岳阳市岳阳**夏万路居委会与兰海租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

岳阳市岳阳**夏**委会（以下简称夏**委会）与兰*租赁合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2015年7月31日作出了（2015）楼民一初字第100号民事判决。兰*不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人兰*及其委托代理人廖**，被上诉人夏**委会的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

一审原告诉称

夏**委会诉称，2013年1月12日，其与兰*签订《市场租赁经营合同》，由兰*租赁经营集体资产岳阳迎宾农贸综合市场（以下简称迎宾市场），租赁期限2年，自2013年1月15日起至2015年1月15日，年租金为18万元。2014年10月20日，在原租赁合同即将到期前，其对迎宾农贸综合市场进行了公开招租，规定报名截止时间为2014年10月23日上午12时，同时规定报名时需一次性缴纳24万元现金作为签约保证金。兰*在规定的时间内因故没有缴纳签约保证金，由孙**承包经营市场。2014年12月和2015年1月，夏**委会两次要求兰*在合同到期后迁离市场、交还场地。但兰*以装饰装修投入等为由，拒不交还市场。故诉至人民法院，请求判决：1、兰*将涉案租赁场地及建筑物等交还给夏**委会；2、兰*支付逾期交付租赁场地及建筑物的违约金27000元（第一年租金的15%）；3、兰*支付从2015年1月16日起至将所有涉案场地及建筑物等交还给夏**委会时止期间的场地占有使用费（每月3000元）和应承担的水电费；4、本案诉讼费用由兰*承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年1月12日，夏**委会与兰*签订《市场租赁经营合同》，由兰*租赁经营夏**委会的集体资产迎宾农贸综合市场，租期2年，自2013年1月15日至2015年1月15，年租金为18万元，在每个租赁年度开始前交纳。2014年9月17日，为迎接全国文明城市检查，岳阳市人民政府决定对岳阳中心城区菜市场进行标准化建设和提质改造，所需资金由市场经营者自行负责，达标项目由市财政局评审后给予奖补。为了便于后续经营者尽快对市场进行标准化建设和提质改造，2014年10月20日，夏**委会发布了市场招租公告，该公告规定：1、合同期限为四年，年租金18万元；2、按照市政府要求对市场进行提质改造，费用自行承担；3、要求在签订合同时缴纳24万元，其中18万元为租金，6万元为提质改造押金；6、报名截止日期为2014年10月23日上午12时。截止2014年10月23日上午12时，先后有三人报名，包括兰*和案外人杨**、孙**。之后，夏**委会以兰*报名时没有交纳24万元为由取消兰*续租资格，并最终确定由孙**承包。2014年12月2日，兰*向夏**委会邮寄了《续租申请书》。2014年12月26日，夏**委会向兰*送去《工作联系函》，要求兰*于2015年1月14日前依照《市场租赁经营合同》搬离并向夏**委会办理移交手续。夏**委会在联系函上签具意见，表示夏**委会行为不合法。2015年1月15日，夏**委会与兰*合同到期后，孙**接管了市场，但兰*仍将市场办公用房（监控室）和茶楼部分的建筑物继续占有经营至今。

一审法院认为

原审法院认为，夏**委会与兰*签订的《租赁合同》在2015年1月15日到期，《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。依照法律规定，兰*应当将租赁物予以返还，故对夏**委会要求兰*返还租赁场地的诉讼请求予以支持；对于夏**委会主张的场地占用使用费，按照法律规定，兰*继续占用租赁场地应该支付占有使用费，但该场地系市场的一部分，且不是农贸市场的主要经营场地，其占用面积不详，夏**委会主张每月3000元无证据予以证实，亦无法确认占用费的具体金额，故夏**委会应承担举证不能的法律后果，对该请求不予支持；夏**委会主张的水电费具体金额不详，系诉讼请求不明，不予处理。对于兰*提出夏**委会侵犯其优先续租权的抗辩意见，夏**委会在公开发布的招租公告中注明在签订合同时交纳24万元，该公告内容和夏**委会提供的会议记录内容一致，应系夏**委会真实意思表示，而夏**委会认为应该在报名时交纳24万元无充分证据予以证实，故夏**委会以兰*在报名时未交纳24万元而取消其续租资格无事实和法律依据，兰*的该抗辩理由成立；但双方原租赁合同已经到期，且租赁物已经由夏**委会出租给他人，兰*不能据此继续占用租赁物，对于侵犯其优先续租权事宜可以另行主张权利。对于夏**委会主张的违约金27000元，因夏**委会侵犯续租权的行为在先，且期满后主要经营场地已经由新的租赁户接管，故对夏**委会该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限兰*在判决生效后十日内将承租的岳阳迎宾农贸综合市场的办公用房、茶楼交还岳阳市**街道办事处夏**委会；如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金；二、驳回岳阳市**街道办事处夏**委会的其他诉讼请求。案件受理费550元，由岳阳市**街道办事处夏**委会承担500元，兰*承担50元。

上诉人诉称

上诉人兰*上诉称，1、夏**委会与第三人孙**共同侵犯了其合法权益，夏**委会与第三人孙**是否应共同承担责任，应追加孙**才能查明，因此应追加孙**为本案当事人；2、夏**委会与孙**签订的合同无效，上诉人才是迎宾市场的合法经营者，一审判决上诉人交出租赁物明显违法。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，判决由夏**委会承担二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人夏**委会答辩称，1、兰*作为茶楼等部分场地的实际占有者，其完全清楚孙**承租接手市场一事。但其却在一审中不申请法院追加，其已经自动放弃了申请追加第三人的权利。且是否将孙**追加为第三人，并不影响案件的处理，故兰*在二审时要求追加孙**为第三人的理由不成立。2、兰*对于签约需交纳24万元一事是明知的，其直至原合同期的最后一天，都没有找答辩人签约，也没有交纳24万元，系以不作为的方式放弃了优先承租权利。兰*在一审中也未主张答辩人与第三人孙**签订的租赁合同无效。同时，兰*在合同到期之后仍继续占有场地，理应承担违约责任并依法应当支付相应的逾期占有使用费用和其他支出。一审法院考虑到双方的现实情况，没有要求兰*承担违约责任和赔偿损失，已经照顾了兰*。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

二审期间，上诉人兰海提供了如下6份证据：

1、2013年2月26日，夏**委会对市消防支队、市城管局出具的报告；

2、夏**委会迎宾农贸综合市场升级改造方案、进度安排表、费用预算表；

3、岳阳投资项目申请表；

4、市政府办公室《关于印发2014年市中心城区菜市场标准化建设和提质改造实施方案的通知》；

5、《信访事项转送函》；

6、“为兰*说句公道话”的函。

上述证据拟证明1、兰*在租赁期间为市场进行了投资并致力于升级改造；2、兰*在经营期间信守合同，声誉较好；3、纠纷产生后兰*向有关部门提出过优先承租权的申请。

被上诉人夏**委会质证称，上述证据部分证据虽真实但与本案处理没有关联。

本院认为

本院认证认为，被上诉人夏**委会虽未否认兰*配合对市场进行了改造，但因上述证据与本案处理缺乏直接关联性，故本院不予以采信。

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为，本案二审争议的焦点主在有二个：一是是否应追加孙**为第三人；二是一审判决兰海交还原承租的办公用房及茶楼是否正确。

关于第一个焦点，本案系一起租赁合同纠纷案件，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。且违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。因此，在兰海没有提起以侵权为由主张权利的诉讼时其在本案中要求追加案外人孙**为当事人没有法律依据。

关于第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中兰*并无证据证明夏**委会与孙**签订的合同存在上述无效的情形，因此兰*上诉称夏**委会与孙**签订的合同无效的理由不能成立，本院不予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。兰*上诉请求撤销原审判决的第一项，实质上是要求继续履行合同，如支持兰*该请求，则必然会导致孙**与夏**委会之间产生纠纷，乃至产生新的诉讼，会造成履行费用过高。考虑到夏**委会与孙**签订的合同有效，夏**委会与兰*合同到期后，孙**接管了市场，况且对于侵犯兰*优先续租权造成的损失可以通过另行主张权利得到保障的实际情况，一审判决兰*交还原承租的办公用房及茶楼并无不当。

综上，上诉人兰*的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由兰*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日