陶**与高**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告陶*鸣诉被告高凯*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，于2015年7月7日依法由审判员汪**担任审判长，与人民陪审员李*、胡**组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陶*鸣及其委托代理人秦**到庭参加诉讼，被告高凯*经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告陶*鸣诉称：2005年8月31日，在被告亲戚罗**的撮合下，被告夫妻将位于宁乡县玉潭镇通益桥第11组一环西路临路第三栋第三户（现地址为通益路38号）面积为104平方米（实际为104.5平方米）的土地及地上房屋三层出售给原告，双方签订了转让合同，原告将转让款193800元交付被告，被告亦将房屋及国有土地使用证交付原告。尔后被告一直推诿，不协助原告办理权属转移登记手续。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理房屋、土地权属登记相关手续，将土地过户至原告名下；2、被告承担违约金3800元；3、被告承担原告因本案产生的合理费用。
原告陶**为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1.原、被告身份信息情况一组，拟证明原、被告具体身份的事实；
证据2.土地房屋转让合同书一组，拟证明原、被告达成土地房屋买卖协议的事实；
证据3.国有土地使用证一份，拟证明被告出售给原告的土地，系被告以拆迁户身份所获得的安置地之事实；
证据4.宁政办发（2013）59号文件一份，拟证明宁乡县人民政府将宁乡城区规划区拆迁安置用地确权为国有土地，可按程序办理出让、转让手续的事实；
证据5.收条一组，拟证明原告向被告支付转让款的事实。
在举证期间内原告曾向本院提出证人罗**出庭作证的申请，但因罗**身体健康缘故，无法到庭作证。为查明案件事实，本院依职权于2015年5月21日至罗**居住地，就本案事实对罗**进行调查了解，并制作询问笔录一份，罗**反映自己与原告是熟人，与被告是亲戚关系，原、被告买卖房屋土地是自己居间介绍的，合同签订时原告夫妻俩、被告夫妻俩以及自己都在场。本案涉及的土地是被告原来房屋拆迁后所获得的安置补偿地，被告在其上建了套房并卖给原告。
原告陶**对证人罗**的证言无异议。
被告辩称
被告高凯*未向本院提交书面答辩状，亦未提供证据。
被告高凯*未到庭，视为对质证权利的放弃。
经合议庭合议，本院对本案的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5来源合法，内容真实，与本案具有关联性，均确认为有效证据，依法予以采信；证人罗**的证言与本案具有关联性，与现有其他证据亦相互印证，依法予以采信。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本案确认以下案件事实：
2013年初，被告高凯*因原住所地被征收拆迁，在宁乡县一环西路获得拆迁安置用地一块，后高凯*在该土地上自行砌有三层房屋一幢。2005年8月31日，在案外人罗**的居间介绍下，高凯*将上述土地房屋一并以193800元的价格出售给原告陶**，在双方同日签订的《土地房屋转让合同书》中约定：原告在被告交房时一次性付清全款，被告协助原告办理转让手续，违约方需赔偿对方违约金3800元。签订该转让协议时，陶**夫妻、高凯*夫妻及罗**均在场。转让协议签订后，原告将193800元转让款全部支付给被告，被告亦将房屋及房屋所在土地的《国有土地使用证》移交给原告，但因被告此后怠于履行协议约定的协助过户义务，相应产权一直未能转至原告名下，原告多次向被告进行催促，亦无果，双方纠纷由此产生。
本院查明
另查：2013年8月5日，宁乡县人民政府授权宁乡县人民政府办公室颁发宁政办发（2013）59号文件《关于明确县城规划区拆迁户安置用地出让转让遗留问题处理试行办法的通知》，文件中写明：“依据国家和省有关土地管理法律法规规定，由县人民政府将城区规划区拆迁安置用地确权为国有土地，按程序办理出让、转让手续。”
本院认为，原、被告间的房屋所有权、土地使用权转让系双方当事人的真实意思表示，对转让协议的真实性本院依法予以确认。本案焦点在于被转让房屋、土地自身的合法性问题。
第一、关于房屋所有权的转让。原告作为主张权利的一方，有责任就被转让的房屋向本院提交合法产权证明或建设许可证明，以证明该房屋具有合法产权，或证明房屋的建设依法获有规划许可批准，且系严格按许可提出的面积、层数等要求进行的施工，其未能举证，应当承担举证不能的责任。房屋本身是否属于合法建筑尚无法确定，其在原、被告间流转的合法性自然也无法确定，故对原告提出的涉及房屋转让、权属登记等方面的诉讼请求，本院均不予支持。
第二、关于土地使用权的转让。《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定，划拨土地的转让应当经有批准权的人民政府同意；《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定，依法使用的国有土地，由县级以上人民政府核发证书，确认使用权；宁乡县人民政府宁政办发（2013）59号文件则明确宁乡县城区拆迁安置用地的国有土地性质，并明确可以按程序办理国有土地出让、转让手续。本案涉及的土地系划拨性质的拆迁安置用地，依据上述规定可以确认其为合法存在且可依法转让的国有土地。在原告支付了全部转让款的情况下，被告应当按照约定履行协助原告办理土地使用权过户手续的义务，其未能积极履行，构成违约。关于原告主张的违约金数额，经审查，未超过法定上限，本院予以支持。被告高凯红无正当理由未到庭参加诉讼，亦未就本案相关事实提交任何抗辩或证据，因此带来的不利后果由其自行承担。
本院认为
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告高凯*自本判决生效之日起履行《土地房屋转让合同书》约定的协助过户义务，协助将位于宁乡县一环西路、地号为公园-（2）-21的国有土地使用权依法过户至原告陶放鸣名下；
二、被告高凯*在本判决生效之日起三日内支付原告陶**迟延履行违约金3800元；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告陶**的其他诉讼请求。
案件受理费4176元，由被告高凯*负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。
裁判日期
二〇一五年八月二十日
