湘潭市**信幼儿园与湖南**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人湘潭市雨湖区中英百信幼儿园（以下简称中英百信）因与被上诉**有限公司（以下简称鑫**司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳*初字第1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员罗*担任审判长，代理审判员王*、刘**参加评议，书记员周**担任记录，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人中英百信的委托代理人易军，被上诉人鑫**司的委托代理人周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判查明：2012年10月8日，原告湖**限公司作为甲方与被告湘**（香港）世纪伟*幼儿园作为乙方签订《建鑫城购物广场经营合作协议》。该合同约定：原告将位于湘潭市建鑫城购物广场门店四楼童品区4012号，经营面积310平方米，建筑面积428平方米的场地提供给被告经营，场地使用费为每月12840元，被告按季向原告交纳，在每季场地使用期限届满前十日内缴清下个季度的场地使用费，未按期缴纳，按应缴金额3‰每日计算违约金；原告对经营场所提供相关物业管理，按每月每建筑面积5元／㎡计收物业管理费，合计2140元／月。合同期限自2012年10月31日起至2017年10月31日止。合同签订时，被告以现金方式向原告交纳保证金10000元。该保证金用于被告商品发生质量问题或售后服务问题的保证，在合同期内，由于被告原因导致合同提前解除或终止的，未经原告书面同意，被告的保证金不予退还。合同另约定，被告拖欠或不足额缴纳应缴款项两个月以上的，原告不予退还被告保证金，并有权单方面全部或部分解除合同。自2013年10月1日起，被告开始停付原告场地使用费及物业管理费，2013年11月13日，建鑫购物广场向四楼租赁户发出《通知》，告知租赁户四楼大型儿童天空城项目装修工程2013年11月中旬开始施工。2014年3月，原告向被告发出《催缴函》，催缴2013年10月31日至2014年3月31日的租金及物业管理费，在《催缴函》中，原告同意将被告签报的免租及物业费、补偿人工工资与被告所欠租金及物业管理费进行部分冲抵。被告收到《催缴函》后，未支付相关费用。2014年6月30日，原告向被告发出《湖南**限公司函》，再次向被告催缴场地使用费及物业管理费等费用，在该函件中，原告未再提及减免租金、补偿人工工资事宜。2014年11月27日，原告向被告发出《解除经营合作协议通知书》，通知被告解除双方之间签订的《建鑫城购物广场经营合作协议》。其后，双方纠纷仍未解决，原告向法院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。

一审法院认为

原判认为，原、被告签订《建鑫城购物广场经营合作协议》，双方形成租赁合同关系，该租赁合同系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，合法、有效。原、被告双方均应按照协议的约定履行各自义务。根据协议的约定，租金应当在每季度开始前十日内予以支付，本案中，被告从2013年10月开始停付租金，原告对商场内与被告经营场地未重合的其他部分区域进行装修的开始时间是2013年11月13日之后，被告拒付租金在前，原告装修在后，被告以原告装修抗辩缴纳租金理由不成立，被告应当按照协议约定支付租赁期内的租赁费用。原、被告协议中对于物业管理费缴纳的约定明确、具体，未违反法律规定，被告以原告没有物业服务资质为由拒付物业管理费的理由不成立，对被告辩称意见不予采纳，被告应当按照合同约定支付物业管理费用。被告未按协议缴纳租金等费用，原告有权根据合同约定通知解除合同，原告向被告发出《解除经营合作协议通知书》，合同自通知达到对方时解除，原告诉请法院确认合同于2014年11月29日已解除符合法律规定，该院予以支持。对于租赁合同来说，租赁期结束或者租赁合同解除后，承租人继续占用租赁物时，可以继续按照租金标准计算租赁物占用费，在本案中，原告通知合同解除之时，被告已实际搬离经营场地，原告继续计算场地使用费即租金及物业管理费与事实不符，该院对此不予采纳，租金及物业管理费应计算至合同解除时止。据此计算租赁费为12840元／月×14月=179760元，物业管理费2140元／月×14月=29960元，两项合计209720元，原、被告之间对于每日3‰违约金的约定过高，该院依法调整为按银行同期贷款利率计算违约金，具体金额为以209720元为基数，自2014年11月30日计算至该院指定给付之日止。本案中，有三处涉及到保证金：1、被告商品发生质量问题或售后服务问题，以保证金冲抵；2、拖欠租金，保证金不退还；3、因被告原因导致合同提前解除或终止，未经原告书面同意，保证金不退还。租赁合同履行过程中，未涉及商品质量或售后服务问题，被告有拖欠租金行为，解除合同由原告主动通知。被告以原告装修为由拒付租金不妥当，被告所举证据不能证明该装修对被告的经营造成了多大影响，在多大程度上导致了被告停业，但从一般的常理来看，原告装修的行为会给被告的经营会带来一定的影响，基于公平原则，该院对原告请求不予退还保证金，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告湖南**限公司与被告湘**（香港）世纪伟*幼儿园（湘潭**英百信幼儿园）签订的《建鑫城购物广场经营合作协议》于2014年11月29日解除；二、被告湘**（香港）世纪伟*幼儿园（湘潭**英百信幼儿园）于判决生效之日起10日内一次性支付原告湖南**限公司租赁费、物业管理费209720元，并支付违约金（违约金的具体数额为以209720元为基数，按照银行同期贷款利率，自2014年11月30日起计算至本院指定给付之日止；三、驳回原告湖南**限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5210元，由被告湘**（香港）世纪伟*幼儿园（湘潭**英百信幼儿园）承担。

上诉人诉称

宣判后，中英百信不服上述判决，上诉至本院。

主要事实和理由是：一、被上诉人没有按照合同约定与上诉人协商一致的情况下，单方面发出了装修通知，便营业受到巨大影响。被上诉人在装修停业期间给上诉人造成的损失应当予以减免租金。二、上诉人已因被上诉人的违约行为另案提起了诉讼，一审判决被上诉人审判决上诉人承担14个月的租赁费及物业管理费没有事实和法律依据。三、被上诉人请求确认《合作协议》于2014年7月27日解除，一审法院认定2014年11月29日解除，租赁费用计算至2014年7月27日，多出的4个月，被上诉人没有合同依据再主张租赁费和物业管理费，上诉人已经搬离该场地，一审法院超出被上诉人诉请裁判，违反了不告不理原则。

被上诉人辩称

鑫**司答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审予以维持。

二审期间，上诉人中英百信向本院提交了如下证据：

证据一、被上诉人制作的建鑫购物广场宣传册；证据二、四楼业态分布图低；证据三、装修手四层现场照片，均拟证明被上诉人没有按照合同约定，擅自改变原合同约定的场地形态及用途，存在违约。

被上诉人鑫**司质证认为，对证据一的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议。证据二是上诉人单方制作的，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。对照片的真实性没有异议，但对其关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。

本院认为

本院认证认为，被上诉人对证据一的真实性没有异议，故本院对该份证据的真实性予以认可，但该证据不能达到上诉人的证明目的，故对该份证据不予采信。证据二为复印件，没有提交原件予以核对，看不出制作人，也不能达到上诉人的证明目的，故对该份证据不予采信。被上诉人对证据四的真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以认可，但该份证据不能达到上诉人的证明目的，故对该份证据本院不予采信。

经审理查明：原审判决查明的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。

本院认为，双方于2012年签订的《建鑫城购物广场经营合作协议》合法有效，双方均应按照合同的约定忠实地履行各自的义务。上诉人中英百信的主要义务是按合同约定按时缴纳合同约定的租金及其它费用，被上诉人鑫**司的主要义务是提供符合合同约定的场地。被上诉人自合同成立生效后，按约提供给了上诉人经营场地，上诉人称没有如期缴纳租金是因被上诉人违反合同约定，在没有与上诉人协商的情况下装修场地给上诉人造成营业损失所致，本院认为该主张不能成立。首先，上诉人拒付租金的时间为2013年10月，被上诉人装修的开始时间为2013年11月13日之后，上诉人拒付租金在前，被上诉人装修在后。其次，根据双方的合同约定，被上诉人鑫**司提供的场地为湘潭市建鑫城购物广场四楼童品区4012号，被上诉人此次装修行为并不涉及该区域，同时双方的合同也并未就其它区域的装修是否要征得上诉人同意有过约定。故一审法院依据双方合同约定判决上诉人支付欠付的租赁费、物业管理费正确，上诉人关于该判项没有事实和法律依据的主张不能成立，本院不予采信。原审原告鑫**司的一审诉讼请求之一是：请求判令被告向原告支付2013年10月至2014年11月27日共计14个月的场地使用费、物业管理费及违约金。一审法院判令上诉人即原审被告支付的也只有14个月的场地使用费、物业管理费及违约金。故上诉人关于一审法院超出原告诉讼请求判决的主张不能成立，本院不予采纳。上诉人关于被上诉人装修造成的损失应在租赁费中减扣的主张，因没有提交证据证实不能成立，且被上诉人也未在本案中提起反诉，故本院对于该主张不予采纳。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5210元，由上诉人湘潭市雨湖区中英百信幼儿

园负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日