汤**与月星集团**有限公司定金合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人月**广场有限公司（以下简称月星公司）因与被上诉人汤**定金合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭开民初字第02354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

汤**原审诉称：2013年5月16日，汤**、月星公司就月星集**具广场7号建材馆达成租赁意向协议。汤**向月星公司缴纳定金60000元。该租赁意向协议载明的承租期为2013年10月1日至2016年9月30日。但由于建设工程及消防未完工、整体验收未通过、公共部分装修未做等原因，月星公司未能按时向汤**交付房屋。截止原审起诉前，汤**仍然不能进场装修，故诉至法院请求判令解除其与月星公司签订的商铺租赁意向书，月星公司双倍返还定金120000元。

一审被告辩称

月星公司原审辩称：月星公司对双方签订租赁意向书及向汤**收取60000元定金无异议。但月星公司与汤**之间未签订正式的租赁合同，在签订租赁意向书时租赁房屋尚未施工完毕，未经相关部门验收合格，不具备对外出租条件。根据有关法律规定，该租赁意向书应属无效。月星公司同意向汤**退还60000元定金，并承担合同无效的缔约过失责任，即给付汤**利息，该利息以60000元为基数，按中**银行同期贷款利率计算。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年5月16日，月星公司与汤**签订《商铺租赁意向协议书》一份，该协议书约定：一、汤**自愿向月星公司预定位于江苏省宿迁市沭阳县迎宾大道58号的沭阳月星国际家居生活广场内的商铺。二、汤**经营装饰品类，向月星公司承租沭阳月星国际家居生活广场7号楼一、二、三层，2400㎡（正式合同的面积以实际测绘面积为准）。三、意向承租期：2013年10月1日-2016年9月30日。协议签订后，月星公司收取汤**定金60000元，但由于月星公司出租的房屋不具备交付条件，至汤**于2014年11月5日向原审法院起诉时，租赁房屋仍不能交付，双方因而成讼。

一审法院认为

原审法院认为：汤**与月**司签订的《商铺租赁意向协议书》，不违反相关法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定严格履行。现因月**司的租赁房屋不具备交付条件，致使双方不能订立正式租赁合同，汤**不能实现合同目的，月**司已构成违约，汤**要求与月**司解除上述协议，双倍返还定金，有事实和法律依据，依法予以支持。月**司的辩解理由无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除汤**与月**司于2013年5月16日签订的《商铺租赁意向协议书》；二、月**司于判决生效后五日内返还汤**双倍定金120000元。案件受理费2700元，减半收取1350元，由月**司负担。

月星公司不服原审判决向本院提起上诉，请求依法改判驳回汤**原审的诉讼请求。其主要的理由是：1.原审判决认定租赁合同意向书有效有误。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的相关规定，出租的房屋应当取得房屋所有权证，符合安全标准，并符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定。因上述租赁意向书签订时，承租的房屋尚在建设中，未取得房屋所有权证，不符合相关安全标准，不具备向外出租的条件，故该租赁意向书的签订违反了相关法律规定，应为无效；2.鉴于双方签订的合同系无效合同，原审判决月星公司双倍返还定金无事实及法律依据，应当按照无效合同来处理。即使该合同有效，该定金性质应为立约定金而非履约定金。

被上诉人辩称

被上诉人汤**答辩称：因为月星公司的房屋未达到交付条件，故无法履行租赁意向协议书，汤**有权解除合同。无论定金的性质为立约定金还是履约定金，月星公司均应向汤**双倍返还定金。

双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：1、双方签订的租赁意向书是否有效；2、月星公司应否向汤洪波双倍返还定金120000元。

本院认为：（一）双方签订的租赁意向协议书合法有效。理由如下：1、月星公司与汤**签订的租赁意向协议书对租赁房屋的经营用途、地点、面积、单价、租赁期间等主要条款作出了明确约定，具有可履行性，因而双方当事人意思表示完整、明确、一致，对双方当事人均具有法律约束力。2、月星公司所述《城市房屋租赁管理办法》系原**设部1995年5月9日发布。根据住房和城乡**设部2010年12月1日发布的《商品房屋租赁管理办法》第二十八条之规定，原**设部前述规定同时废止。而《商品房屋租赁管理办法》第六条作了类似规定，明确违法建筑、不符合安全、消防等工程建设强制性规定标准等的房屋不得出租。其目的在于规范商品房屋的租赁行为，保护租赁当事人的合法权益，管理的重点在于实际已经交付的租赁房屋的状态，而不在于合同订立时的状态。特别是本案中，双方当事人就在建工程签订的租赁意向协议书不适用上述规定。因为，双方当事人在订立协议时，对预租赁房屋的在建状态、在建房屋将来必须依照规定通过各种强制性标准的验收方可实际交付的情形均是明知的，故双方当事人订立合同时的目的不违反上述规定，客观上也未发生前述规定第六条所列房屋交付承租人的事实。因此，月星公司以此为由主张合同无效理由不能成立，本院不予支持。（二）《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因月星公司未能按意向书的约定期限向汤**交付商铺，致租赁合同不能签订，汤**的合同目的不能实现，汤**据此请求解除合同并双倍返还定金的理由成立，本院予以支持。月星公司应向汤**双倍返还定金120000元。

综上所述，上诉人月星公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由上诉人月**广场有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日