张**与南通文**限公司、海安县**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南通文**限公司（以下简称南**公司）与被上诉人张**、原审被告海安县**限公司（以下简称海**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安**初字00833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2008年2月27日，张**作为甲方，与作为乙方的海**公司签订租赁合同一份。合同约定甲方拥有海安县海安镇人民东路12号营业楼（大厦）物业共计5层（总面积9913.08平方米，大楼第4层1836平方米除外）。甲方同意将整幢楼除4层以外的其余8077.08平方米（局部6层的面积未计入）全部出租给乙方。租期从2008年4月1日至2015年3月31日，共7年。甲方最迟在2008年3月31日将出租物业清空交给乙方。2008年4月1日至当月30日为1个月的免租装修期。该物业第1年（2008年4月1日至2009年3月31日）租金为168万元，从第2年起直到租期届满，每年租金为200万元，每年5月及11月两次支付，甲方收取租金的同时向乙方开具相应的税务专项发票。

关于大楼所附设备、设施的交付状况、使用管理及租期届满后返还时的状况，双方在合同中约定，甲方同意将该物业中现有的消防设备、设施、消防控制系统、空调设备、电梯、坡梯、照明、配电系统以及相关的后勤仓库、卫生间等，在检查并确认可正常使用后进行资产交接，交由乙方所有和使用，其转让费及使用费均包含在租赁费用中。电梯及大厦整体消防设施需提供年检合格证明。需经有关单位验收的设备、设施，甲方需协助进行验收通过。乙方正式营业后所造成以上设备、设施的修理费用，由乙方自行负责，但甲方还要协助乙方协调好相关供应商和相关部门的及时维护、修理工作。合同到期后，如不再续签，须将甲方原在该物业的相关设备、设施移交给甲方，并保证其仍处在可运行状态（低值易耗品除外）。合同还对甲方履行担保、提前解除合同的责任、到期后续租等事项进行了约定。

2009年，张**作为甲方、海**公司作为乙方、南**公司的分公司--南通文峰**安人民路店（以下简称文峰电器海安店）作为丙方签订补充协议一份，协议载明：因经营结构调整，现对原租赁合同有关条款经三方协商重新修订如下：1.自2012年1月1日起，租赁标的物租赁费用由丙方全额支付。2.丙方需在收到甲方开具的税务专项发票10个工作日内支付租赁费用。3.如丙方未能近期支付租赁费用，乙方需先行垫付后再向丙方收取。4.其他未尽事宜由三方协商解决。

2013年1月29日，上述甲、乙、丙三方再行签订协议一份，协议载明自2013年2月1日起，原甲乙双方于2008年2月27日针对出租房屋签署的房屋租赁合同中乙方的权利义务全部转由丙方承继，甲方同意丙方将承租房屋对外进行转租，并保证无条件配合次承租人办理营业执照等相关事宜，包括但不限于提供产权证明材料。

文峰电器海安店作为南**公司的分公司，一直使用租赁房屋直到合同约定的租期届满，张**应得租金也均如约获得，对此双方并无争议。

2015年3月6日，文峰电器海安店向张**发函称，兹于2008年2月27日与您签订关于海安县（海安镇）人民东路12号营业楼（大厦）物业1、2、3、5层的租赁合同（于2009年、2013年1月分别签订补充协议），租赁期限至2015年3月31日止。前期我司就合同到期中止（终止）等事宜与您多次沟通，但就后续租金、设施投入等事项，双方未能达成共识，在此表示遗憾。现正式书面函告您，以上营业场地，租赁期结束后，我司不再经营，我司将积极配合做好物业场地的相关交接工作。

2015年3月11日，张**致函南**公司称，你司3月6日函件我于3月9日收悉，现回复如下：一、根据我们双方租赁合同第10条约定，你司应在租赁期满前6个月与我确定是否继续租赁，但在此期限内你司一直未告知我不再租赁事宜，致使我一直认为你司需要继续租赁，即未考虑另行招租的设想。故你公司在合同期满前20天通知我不再租赁，违反合同约定，并造成我经济损失，由于当时租赁合同为你方所提供的格式合同，**公司应当考虑合同的法律意义并承担6个月租金赔偿。二、**公司在租赁期间使用我方租赁物附属设施时间较长，由于未进行正常维修、保养，现造成消防设施、通风设施、电梯和其他附属设施不能正常运行。根据合同约定及法律规定，你司必须进行维修并达到能正常运营和使用状态后方可交付给我方。故你司应当在履行上述所有义务后方可解除合同并进行交付，否则，造成的后果由你司负担。

2015年3月19日，文峰电器海安店再次致函张**称，您3月11日的函件我司已收悉，现回复如下：一、您来函中提及的“租赁合同为我方所提供的格式合同”有误，此租赁合同是经双方多次协商，共同商定的结果，并非格式合同。二、我司按照合同约定，合同到期正常终止，未有任何违约之处。三、该物业的相关设备、设施均保持可运行状态，如你方提出异议且经核实责任确属我方，按两种方式处理：1.由我司维护、维修，2.由你方维修，我司承担相应费用。选择何种方式，双方可协商解决。您我双方一直保持良好的合作关系，我司将按照合同约定及时交还租赁物业，请您配合相关物业交接工作。

2015年3月30日下午，南**公司工作人员王**（文**海安店店长）以手机短信与张**联系，商谈2015年3月31日10时到海安与张**进行房屋交接，并称目前物业其他设施完好，电梯现场核价后双方协商沟通。张**回复短信称，好的，谢谢王*！

2015年3月31日，张**及南**公司相关人员到场办理房屋退还交接手续，但因故未成功。

2015年4月1日，文**海安店致函张**称，你我双方就租赁合同到期终止事宜，我方此前已口头及短信通知您，双方定于2015年3月31日进行物业交接。3月31日，你我双方均到场，共同进行交接，同时双方就电梯维修、消防维护事宜达成一致，确定在后期双方协商解决，但你方在交接过程中，拒绝履行收房手续，双方未能交接成功。为不影响双方权益，现我司书面函告：请您在接函3日内与我司再次办理相应收房手续，若你方未答复或不办理，视为我司已如期办理交房手续，且因你方不办理收房手续所产生的所有损失及可能扩大的损失由你方承担。

2015年4月7日，张**委托江苏**事务所向南**公司发出律师函。律师函称，南**公司与张**于2008年2月27日签订了租赁合同，该合同第10条约定，承租人应当在期满前6个月确定是否继续租赁，但你公司未信守约定，就是否继续租赁上述房屋没有在约定的期限内告知张**，给张**造成了实际损失。另外，你公司在2015年4月1日告知张**不再租赁上述房屋，但就该房屋以及附属设施等物业的交接未能按照合同第7条约定履行张**出租时交付给你公司的状态完好交付义务。2015年4月1日，张**发现你公司所租赁的大厦内所有附属设施，尤其是电梯、消防设施等均需提交相应可以实际运营和使用的书面证明资料。由于上述设施均与所租赁的房屋属于不可分割的组成部分，且均属于租赁物。若贵方未能完成维修、检测验收至完好交付状态，致使双方无法交付租赁物的，贵方应当承担相应的责任。我所为张**所聘请的常年法律顾问，故致函于你司：一、你司需要承担未能按合同约定的期限提前书面通知张**不再续租上述房屋的责任和后果；二、若你司不需要续租上述房屋，需按照合同第7条约定，按照张**交付你司的条件和程序，将房屋和附属设施、消防设施等通过检测和验收完好后交付给张**，否则，因逾期交付所产生的经济损失由贵司承担。

2015年4月13日，文**海安店致函张**及其代理人称，您4月9日的函件我司已收悉，现回复如下：一、我司按照合同约定，合同到期正常终止，未有任何违约之外；二、关于物业设施，你我双方已多次沟通，均认可协商解决，但你方一直未正面答复，是我方维修还是你方维修。请您接函3日内与我司确认，否则我方将按“我方维修”方式进行。

2015年4月16日，江苏**事务所函复南**公司称，根据双方租赁合同的约定，你方负有将租赁物附属设施维修完好交付的义务，这是不容置疑的。故我们代表张**要求你司立即前来租赁物所在地，当面确认电梯、消防设施、空调等附属设施的维修方案和交付方案。否则，由此所产生的一切后果均由贵公司承担，期望贵公司不要再犹豫、推诿！

2015年4月22日，中国**安县支行致函张**称，经南通市消防支队监测，位于海安镇人民东路12号1幢大楼消防控制室已多日24小时无人值班，已形成消防隐患。为保证我行（承租方）权益，请你接函后立即按南通市消防支队的要求进行整改，否则，由此引发的一切责任均由你承担。

2015年4月23日，江苏**事务所再次致函南**公司称，由于贵司未能将消防设施等修复交付给出租人，南通市消防大队在日常消防巡查和检测中发现你公司租赁使用的消防控制室无人值班，存在消防隐患，要求予以立即整改。张**接到通知后已经迅速电话告知了贵公司，要求贵公司立即采取措施，否则，所产生的后果将皆由贵公司承担。另，由于贵公司使用的楼内的水、电开户在租赁时已经过户至**司名下，若你公司不及时按期支付水电费用，将会出现水电管理部门断水、断电和销户可能，同时，还会影响其他租赁户的正常使用。故友情提醒贵公司按时来海安结算水电费，并将相关水、电户头重新恢复至张**名下。

2015年5月14日，张**致函南**公司称，合同到期后贵公司至今未将租赁资产（含所有附属设备、设施）完好地交付给我，我曾委托江苏**事务所发函给你公司，要求贵公司将所有设施和设备按照合同约定维修至正常使用状态后交付给出租人。但你司至今未采纳，现再次通知你公司：1.要求贵公司在此函发出后5日内派员前来将所有租赁的设备、设施进行检测并修复至正常状态后交付给出租人；2.若贵公司仍采取懈怠态度，不积极处理，为了避免损失扩大和带来其他经济损失，我将依法邀请相关单位进行检测，在检测后，我将委托有关单位进行维修，届时所产生的费用皆由贵公司承担。

2015年5月16日，文峰电器海安店函复张**称，你方本月14日来函已阅，就合同终止事宜我方此前已多次发函及派员到现场与你接洽交接事宜，但就电梯“是我方维修还是你方维修事宜”，多方多次与您沟通，你方一直未理会解决方案，并拒绝接受本租赁物业。现我司就相关设备设施的维修再次作如下确认：1.我方承担租赁区域4台步行梯、1台货梯的修复工作，维修维护至正常运行状态；2.此次发函告知的同时，我司将派员至现场与你方确认，并开展电梯设备的维修工作，望你方给予配合。若此次维修工作因你方原因未能推进，责任由你方承担。

此后，南**公司派员对案涉租赁房屋所涉电梯进行了维修，但一直未对消防设施进行检修。

2015年7月27日，河北富通**司南通分公司（以下简称富**公司）编制了案涉房屋消防维修投标书，并提交给张**，投标总价为260351.58元。

因双方当事人对消防设施、电路修复事宜一直未能达成一致意见，2015年8月7日张建君具文诉至原审法院。

租赁期限内，文**海安店将部分房屋转租给农业银行海安支行，农业银行海安支行按合同约定标准60万元／年缴纳租金。双方当事人租赁期限届满后，农业银行海安支行按合同约定标准60万元／年向张**直接缴纳租金。

一审法院认为

原审法院认为，案涉房屋的租赁合同虽然最初由张**与海**公司订立，但此后经张**、海**公司及文峰电器海安店三方协议，海**公司作为承租人的合同权利和义务均由文峰电器海安店承继，而文峰电器海安店不具有独立法人资格，系南**公司的分公司，其民事权利及责任依法应由南**公司享有和承担，故租赁合同期满后腾空退还房屋、维修设备设施的责任应由南**公司承担。张**要求海**公司一并承担责任，不符合法律规定，原审法院不予支持。

案涉合同于2015年3月31日到期，此后南**公司未再实际使用案涉房屋，故双方当事人房屋租赁合同关系已经终止，张**再行主张解除合同缺乏事实依据，张**该项诉讼请求，原审法院不予支持。

合同约定，租赁期满后，承租人须将房屋附属的设备、设施移交给出租人，并保证其仍处在可运行状态（低值易耗品除外），加之案涉房屋是整个五层大楼除其中第四层之外的其余所有房屋，要能保证数量如此庞大的房屋正常使用，附属设备和设施的正常运行是必不可少的，由此可见，南**公司在最终交付房屋时，必须保证附属设备、设施能正常运行，其中最重要的当数电梯和消防设施的正常运行。虽然南**公司不承认消防设施有问题，但其未能在本案审理中提供相关消防安全检查正常的任何证据材料。对于电梯运转的不适性，南**公司无论是在合同期限届满后双方往来函件中，还是在本案的诉讼过程中，都没有否认。基于此，张**当然有权依据合同约定拒绝被告连同不能正常运行的附属设备、设施而交房。南**公司辩称，哪怕是有部分设备、设施故障或不能正常运行，其交房时张**也无权拒绝接受房屋，只是在此情况下，双方可就设备、设施的维修事宜及费用再做商榷。原审法院认为，南**公司的该辩称意见不仅明显违背合同约定，而且对出租人也显失公平，南**公司将本应由其在租赁期限届满前履行的检修、检测义务强加于张**是不当的，故其所辩原审法院不予采信。电梯及消防设施都有专门机构负责检验、检测，并取得合格凭证后才能投入使用，且使用期间还得定期进行检验、检测，南**公司租用案涉房屋长达7年，租赁期限届满时理当依据合同将包括电梯、消防设施在内的附属设备、设施维修、检验好，连同房屋交给张**。根据本案查明的事实，南**公司在此存在违约行为。

南**公司虽未实际使用案涉房屋，甚至在合同期限届满前还曾致函张**明确表示期满后不再续租，但因其未能将附属设备、设施维修至合同约定的状态，遭张**拒绝接受房屋，张**主张其间的房屋占用费，公平合理，原审法院予以支持。房屋占用费标准，参照案涉租赁合同后6年均执行的相同标准200万元／年确定，但其中部分房屋出租给他人而收取每年60万元应从中扣减。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第一百零七条、第二百三十五条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南**公司对座落在海安县海安镇人民东路12号营业楼第一、二、三、五层的消防设施及电路检修达到可运行状态后，将上述房屋连同附属设备、设施交付给张**。二、南**公司给付张**房屋占用费（从2015年4月1日起，按140万元／年的标准，计算至被告实际交付房屋及符合合同约定状态的设备设施时止；其中截止2015年8月底为58.33万元）。上述一、二两项，于本判决发生法律效力后1个月内履行完毕。三、驳回张**的其他诉讼请求。案件受理费12234元，减半收取6117元，由南**公司负担。

上诉人诉称

宣判后，南**公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审认定事实有误，一审法院并未对消防设施是否损坏，是否达到可运行状态进行调查，而是根据被上诉人的一面之词判定消防设施不能正常运行错误；合同终止日期之后的空置房屋，不存在上诉人占有房屋或不交还房屋的情况，一审判决上诉人继续支付占用费直至消防设备完好交付时止错误；如果设施设备有损坏，一审法院应当追究不能交付符合约定条件租赁物的违约责任，而不是不顾法律规定要求上诉人支付房屋占用费。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告海**公司未到庭答辩。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，上诉人提供了江苏省特种设备安全监督检验研究院于2015年6月8日出具的检验报告等证据。二审另查明，张**已将案涉房产一层780平方米的房产出租给中国农**限公司海安县支行。

本院认为

本院认为，房屋租赁合同期满后，承租人应将房屋以及附属设施一并返还给出租人。对于出租人而言，承租人向出租人返还房屋，既属于出租人的权利，同时出租人亦有接受之义务。对于租赁合同而言，交付房屋和给付租金属于合同之主义务。对于电梯以及消防设施等附属设施，随着使用和时间的推移，有可能会产生故障或未处于可运行状态，此类问题可通过一定的维修和保养措施予以解决。保持附属设施处于可运行状态并不体现租赁合同本质，故属于租赁合同的从给付义务。对于违反从给付义务，应由当事人承担修理、赔偿损失等违约责任；而拒绝接受标的物是我国合同法规定的某些特定情况下，当事人可行使的特定救济权利。如在买卖合同中买受人之权利，该权利非我国合同法规定的承担违约责任的一般原则。因此，在本案中，张**拒绝接受租赁合同标的物缺乏法律依据。

根据合同，张**交付租赁物时，除了对消防设施、电梯等要求可正常使用外，还要求电梯和大厦整体消防设施需提供年检合格证明。而合同约定租赁到期后，承租人返还有关的设备、设施时，只约定要求处于可运行状态，而并没有约定要求提供有关的年检合格证明。因此，双方返还房屋交接时，只需要确认设备、设施是否处于可运行状态即可。张**认为南**公司未能提供有关的书面证明材料，其有权拒绝接受房屋之主张显然超出了合同约定。该请求缺乏合同依据，本院不予支持。虽然张**提供了富**公司投标总价，但该报价方案系张**单方委托之结果，同时亦非消防设备、设施是否处于可运行状态之鉴定结论。本院无法确认该证据的真实性和关联性。根据谁主张谁举证的原则，张**主张消防设备、设施未处于可运行状态，其应当提供充分证据予以证实，而凭其目前提供的证据，尚不足以证明消防设施存在哪些具体问题。本案中，即使房屋的附属设施未能处于可运行状态属实，张**有权就附属设施不可运行致给其无法使用及其他可能产生的一切损失可向对方主张修复、赔偿损失等权利。在租赁合同没有明确约定情况下，出租人因消防设施未处于可运行状态而拒绝在合理时间内接受整个租赁合同标的物缺乏事实和合同依据。

根据我国合同法的规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案租赁合同的年租金为140万元，折合月租金为11万多元；即使完全按照被上诉人提供的投标价格，修复消防设备、设施总价仅为20多万元，也仅相当于案涉房产两个月多的租金。本案中，从双方合同终止至今，已经一年左右，按照以往租金计算，房屋空置损失已达100多万元。双方就消防设施是否存在问题，有过较长时间的协商沟通过程。在南**公司一直否认消防设施存在问题的情况下，张**没有充分证据证明该事实。退一步讲，即使南**公司就消防设施存在违约行为，但张**一直拒绝接受房屋，放任了损失的扩大，其亦不能对扩大的损失要求赔偿。原审判决南**公司承担房屋空置的所有损失，显然不当。

对于租赁合同终止至电梯修复之前的损失问题，本院认为，由于南**公司未能在合同终止前使电梯处于可运行状态，已构成违约。双方当事人随之必然产生相互交涉、协调之过程。张**所主张之占用费，实际为房屋空置所造成之损失。本院根据本案的实际情况，从衡平双方当事人利益出发，酌情确定案涉房屋在2015年6月底之前无法使用之损失35万元应由南**公司负担，之后房屋空置的损失由张**自行承担。此外，案涉房产一楼的部分房产已经由张**出租给中国农**限公司海安县支行使用，故原审判决南**公司将一楼全部返还不当，本院在此一并纠正。综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销海安县人民法院（2015）安**初字第00833号民事判决；

二、南通文**限公司对座落在海安县海安镇人民东路12号营业楼第一、二、三、五层房屋连同附属设备、设施交付给张**（中国农业**海安县支行租赁的一层房屋部分及相应的附属设备、设施除外）；

三、南通文**限公司赔偿张**损失人民币350000元；

上述第二、三项义务，由南通文**限公司在本判决生效后三十日内履行完毕。

四、驳回张**的其他诉讼请求；

五、驳回南通文**限公司的其他上诉请求；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费12234元，减半收取计6117元，由张**负担2842元，南通文**限公司负担3275元；二审案件受理费12234元，由张**负担5684元，南通文**限公司负担6550元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十四日