上诉人黄强国与被上诉人胡**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人黄**因与被上诉人胡**、原审第三人南京高**限公司（以下简称高业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

胡**原审诉称：2015年5月26日，胡**与黄**经第三人高业房产公司居间签订了《房地产买卖中介合同》，约定由黄**将其所有的位于南京市六合区雄州街道东泰雅园某幢402室房屋（以下简称涉案房屋）作价56万元出售给胡**；胡**于签字当日支付定金20000元并承诺于6月4日前借给黄**180000元用于其办理解押，双方于解押当天办理房屋产权过户手续，过户后此借款自动转为房款；双方于房屋产权送件当日办理贷款手续，胡**贷款360000元直接打入黄**账户，中介费用13440元由胡**支付；如一方违约，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金、违约金，并将违约金约定为112000元等等。该合同签订后，胡**即支付了定金及中介费，并筹集了180000元准备借给黄**解押，但黄**收取定金后即无法联系。后胡**得知黄**已将该房屋出售给案外人。黄**的违约行为已侵害了胡**的合法权益，应承担相应的违约责任。故诉至原审法院，请求判令黄**给付胡**违约金112000元，黄**赔偿胡**损失13440元，本案诉讼费用由黄**承担。

一审被告辩称

黄**原审辩称：胡**与黄**签订《房地产买卖中介合同》后，黄**急缺资金办理房屋解押手续。第三人承诺为黄**寻找“小贷公司”帮忙筹措资金，但至约定的2015年6月4日办理过户解押时，仍未办妥，致使黄**无法办理房屋解押手续。其后，黄**再次配合第三人寻找其他担保公司筹集资金，但因故一直无法办妥。黄**多次找第三人，但第三人予以推托，黄**才于2015年7月将涉案房屋出售给案外人，但交易价格为550000元，未恶意高价售房。黄**并无违约行为，不应承担违约责任。综上，请求判决驳回胡**的诉讼请求。

一审法院认为

高业房产公司原审述称：胡**与黄**经第三人居间签订合同后，第三人曾于2015年6月4日前协助黄**寻找担保公司筹措资金，但因黄**资信问题未办成。之后，第三人另找到担保公司同意提供资金后，一直无法联系黄**。2015年7月，胡**至第三人处表示，如黄**同意继续履行，要求黄**尽快办理解押手续，如不愿履行，则要求尽快解除合同。第三人多次联系黄**，但黄**不予接听电话或回复短信，致使无法联系。综上，请求法院依法判决。

原审法院经审理查明，坐落于南京市六合区雄州街道东泰雅园某幢402室房屋（建筑面积85.94平方米，即涉案房屋）原登记所有权人为黄强国。

2015年5月26日，胡**（乙方）与黄**（甲方）经第三人（丙方）居间签订了《房地产买卖中介合同》，约定：由甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋售价为560000元；甲方委托丙方代办产权转移和房屋交付等事宜，乙方委托丙方代办产权证、房屋交付等事宜；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，按售房款的2.4%，具体数额为13440元，向丙方支付佣金和代办费，该费用应于签约当日向丙方支付；甲、乙双方无正当理由不履行合同等，应承担违约责任，违约方按标的额的20%，计112000元作为违约金支付给各守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律，法规的有关规定追偿；在签约当日，乙方支付甲方购房定金20000元；甲方房屋有贷款，乙方借给甲方180000元用于2015年6月4日前办理房屋解押手续，解押当天办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款；甲、乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款额360000元由银行直接下款至甲方账户，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分房款；双方于出件三日内办理物业及房屋交接手续；交易过程中实际所产生的税费，由乙方承担；如甲、乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金等等。该合同补充条款中进一步明确，双方约定于2015年6月4日前办理解押过户手续，乙方承诺于2015年6月4日前支付甲方购房首付款180000元，用于甲方银行解押使用。

上述合同签订当日，胡**即向黄**支付了购房定金20000元。2015年5月28日，胡**另向第三人支付了中介费13440元。此后，因涉案房屋上尚有360000元银行抵押贷款未清偿，黄**在第三人协助下至相关小额担保公司办理资金拆借手续，但因故未办成。至2015年6月4日，因黄**未筹措到足额解押资金，致使双方未能在约定时间办理房屋解押过户手续。之后，胡**虽通过第三人多次催促履行，但黄**仍未及时筹措资金以办理房屋解押手续，胡**遂未再向黄**支付180000元购房款。

2015年7月28日，黄强国在未与胡**协商的情形下，另行与案外人覃**签订房屋买卖合同，约定以55万元价格将涉案房屋出售给覃**。同年8月5日，涉案房屋所有权转移登记至覃**名下。

2015年11月2日，胡**诉至原审法院，要求判如所请。

原审庭审中，胡**提供了银行结算凭据等证据，证明其在签订合同后，为履行合同及时筹集资金，具备支付首付款的履约能力。黄强国质证后，对胡**证据的真实性无异议，但认为胡**实际未于2015年6月4日前支付首付款180000元，存在违约行为。第三人对该证据的真实性亦无异议，且陈述称胡**曾于2015年6月4日通过第三人欲向黄强国支付首付款，因黄强国未筹集到解押资金，遂未支付该笔首付款。

2015年11月25日庭审当日，因涉案房屋已另行出售给案外人，胡**与黄强国一致同意双方之间的房屋买卖合同自2015年11月25日起解除。

因胡**与黄强国意见分歧较大，致本案原审调解未果。

以上事实，有当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、定金收条、证明、银行结算凭据、房屋登记簿、《南京市存量房买卖合同》及原审法院庭审笔录等证据予以证实。

原审法院认为，胡**与黄强国之间就涉案房屋所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的合同义务。

关于胡**主张黄**支付违约金112000元的问题。根据双方合同约定，双方应于2015年6月4日前办理涉案房屋解押过户手续，因黄**未筹集充足解押资金，致使该房屋实际未在约定的时间内完成解押手续。胡**催促黄**履行后，黄**仍未履行该合同义务，且于2015年7月28日擅自将涉案房屋出售给案外人，致使胡**与黄**之间的房屋买卖合同客观无法履行，故黄**的行为已构成根本违约，应承担由此产生的违约责任。根据双方合同约定，一方无正当理由不履行合同的，应支付守约方违约金112000元，胡**依据该合同约定向黄**主张违约金。黄**认为胡**该约定的违约金过高，请求法院予以调整。原审庭审中，胡**亦明确就其已支付的定金20000元，不再单独主张黄**予以返还，要求原审法院在其主张的违约金中一并予以考虑。故原审法院以胡**实际损失为基础，结合当事人过错、合同履行情况等案情，根据公平原则和诚实信用原则，酌定黄**应支付胡**违约金50000元。

关于胡**主张黄**赔偿损失13440元的问题。因黄**根本违约致使双方合同无法履行，胡**要求黄**承担违约责任后，原审法院已结合胡**损失确定了黄**应支付的违约金数额，胡**相关损失已予以弥补，故其再行主张该项中介费损失，不符合法律规定，原审法院不予支持。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、黄**于判决生效之日起五日内给付胡**违约金50000元。二、驳回胡**的其他诉讼请求。案件受理费2809元，减半收取1404.5元，由胡**负担879.50元，黄**负担525元（此款胡**已预交，黄**在履行上述给付义务时一并给付胡**）。

上诉人诉称

上诉人黄**不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案《房地产买卖中介合同》明确载明“经丙方专业提示，甲、乙双方协商约定如下：乙方借给甲方人民币壹拾捌万元整（￥180000元），用于2015年6月4日前办理房屋解押手续”，但被上诉人未能于2015年6月4日前向上诉人支付约定借款180000元用于解押，导致涉案房屋的买卖客观上无法履行，已构成根本违约。一审法院就此却未予认定，反而认定上诉人构成根本违约，明显错误。综上，上诉人请求二审法院依法驳回被上诉人全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人胡**辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人高业房产公司述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，当事人均未提供新证据。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人黄强国与被上诉人胡**之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同签订后，根据合同约定，被上诉人应当借款180000元给上诉人于2015年6月4日前办理房屋解押手续，而解押款超出180000元，因上诉人未能备足解押款导致未能办理解押手续，上诉人此后将房屋另行出售他人，系根本违约行为。上诉人上诉主张不应承担违约责任，且系被上诉人未能及时支付180000元导致没有及时解押，对此本院认为，高业房产公司明确陈述被上诉人曾通知上诉人支付180000元，且上诉人在原审中也明确陈述未能及时解押的原因系其自己未备足解押款，故对上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2809元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日