宜兴**限公司与陈**、宜兴市**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告宜兴**限公司（以下简称国**公司）与被告陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理，后根据国**公司的申请，依法追加宜兴市**限公司（以下简称锦**公司）为本案共同被告，并由代理审判员闫文杞适用简易程序，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告国**公司的委托代理人过巍、张*，被告陈**、锦**公司的共同委托代理人祝梅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告国**公司诉称：2014年8月15日，其公司与陈**签订《宜兴国际饭店娱乐城房屋租赁合同》，合同约定陈**租赁其公司娱乐城4-6楼及1楼1间作为KTV的经营场地，租赁期为2015年1月1日至2022年12月30日。合同同时约定：承租人若在租赁场地按照本合同约定的经营范围内成立新公司的，在新公司成立后，新公司亦受本合同约定的承租方的所有权利义务的约束。合同签订后国**公司按约履行了合同义务，但陈**、锦**公司未按约支付租金。故诉至法院，请求：1、判令解除国**公司与陈**签订的《宜兴国际饭店娱乐城房屋租赁合同》；2、判令陈**向国**公司支付租金人民币92.5万元（暂计至2015年9月30日，自2015年10月1日起至实际迁出之日止按照210万元／年的标准支付租金）及承担逾期付款违约金（其中60万元自2015年4月1日起算至实际支付之日止，其中32.5万元自2015年7月1日至实际支付之日止，标准为每日万分之三，另外违约金10万元）；3、判令陈**承担本案律师费2.92万元；4、判令锦**公司对上述款项承担连带责任。5、判令本案诉讼费用由二被告承担。

被告辩称

被告陈**辩称：签订合同时锦**公司尚未申领营业执照，陈**是锦**公司的股东，其当时和国际饭店公司签订合同是受锦**公司的委托。所以不应由其承担法律责任。

被告锦**公司辩称：1、本案租赁合同是国**公司提供的格式合同，不能作出对国**公司有利的解释。2、国**公司作为出租方在明知承租人是开设娱乐场所的情况下，应该交付符合消防安全的房屋。因为国**公司交付的房屋没有通过消防验收导致其公司无法申领营业执照，无法对外经营。并造成了其公司193.8万元的损失，另需支付违约金10万元、装修损失2000万元。3、因国**公司未交付合格的房屋，故其公司并未违约，其公司不应当支付违约金，房租也应降低标准。4、在国**公司同意赔偿其公司装修损失的情况下，其公司同意解除合同。

本院查明

经审理查明：2014年8月15日，国**公司与陈**签订《宜兴国际饭店娱乐城房屋租赁合同》，由国**公司将位于宜兴市通贞观路52号娱乐城4-6楼及1楼一间店面面积约4300平方米出租给陈**。合同约定国**公司于2014年8月20日前交付场地，租金至2015年1月1日起计算，租期自2015年1月1日-2022年12月31日。租金前四年为210万元／年，其中房屋租金130万元／年，设备场地租金80万元／年。合同采取先交后租的原则，具体支付办法为：合同签订后三天内支付第一季度租金52.5万元，第二季度在2015年3月31日支付52.5万元，按此顺序每一季度的租金与租期开始前，由承租方向出租方支付，若承租方逾期支付，则出租方有权单方解除合同，并要求承租方承担违约责任。承租人必须在本合同签订后十日内支付履约保证金5万元，出租方将根据承租方有无违约行为或出租方受损需向承租人追偿的情况对该履约保证金进行处置。如承租方无违约或其他致出租方受损情形，出租方在合同解除后十日内无息退还给承租方。若租赁期内因承租方违反本合同规定而应向出租方承担支付义务的，出租方有权在保证金内相应直接扣除。承租方必须在本合同约定装修期限内，将原装修全部彻底拆除，并重新按照四星级酒店的标准进行装饰装修。双方对合同解除项约定，由下列情形之一的，出租方有权单方解除合同：承租人延迟支付本合同项下规定的应由承租方支付的租金和相关费用；承租方无故停业，而不支付租金超过30日的……合同争议解决方式约定：本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均可向出租方住所地人民法院起诉。出租人因实现自身权利而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、材料费等由承租人承担。双方另约定：承租方若在租赁场地按照本合同约定的经营范围成立新的公司，在新公司注册成立后，新公司亦受本合同约定的承租方的所有权利义务的约束，承租方对新履行本合同的所有义务承担连带保证责任。

合同签订后，国**公司按约在期限内向承租人交付了租赁房屋，而承租人成立锦**公司在该房屋经营。锦**公司、陈**于2014年8月19日向国**公司支付租金50万元（国际饭店认为其中5万元为保证金），于2015年6月30日向国**公司支付7、8、9月份租金20万元。后因锦**公司、陈**未支付其他租金，国**公司与江苏漫修（宜兴）律师事务所签订委托合同并支付律师费2.92万元，该所指派过巍、张*律师参加本案诉讼。

另查明：国**公司第1层消防于2014年8月21日经验收合格。地上2-6层消防于2015年5月6日申报验收，于2015年5月8日经验收合格。对于锦**公司的装修消防验收情况，锦**公司未提供相关证据，但其认为是与宜兴市**限公司（以下简称普**公司）一起验收合格的，普**公司于2015年6月17日装修消防验收合格。

审理中，对于合同约定的“承租方对新履行本合同的所有义务承担连带保证责任”理解有歧义，锦**公司、陈**认为陈**系代表公司签订合同，而非个人使用，所以其认为合同项下的权利义务由公司承担。对于该条款，本身其也看不懂“新履行”是什么意思，也不认可该句话。国**公司认为约定略有不明，请法院依法认定。

审理中，国**公司陈述：本案所涉租赁物的主体消防验收在交付的时候并未通过验收，5-6层系加盖产生，根本没有消防设备。当时签合同的时候，双方口头约定土建消防设施由承租方施工，承租方按照自己的布局对消防进行改造和施工，其公司负责配合验收。实际上，包括主体消防与装修消防在内的设备全部是锦**公司施工的。并提供了消防设备设计图一份，其公司认为锦**公司是按照该设计图施工的，该图纸是一开始锦**公司提供给其公司的。对该图纸，锦**公司、陈**对真实性无异议。锦**公司是按图施工，只对装修消防进行了施工，对主体消防并未施工，至于主体消防是谁施工的，其公司不清楚。

审理中，就本案消防设施的施工情况，双方存在争议。为了查明事实，本院组织双方当事人进行现场勘验。在勘验过程中，本院向场内消防设施实际施工人王*进行调查，王*陈述：、普**公司、锦**公司的相关消防设备是其实际施工的，其在2014年9月底开始进场，10月份开始按图施工。主要是喷淋设备、感应系统、消防管道系统。进场的时候，原有的管道已经拆除，5-6楼是否原有消防设备不清楚。其施工的时候没有国**公司的人进行消防设施的施工。现场的消防设备都是其施工的。其进场的时候，相关土建消防已经全部拆除。后来在宜兴市消防大队报验的时候，消防大队指出部分问题，其也整改了，后因土建工程未验收，故消防验收不能进行。对于王*的陈述，陈**、锦**公司无异议，但认为土建消防验收是国**公司的义务。而国**公司认为2-4层原有的土建消防设施已经被锦**公司、普**公司拆除，5-6层原并无消防设施。

上述事实，有国**公司提供的租赁合同、租金支付凭证，锦**公司提供的消防验收意见书及本院调查笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案合同中，承租人租赁房屋系开KTV所用，根据《中华人民共和国消防法》的规定应通过消防部门的消防验收，虽双方在签订租赁合同时本案所涉租赁物尚未取得消防验收，但在合同履行过程中消防验收合格，故对双方签订的租赁合同应当认定有效。对于涉案房屋土建消防未经验收的事实，也属于承租方签订合同时应当审查的资料，应推定承租人对此知晓。在此基础上，承租人接受房屋后对原有消防进行拆除、施工、报验并按约支付了首期租金。可以印证国**公司所称的双方口头约定由承租人对土建消防进行施工，国**公司配合验收的事实。现锦**公司、陈**并未提供证据证明国**公司在配合验收的过程中有相应过错，因消防施工及验收延误而产生的损失应由锦**公司自负。对锦**公司相关损失要求由国**公司承担的抗辩本院不予采信。关于本案责任主体的认定，双方在合同中约定成立新公司后新公司也受合同的约束，但后一句话“承租方对新履行本合同的所有义务承担连带保证责任”双方均未作出明确解释，故视为约定不明。在此基础上，陈**作为合同相对方，锦**公司作为债务加入方，二者对本合同产生的责任应共同承担。综上，国**公司与陈**签订的房屋租赁合同合法有效，国**公司交付房屋后，陈**及锦**公司在支付部分租金后，未按约继续履行支付租金的义务，已经构成了合同约定的出租人解除合同的条件。现国**公司要求解除合同符合双方的约定，本院予以准许。国**公司主张锦**公司、陈**按照合同约定支付至实际支付之日止的租金本院予以支持。但国际饭店主张的违约金及逾期付款违约金锦**公司、陈**并不认可，现国**公司也未有证据证明其存在相关实际损失。对违约金主张本院不予支持，对逾期付款违约金酌情调整为按照中**银行同期贷款利率计算。对于承租人交纳的第一期租金50万元，虽国**公司认为其中5万元为保证金，但在收款收据中并未记载，故该款全部视为租金。根据双方约定及支付租金的情况，第一季度租金尚欠2.5万元，第二季度租金尚欠52.5万元，第三季度租金尚欠32.5万元。而引起本案纠纷的责任在于承租人，现国**公司主张律师代理费符合双方的约定，其主张的代理费金额也在合理的收费范畴内，对该项诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除陈**与国**公司于2014年8月15日签订的《宜兴国际饭店娱乐城房屋租赁合同》。

二、陈**、锦**公司于本判决发生法律效力之日起十日内向国**公司支付租金及逾期利息，其中2015年第一、二季度拖欠的租金55万元及该款自2015年4月1日起至实际支付之日止按照中**银行同期贷款利率计算的利息；2015年第三季度拖欠的租金32.5万元及该款自2015年7月1日起至实际支付之日止按照中国中**银行同期贷款计算的利息；2015年10月1日至实际搬离之日的租金按照210万元／年计算。

三、陈**、锦**公司于本判决发生法律效力之日起十日内向国际饭店支付代理费2.92万元。

四、驳回国际饭店公司的其他诉讼请求。

如果陈**、锦**公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费11072元，由陈**、锦**公司负担。该款已由国**公司垫付，陈**、锦**公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给国**公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省**民法院，开户行：中国工**中支行，帐号：11×××05）。

裁判日期

二〇一六年一月八日