为：年租金5500元-税金354.56元-灯箱画面材料费72元-电费105.6元-人工费及维护费60元＝4908元。26杆灯箱8年的投资损失为4908元／年×26杆×8年＋场地租金28800元＋看护费80000元＋保养费54100元＝1183760元。

另查明：原告在滨海县政府广场上设立了9杆灯箱，因政府城市规划的需要，被割除了灯箱基脚，重新挖造。原告为此于2011年10月27日向被告书面申请赔偿经济损失50000元，被告答复同意延长该处灯箱和泊位的使用期一年零七个月。

一审法院认为，原、被告之间签订的《户外广告泊位出让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告不履行合同义务，原告要求赔偿损失应予支持。

关于损害赔偿的范围，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取积极的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。最**法院《印发﹤关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见﹥的通知》（法*（2009）40号）规定：人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案为租赁经营合同，因一方违约造成的可得利益损失属于经营利润损失，根据以上规定，一审法院认为，确认该损失应综合考虑“可预见规则”、“减损规则”、“损益相抵规则”以及“过失相抵规则”，对原告的诉求作如下认定：

第1项诉讼请求，2012年、2013年因经营需要向他人借款产生的利息损失108000元。原告为此向一审法院举证了他人出具的借款借据，一审法院认为，该借据与本案不具有关联性，即使该损失确实如原告所述，实际产生，该损失是被告在签订合同时不可预见的，不应予以赔偿，对原告的该诉讼请求不予支持。

第2项诉讼请求，原告与客户订立广告租赁合同违约金50000元损失。该损失也是在被告签订合同时不可预见的。根据以上《合同法》的规定，不予以赔偿，对原告的该诉讼请求不予支持。

第3项诉讼请求，2009年度26杆灯箱安装制作费、车运费、灯箱画面制作费、人员工资损失36000元。一审法院认为以上费用属于经营成本，一审法院已支持了原告的可得利益损失，对该经营成本不应予以赔偿。

第4项诉讼请求主张，经评估确认的损失1183760元，除去已支付的410000元，余额773760元。该请求主张的是可得利益，根据《合同法》的规定应予支持。该鉴定意见认定的场地租金28800元、看护费80000元、保养费54100元，同样是被告订立合同时不可预见的，违反了“可预见规则”，且原告在得知被告不允许其再安装灯箱后没有及时将相关物资处理掉，同时违反了“减损规则”。最早在2009年7月5日，原、被告双方签订的《迎宾大道西路段北侧（灯箱）广告泊位经营权延期协议》中，第4条约定，乙方（金**司）在甲方（城管局）给予160000元赔偿款后，再私自安装灯箱将视为违约，并将赔偿款全额返还给甲方。该约定明确表示了原告金**司不得再安装灯箱广告，原告仍然花巨额费用保管，致使损失扩大，违反了以上《合同法》规定的“减损规则”，对不当扩大的损失，不予赔偿。关于可得利润的计算年限，合同约定泊位出让期8年，但同时注明经营期间2009年3月6日起至2017年6月6日止为8年零3个月，前后约定不一致，产生了歧义。一审法院认为，合同同时约定原告金**司须在签订出让合同后的三个月内安装到位，可以理解为前3个月为准备期间，不计入经营期间，计算利润应以8年为宜。鉴定意见对于26杆灯箱8年的利润计算为4908元／年×26杆×8年＝1020864元。关于可得利益，民法上所说的可得利益，是指权利人以其所有的或者由其经营管理的财产为基础和前提，通过生产经营行为期待实现的财产增值利益。这种利益具有未来性，它必须通过合同的实际履行以及权利人的一定付出才能得以实现。本案原告经营的是广告牌出租，在8年的实际经营过程中不能确定广告牌能够全部不间断地出租，及时获得收益，考虑到此因素，一审法院认为，酌情对鉴定意见建议的利润损失1020864元支持85%，应为867734元。除去已支付的410000元，被告应当对可得利益457734元承担赔偿责任。

第5项诉讼请求，政府广场9座灯箱后增加的材料费40500元。对该损失，被告已作出延长一年零七个月的补偿意见。参照鉴定意见每杆灯箱的利润为4908元／年，那么一年零七个月的利润计算为4908元／年÷12个月×19个月×9＝69939元，足以补偿原告在补偿申请报告中要求的50000元，因此，对原告主张的该损失不予支持。

第6、7、8项诉讼请求，灯箱场地租赁费2009年、2010年、2011年、2012年四年的租赁费28800元；原告灯箱除锈费、材料费、搬移费及人员工资65530元；看护费4年80000元。属于重复主张，不支持该项赔偿，理由同第4项诉讼请求。

被告滨**管局以县政府规划变更为由，辩称不承担赔偿责任。对此双方签订的合同有约定，应首先按合同的约定履行，合同第四条第3款规定：“如因政府政策、规划变更等原因需提前终止合同的，甲方（城管局）将按规定退还剩余年限租金，并由有相应资质的价格评估部门对乙方（金**司）造成损失进行评估，按评估结果，甲方给予补偿。”按该条规定，被告城管局因政府政策规划变更不履行合同，应当予以补偿，被告辩称的理由不成立，不予采信。

本院认为

综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、二百一十六条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、被告滨海**理局于本判决生效后二十日内赔偿原告滨海**有限公司人民币457734元；二、驳回原告滨海**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14324元，由被告滨海县城市管理局承担7300元，原告滨海**有限公司承担7024元。

上诉人金**司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，滨**管局未能按合同约定履行，导致我公司发生经营损失30多万元，其中向客户赔偿的5万元违约金，应滨**管局承担赔偿责任。对于上诉人的主张可得利益损失，已经评估确认为1183760元，滨**管局应按全部予以赔偿。一审法院仅支持了预期利润1020864元的85%依据不足。根据双方所签订的三份协议，我公司是根据滨**管局的承诺将灯箱及设备拆回来，租赁场地、维护、看管，评估意见中的场地租赁费、看护费、保养费、维修费、人工费均是实际发生的费用计162900元，不属于扩大的费用，亦应由滨**管局承担。一审法院判决严重损害了上诉人的合法利益，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。

滨**管局答辩称，一审法院对于金**司所主张的可得利益的请求予以部分支持是错误的，我局也就此提出了上诉，应当驳回金**司的全部八项诉请，金**司的上诉理由不能成立。

上诉人滨**管局不服上述民事判决，向本院提起上诉称，双方签订的合同不能全部履行系因政府政策规划变更的客观原因所导致的，并非系上诉人主观故意违约。上诉人已对金**司因拆除26杆广告灯箱进行了足额的补偿，金**司再主张可得利益没有依据。双方在《泊位出让合同书》第四条中明确约定如因政府政策规划变更提前终止合同的，上诉人承担补偿责任，并非赔偿责任，一审法院判决上诉人承担赔偿责任依据不足。即使上诉人的行为构成违约，一审法院按司法鉴定结论确定可得利润依据不能充分，本案司法鉴定认定每杆灯箱利润每年为4908元严重不符合客观实际，明显过高。实际上因滨海县城道路交通状况的变化，案涉灯箱的出租率不到50%，一审法院按85%的出租率确定金**司主张的利益损失没有依据。恳请二审法院撤销一审判决，依法改判驳回金**司的全部诉讼请求。

金**司答辩称，我公司在和滨**管局签订案涉合同后，为履行合同已实际投入110万余元（不含可得利益），并非滨**管局所讲的41杆灯箱共投入10余万元。滨**管局强制我公司拆除案涉的26杆灯箱，该行为构成违约，应该承担违约责任，滨**管局分批赔偿的41万元与我公司的实际投入及可得利益相差太远，我公司的合法投入与可得利益依法应受法律保护，本案中的司法鉴定结论是一审法院依法委托有资质的评估机构作出，其评估结论应当作为法院判决依据，滨**管局认为评估结论不能采用没有依据，其上诉理由不能成立。

二审另查明：双方一致认可于2009年7月5日、2010年3月26日、2011年6月27日所签订的三份经营权延期协议书中“广告泊位”，是指金**司被拆除的26杆灯箱泊位；三份协议中“赔偿的款项”是指金**司被拆除的26杆灯箱泊位当年的经营损失。双方一致认可三份协议中“延期一年”是指在金**司原合同约定的8年期限内，滨**管局每赔偿一年即扣除一年租赁期限。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异，对一审法院查明的事实本院予以确认。

本院认为，双方当事人所签订的《户外广告泊位出让合同》合法有效，对双方具有法律约束力。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，滨**管局未能按合同约定全面履行义务，致金**司26杆灯箱未能安装投入经营，该行为已构成违约，给金**司造成实际的经济损失，滨**管局对该损失应当承担赔偿责任。滨**管局之后虽然就该损失经协商分三次给予41万元的赔偿，但仍不能弥补金**司的实际损失，对于金**司主张的损失（含可得利益），依法应予支持。

关于赔偿的范围及赔偿原则问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条的规定予以综合确定，一审法院根据本案为租赁经营合同的性质，认为一方违约造成的可得利益损失属于经营利润损失，并确认该损失应综合考虑“可预见规则”、“减损规则”、“损益相抵规则”以及“过失相抵规则”符合法律规定。

关于金**司主张的与客户订立广告租赁合同违约金50000元及场地租赁费、看护费，保养费、维修费、人工费等实际发生的费用计162900元。因双方在签订合同时，滨**管局对该损失及相关费用不可预见，不符合可得利益损失的赔偿原则，不应得到支持。

关于金**司主张的经评估确认的损失1183760元，是否应全部支持的问题。在一审中，经滨**管局申请，一审法院依法启动鉴定程序，委托盐城中**限公司对金**司的损失进行评估，该公司所出具的评估报告依法可作为法院处理案件的参考依据。滨**管局认为该评估报告中灯箱的利润过高，不应为法院采信依据不足。该鉴定意见中认定的场地租金28800元、看护费80000元、保养费54100元等，违反了可得利益赔偿原则中的“可预见规则”及“减损规则”，上述费用不应得到赔偿。关于案涉26杆灯箱利润标准确定问题。每杆灯箱每年的利润经鉴定为4908元，按该标准计算金**司主张的可得利益为4908元／年×26杆×8年＝1020864元。因该可得利益具有未来性，必须通过合同的实际履行以及权利人的一定付出才能得以实现。金**司经营的是广告牌出租业务，在8年的实际经营过程中不能确定广告牌能够全部不间断地出租，完全及时获得收益，基于上述因素，一审法院对鉴定意见建议的利润损失1020864元酌情按85%予以支持并无不当，符合客观实际。因滨**管局已对租赁期限内的损失补偿了41万元，故滨**管局应对金**司的可得利益损失457734万元承担赔偿责任。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人金**司、滨**管局的上诉理由均不能成立，对其上诉理由，本院均不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28648元，由上诉人**有限公司负担14324元，上诉人滨海县城市管理局负担14324元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日