马**与马**、毛**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**、毛**因与被上诉人马**房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第0627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马**及二上诉人委托代理人周**到庭参加诉讼，被上诉人马**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明，乔*因欠案外人孙**钢管租金及钢管丢失赔偿款未付，告知孙**其有一套房屋登记在马*绍名下可以以房抵款。经孙**联系，2011年8月18日，马**与马*绍、毛**签订《房屋买卖协议》，约定马**以30万元价格购买凯瑞花园21幢3单元302室房屋（建筑面积99.05平方米）一套，购房款于2011年8月18日前支付；房屋按揭贷款27万元，由马*绍、毛**按期偿还，如未能及时还贷导致房屋被银行收回等后果，马*绍、毛**应退还购房款，承担违约金15万元，乔*签字担保，保证承担所有还款及一切责任。2011年8月19日，马**出具附件说明一份，主要内容为：涉案房屋系乔*以马*绍户名购买，以30万元转让给马**，于2011年8月18日一次性交清购房款，按揭贷款由乔*偿还。乔*、马*绍在该附件上签字确认。同日，乔*向马**出具30万元购房款收条一张，马*绍在收条上签字确认。之后，马**将所购房屋转让给孙**，由孙**装修入住。因涉案房屋银行按揭贷款未及时偿还，马*绍、毛**被中国工**限公司新沂市支行起诉。后因马*绍、毛**未履行生效文书确认还款义务，涉案房屋被法院强制拍卖后，孙**从买受人处赎回。为此，马**诉至一审法院，请求判令马*绍、毛**返还购房款30万元，支付违约金9万元；诉讼费用由马*绍、毛**负担。

一审法院查明

原审法院另查明，马**、毛**系夫妻关系。2010年12月20日，马**与徐州百**有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。后马**、毛**以涉案房屋抵押，办理按揭贷款。2012年1月30日，乔*向马**、毛**出具情况说明，证明乔*将涉案房屋出售给马**，乔*收取所有购房款，涉及房屋所有的法律后果及责任全部由乔*承担，与马**无关；如因此给马**造成损失，马**有权向乔*追偿。

一审法院认为

原审法院经审理认为，涉案房屋系马**、毛**与徐州百**有限公司签订《商品房销售合同》，并登记在马**、毛**名下，虽由案外人乔*出资购买，但根据《物权法》的相关规定，马**、毛**系涉案房屋法律上的所有权人，对外具有公示效力。马**、毛**以涉案房屋所有权人身份与马**签订《房屋买卖合同》，不违反法律规定，且得到了实际所有权人乔*的认可，应确认有效。基于合同相对性原理，各方均应按约定履行。马**向乔*交付购房款后，马**在乔*出具的收条上签字确认，视为对乔*代收购房款行为的认可。后因涉案房屋按揭贷款未及时归还，房屋被法院强制拍卖，导致马**未能取得涉案房产，故马**、毛**应向马**退还购房款。依据《商品房销售合同》，房屋按揭贷款应为马**、毛**向银行偿还，《房屋买卖协议》约定房屋按揭贷款由出卖方即马**、毛**负责偿还，后双方又签订《附件说明》，约定房屋按揭贷款由第三人乔*负责偿还，该约定系第三人代为履行的义务。现因第三人乔*未按约履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，应由马**、毛**作为合同相对方向马**承担违约责任。该案约定违约金15万元过高，应予调整，结合涉案房屋被拍卖时间、房屋被拍卖后从他人处赎回及同期银行贷款基准利率等情况，一审法院调整违约金为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、马**、毛**于判决生效之日十日内向马**返还购房款30万元；二、马**、毛**于判决生效之日十日内向马**支付违约金3万元；三、驳回马**的其他诉讼请求。案件受理费7150元，由马**负担1350元，由马**、毛**负担5800元。

上诉人诉称

上诉人马**、毛**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人在与上诉人买卖涉案房产之前即明知房屋的实际产权人系乔*，上诉人未参与房屋买卖前的任何协商环节，签订合同的准备工作均系被上诉人与乔*共同完成。被上诉人在一审时自认上述事实，且被上诉人在一审时提供的证人在作证时也证实了上述事实，《关于百力凯瑞花园21幢楼3单元302号房的情况说明》、《附件说明》也可证实。2、偿还贷款的义务由房屋实际所有权人乔*承担，上诉人不承担房屋贷款的还款义务。《附件说明》性质为《房屋买卖协议》的补充协议，与《房屋买卖协议》具有同等的法律效力；且前者形成时间晚于后者，是对后者内容的补充和修正，两者内容不一致的地方，应当以前者为准。《附件说明》明确了还贷责任人变更为乔*，解除了上诉人还贷的义务。同时，由乔*还贷的约定并非第三人代为履行义务，而是协议真正的义务人正是乔*，其本人负有按照补充协议的约定进行还款的义务。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人马**未发表答辩意见。

二审中马**、毛**为支持其主张，提供证人一位。证人乔*，男，1975年3月18日生，居民身份证号码××，汉族，住江苏省新沂市北沟镇塔山村三组93号。乔*陈述，上诉人马**是其外甥，涉案房屋是其以马**名义买的。首付款是乔*交的，按揭交过两个月，后来是马**交的。涉案房屋因乔*拖欠孙*如钢管租赁款，由孙*如介绍马**购买。房款总价抵扣之后的余款18万元是孙*如给乔*的，当时是孙*如和乔*洽谈，房款是现金直接给付乔*，没有经过马**。

本院查明

本院审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为

本院认为，马**和马**、毛**之间签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反法律，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。由于涉案房屋登记在马**、毛**名下，从物权角度来讲，该登记具有公示性。作为登记权利人的马**、毛**与马**签订了《房屋买卖协议》，则在双方的买卖关系中，二人应当向马**承担相应的合同责任。根据双方合同约定，涉案房屋的按揭贷款由马**、毛**按期偿还，如未能及时还贷导致房屋被银行收回等后果，马**、毛**应退还购房款并承担违约金。故虽然案外人孙**、乔*均认可房屋的真正所有权人是乔*，且乔*、马**在《房屋买卖协议》签订后向马**出具附件说明，但是作为买卖合同的买受人，马**在涉案房屋被法院拍卖后，只能向合同的相对方马**、毛**主张承担违约责任。一审法院判令马**、毛**向马**返还购房款30万元，并承担违约金3万元并无不当，本院予以确认。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6250元，由上诉人马**、毛**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日