施*与南通**限公司确认合同有效纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

审理经过

再审申请人施*因与被申请人南通**限公司（以下简称盛**司）确认合同有效纠纷一案，不服江苏省**民法院（2014）通中商终字第0295号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

施*申请再审称：1、一、二审对合同性质及事实认定错误，施*与盛**司有商品房买卖的真实意思，签订回购协议的目的是在商品房价格波动的情况下盛**司因经营需要使盛**司利益不受损失，施*附条件同意其回购预售商品房；案涉房屋实际层高应为4.6米，地下室不足2.2米不列入计价面积。2、回购的约定并非法律禁止的流押条款，施*要想取得房屋只能通过履行商品房买卖合同实现，商品房买卖合同和回购协议均为合法成立并生效的合同，约定的解除条件未成就，故应当继续履行商品房买卖合同。3、盛**司房屋价格有每平方米3300元、4000元、5300元等，其没有提供建设成本证据，施*购买的房屋位置不好，而且房屋销售价格双方认可并经备案审核通过。综上，请求依法再审本案。

再审被申请人辩称

盛**司提交意见认为，一、施*虽然与盛**司签订了商品房买卖合同，但其支付的所谓的购房款，属于案外人陈**借款给盛**司的金额的构成部分，施*与盛**司之间不存在真实的商品房买卖关系，没有真实的意思表示。二、施*与盛**司签订有回购协议，明显与正常的商品房买卖关系做法不同，能够证明双方之间不存在真实的买卖关系。三、本案一、二审已经查明全部事实，已经针对施*的理由进行了详述，适用法律正确，处理结果符合法律规定。

本院查明

本院经审查查明：2012年1月18日，施*与盛**司签订商品房买卖合同（合同编分别为ST006f108、ST006f109）两份，约定盛**司将通宁天地6幢1单元108室、109室均以每平方米3500元的价格出售给施*，其中108室总房款为401485元、109室总房款为607565元等。同日，双方签订回购协议两份，约定盛**司对ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权，应于2012年7月19日前按前述房屋买卖合同约定的价格进行回购；如逾期回购须提请施*同意，并另行向施*支付按回购款20%计算的违约金；施*在收到回购款后，应无条件配合盛**司办理撤销网上销售登记的相关手续；房屋买卖合同登记、回购或者施*处置房屋过程中所产生的一切费用由盛**司承担；如施*未能按回购协议履行配合回购义务的，将视作合同违约，盛**司有权单方面公布ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同无效；如盛**司在本协议约定的期限内未支付回购款的，延迟回购达10日的，施*有权立即终止本回购协议，双方即按商品房预售合同的约定期限办理房屋交付手续；盛**司逾期交付房屋的，应承担商品房预售合同所约定的违约责任并额外支付按购房款20%计算的违约金；本协议作为ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同的必要附件，与”合同”一并生效，并具有同等的法律效力等。同日，盛**司向施*出具承诺书两份，确认ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下的买受人正确地址为通州区张芝山镇天星村10组；附件四为无效的补充协议；在未经买受人同意的前提下，盛**司不能单方终止前述房屋买卖合同；本承诺优于已备案的前述房屋买卖合同规定，如有不一致则均以本承诺书为准。同日，盛**司向施*开具案涉两套房屋购房款收据两张。

2012年1月20日，盛**司银行账户分别收到现金缴存的ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下购房款401485元及607565元。

2013年9月6日，一审法院裁定盛**司破产重整，并指定盛**司清算组为盛**司重整管理人。同年10月30日，施*向盛**司重整管理人申报案涉房屋买卖合同项下的债权（购房本金1009050元及利息或违约金60万元）。2014年1月9日，盛**司重整管理人以书面通知方式对施*申报的案涉房屋买卖合同项下债权不予确认。施*遂诉至一审法院，请求依法判决案涉两份房屋买卖合同合法有效。

另查明，2012年1月18日、20日，案外人陈**、胡*与盛**司之间亦进行了案涉类似的交易，其中通宁天地6幢1单元101～106室共计六套房屋的交易相对人系陈**，通宁天地6幢1单元107室、301～304、110～111室共计七套房屋的交易相对人系胡*。

一审法院认为，盛**司虽抗辩案涉房屋买卖合同系基于案外人陈**与其之间的民间借贷关系而发生，但未有证据予以佐证，故难以采纳该抗辩意见。现有证据表明，施*与盛**司之间不仅就案涉房屋签订了买卖合同，亦同时签订了回购合同，双方之间并非单纯的房屋买卖合同关系。本案一审争议焦点是，在施*与盛**司之间同时存在案涉房屋回购合同关系的情况下，双方之间所签订的案涉房屋买卖合同是否合法有效？

首先，案涉房屋具有融资担保的合同性质。就”盛**司对ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权，应于2012年7月19日前按前述房屋买卖合同约定的价格进行回购；如逾期回购须提请施*同意，并另行向施*支付按回购款20%计算的违约金；施*在收到回购款后，应无条件配合盛**司办理撤销网上销售登记的相关手续；房屋买卖合同登记、回购或者施*处置房屋过程中所产生的一切费用由盛**司承担”的回购协议约定而言，盛**司的真实意思是通过与施*订立买卖合同的方式担保施*向其提供的资金的安全。

其次，案涉房屋买卖合同具备担保属性，而不具有买卖属性。认定当事人之间存在何种法律关系，书面合同并非不可缺少的要件。就”如盛**司在本协议约定的期限内未支付回购款的，延迟回购达10日的，施*有权立即终止本回购协议，双方即按商品房预售合同的约定期限办理房屋交付手续；盛**司逾期交付房屋的，应承担商品房预售合同所约定的违约责任并额外支付按购房款20%计算的违约金；本协议作为ST006f108、ST006f109两份房屋买卖合同的必要附件，与‘合同’一并生效，并具有同等的法律效力”约定而言，施*与盛**司订立的所谓房屋买卖合同，其目的还是通过”以房抵债”的担保方式实现施*对盛**司所享有的借款债权。因此，案涉房屋买卖合同具有明显的借款担保性质，而非其自身所展示出的买卖表象性质。

再者，通过房屋买卖担保借款债权属于非典型性担保，具有”流质契约”实质而无效。就双方的回购协议约定而言，双方订立房屋买卖合同的目的是担保施*名为购房款、实为借款的债权实现。在担保方式上应当办理合法的房屋产权抵押登记手续，而不是采取网签备案房屋买卖合同这种方式。鉴于双方未办理抵押登记，网签备案房屋买卖合同也不符合担保法规定的担保方式，故双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为只能认定为非典型的担保方式。鉴于这种非典型的担保涉及了以房抵债的约定内容，属于变相的”流质契约”，且违反了”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的物权法强制性规定，故该担保方式的约定属于无效条款。施*诉称的案涉房屋买卖合同也因系双方当事人通谋的虚伪意思表示而无效。

综上，施*主张确认案涉两份房屋买卖合同合法有效的请求依法不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，一审法院判决：驳回施*的诉讼请求。案件受理费40元，由施*负担。

施*不服一审判决，上诉于江苏省**民法院。该院经审理后判决：驳回上诉，维持原判决。

再审审查中，施*提交打印的手机短信截图4份，用以证明其主张的盛**司开发房产有每平方米4000元、5300元以及相关特价优惠。盛**司认可上述证据真实性，但称不知反映的是小高层的房屋价格还是多层的房屋价格，5300元的是LOFT小公馆的价格，盛**司破产过程中也确实看到这样的成交价格，但绝大部分都是6000多元，4000元的不是多层房屋，而是小户型。本院认可上述证据真实性。

另查明，案涉两套房屋均为两层结构，每层层高4.6米左右，总层高10.3米，《商品房买卖合同》约定的地下室层高为2.2米以上。

本院认为

本院认为，施*的再审申请不能成立。理由是：

商品房买卖合同是购房人支付房款、开发商交付房屋的双务合同。就案涉两套房屋而言，施*已经向盛**司全额支付了房款，按照正常履约程序，盛**司应当在2013年6月30日之前向施*交付房屋。但是回购协议又约定，盛**司在2012年7月19日之前回购房屋，施*必须无条件配合，否则盛**司有权单方宣布房屋买卖合同无效；在未按期回购的情况下，双方应当办理房屋交付手续。从上述约定可以看出，当事人虽然订立了商品房买卖合同，但是回购房屋比交付房屋更具有优先性；即使施*已经履行了全额付款义务，仍然不能拒绝回购，只要盛**司向施*返还房款（回购款），施*即无权再主张交付房屋，与正常的商品房买卖具有差异。考虑到本案发生的背景，即盛**司向陈**等人大量借款，也采取了签订房屋买卖合同及回购协议的方式，且案涉两套房屋价格与正常交易价格明显背离，应当认定施*与盛**司之间系以房屋买卖关系作为融资的担保，房屋买卖并非当事人的真实意思表示，施*诉请确认商品房买卖合同合法有效，缺乏事实与法律依据。

综上，施*的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回施*的再审申请。

裁判日期

二〇一五年八月十三日