黄**与王**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告王**为租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄**及委托代理人黄**，被告王**及其委托代理人王**、陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告是靖江市新建南路11号房屋（以下简称11号房屋）的所有权人。该房屋北侧与靖江市电力新村围墙之间的弄道使用权属于原告。2003年3月28日，原、被告签订协议，约定原告将该弄道租赁给被告放置修车工具。2012年12月19日，原、被告再次签订租赁协议，双方约定租期一年，每月租金20元。租期届满后，被告拒绝与原告续签租赁协议，又拒不迁出弄道。请求判令被告从原告11号房屋北侧和靖江市电力新村围墙间的弄道中迁出。

被告辩称

被告辩称：被告于1980年至靖江电力新村地块搭建两间茅屋经商。1989年政府安排被告在电力新村门旁从事自行车修理。被告领取了营业执照和税务登记证。1990年，靖**料公司（以下简称饲料公司）征用电力新村旁土地建造11号房屋，被告的修车棚在饲料公司征地范围内。饲料公司建成11号房屋后，经电力新村建房负责人季**、张**和饲料公司建房负责人史**协商，安排被告在电力新村门房间和11号房屋之间的弄道（即讼争弄道）内设摊修车，居委会负责人和电力新村老居民都可证明。电力新村门房间屋顶雨棚向围墙外延伸了30厘米，讼争弄道应是供双方采光、修理房屋之用。原告于1998年4月向饲料公司购买11号房屋时，饲料公司未将该弄道交付原告管理。虽然讼争弄道的土地使用权登记在原告名下，但原告2003年办理登记时被告已在该弄道内设摊修车8年，且原告办理土地使用权证时，未征得该弄道利害关系人及本案被告同意。现双方因弄道的使用权属发生争议，应由双方协商解决，协商不成的应由人民政府负责处理，而非人民法院受案范围。至于2003年和2012年的协议，是原告多次威胁被告，被告被迫签字的。2003年的协议多处涂改，不具有证明作用。两份协议签订后，被告从未支付过租金。至2014年9月份，原告曾先后三次要求被告签订协议。因被告考虑到弄道不是原告的，故未再签订协议。因被告使用该弄道经营多年，不同意从弄道中迁出。

针对被告的答辩原告补充陈述：1990年饲料公司征用土地时，四址即明确北至电力新村门房间围墙。因此该弄道的使用权不属于电力新村，更不属于被告。被告认为原告取得的国有土地使用权证不合法，可以要求政府处理。签订租赁协议时，原告从未胁迫被告。协议签订后，因被告每年送100斤大米给原告，故原告未向被告收取租金。原、被告双方签订了租赁协议，属于民事诉讼。

通过原、被告诉辩，双方当事人对原告受让11号房屋后办理了《房屋使用权证》和相应地块的《国有土地使用权证》，讼争弄道的土地使用权包含在上述《国有土地使用权证》载明的使用权面积内的事实无异议。双方争议的主要焦点是：1、本案是否属于人民法院受案范围；2、被告应否从讼争弄道内迁出。

针对争议焦点：原告向本院提供下列证据：

1、靖江**理局（1990）靖土管字土地07号关于饲料公司征用土地的批复、1990年4月21日征用土地协议书各一份，载明：征地界址：东至新建南路红线，西至电力新村围墙，南至八队围墙，北至电力新村门房南墙。东西长14.7米，南北长18.6米。

2、11号房屋的《房屋所有权证》及相应地块的《国有土地使用证》各一本。

3、2003年3月28日协议书一份（原为租房协议，后改为借用协议，载明：被告借用原告11号房屋北边弄子用于修车铺）、2012年12月19日租赁协议（载明：原告将11号北弄租给被告修车，每月租金20元，租期一年）各一份。

被告向**提供下列证据：

1、1989年个体税务登记证一本，载明被告经营地址为电力新村门旁。

2、1989年原告与饲料公司签订的资产出售协议。

3、靖江县暂住证一本，载明被告于1986年8月暂住靖江市团结路芦莲滩。

4、季**等人出具的证明两份，主要内容为被告长期在弄道内从事修理工作。

5、弄道照片二张。

经质证，被告对原告提供的两份协议上被告的签名的真实性无异议，认为2003年3月28日的协议经过多次修改，该弄道自1990年起一直由被告占有、使用，双方之间并不存在租赁的事实。对《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的真实性无异议，认为征地批复和征用土地协议书，不具有证明作用。

原告认为被告提供的税务登记证载明经营地点和暂住证载明的被告暂住地点均不在弄道内。两份证明的内容不是事实。对资产出售协议书和照片无异议。

本院查明

经审理查明：1990年5月，饲**司经批准征用原靖**南九队土地0.4亩，用于新建门市部。征地界址为：东至新建南路红线，西至电力新村围墙，南至八队围墙，北至电力新村门房南墙。东西长14.7米，南北长18.6米。饲**司门市部即11号房屋建成后，被告即在电力新村门房间南墙和11号房屋北墙间的弄道（即讼争弄道）内设摊修车。1998年4月18日原告与饲**司签订《资产出售协议》，饲**司将11号房屋出售给原告。2003年3月28日，原、被告签订《借用协议》，约定被告借用原告11号房屋北面弄道用于修车。2003年7月，原告办理了11号房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，《国有土地使用权证》载明土地使用权面积为204.2平方米，讼争弄道位于该地块的北侧。2012年12月19日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将讼争弄道租给被告修车，每月租金20元，租期1年。届期，原告要求与被告继续签订租赁协议，被告拒绝。双方协商未果，致起讼争。

本院认为

本院认为，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告依法登记取得了包含讼争弄道在内的土地使用权，其系讼争弄道的合法使用权人。被告称原告办理土地使用权证时，未征得该弄道利害关系人及被告同意，但被告没有提供相反证据否定国有土地使用权证的效力。2003年，原、被告就讼争弄道的使用签订了《借用协议》，2012年又签订了《租赁协议》，该租赁协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告称两份协议系受原告胁迫后出具，但未举证证明，故对被告该节辩称意见，本院不予采信。租赁期届满，双方为是否迁出发生争议，系平等主体间的争议，属于人民法院受案范围。原、被告签订的《租赁协议》约定的租赁期限届满后，双方又未能就继续租赁达成一致意见，依照有关法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现原告要求被告立即迁出讼争弄道的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：

裁判结果

被告王**于本判决发生法律效力之日起15日内从靖江市新建南路11号房屋北墙与靖江市电力新村围墙间的弄道中迁出，将该弄道的使用权返还给原告黄**。

本案受理费80元，由被告负担（此款原告已预交，被告在履行判决义务时直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。

裁判日期

二〇一五年五月十三日