黄*与王**、吴**合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人黄*与上诉人王**、吴**合同纠纷一案，湖南省沅江市人民法院于**一二年九月十七日作出（2012）沅民一初字第540号民事判决，黄*不服，向本院提起上诉，本院以原判决违反法定程序为由，将本案发回湖南省沅江市人民法院重审，该院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于**一四年四月八日作出（2013）沅民一初字第592号民事判决，黄*与王**、吴**均不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄*及其委托代理人沈**，上诉人王**、吴**之共同委托代理人殷绍怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明：2011年6月30日，黄*（乙方）与王**、吴**（甲方）签订《美美家居宾馆转让合同》，约定：甲方将位于巴某某路的美美家居宾馆转让于乙方，转让金额为32万元，上述转让金包括房屋的装修、装饰设备及其他相关费用，其中乙方一次性付转让费30万元，欠甲方吴**个人2万元，于2012年年底前一次性付清；转让期限：202房租期5年，从2010年11月13日至2015年11月13日止，租金一次性付清，203、204房租期8年，从2010年11月13日至2015年11月13日止，租金前5年为2万／年，并于每年l1月13日前一次性付清，后3年即2015年11月13日至2018年11月13日，租金为4万元／年，并于每年11月13日前一次性付清。2011年7月1日，王**、吴**将本案诉争宾馆移交黄*，2011年7月2日，黄*向王**、吴**支付宾馆转让款16万元，202号房从2010年11月13日至2015年11月13日止的租金4万元，2011年7月15日支付美美家居宾馆转让款10万元，2011年7月24日支付美美家居宾馆转让款3万元。为此花费工本费50元。在受让王**、吴**转让的宾馆后，黄*为宾馆的开业添置物品花费41770元，受让宾馆后交纳物业管理费2480元。黄*于2013年3月中旬开始停止了对诉争宾馆的营业。

另查明，2012年4月10日，沅江市公安局琼湖派出所向黄*出具《责令改正通知书》，因宾馆存在消防安全违法行为，故要求黄*予以改正，同日锦绣家园小区业主黄**、姜**、刘*递交《关于取缔我锦绣家园小区内美美家居宾馆的诉求》，要求取缔美美家居宾馆的非法经营行为。2012年5月5日，沅江市**有限公司向王**、吴**发出《通知》，载明：由于你们将住宅改作宾馆，所以去年以来不断有业主投诉，认为宾馆会对小区的安全带来隐患，要求我公司采取措施。最近，房地产管理部门也多次指出，业主不能随意改变住房的用途，要求我公司予以制止。因此，请你们接此通知，采取措施，恢复原状，否则，由此带来的一切后果，将由你们自己承担。

再查明，宾馆经营属特种行业，必须办理旅馆业特种行业经营许可证和工商营业执照后方准开业。王**、吴**在将本案诉争宾馆转让给黄*前已开始经营，该宾馆在转让前后均未办理旅馆业特种行业经营许可证和工商营业执照，其住房性质为居住性住房，而非经营性住房。

一审法院认为

原审法院认为，根据黄*、王**、吴**签订的《美美家居宾馆转让合同》中的约定，“甲方将位于巴某某路的美美家居宾馆转让于乙方，转让金额为32万元，上述转让金包括房屋的装修、装饰设备及其他相关费用”，王**、吴**向黄*出具的收条内容可以认定黄*受让美美家居宾馆内的装修、装饰设备等并租赁202、203、204房的目的是继续从事宾馆经营，本案涉及宾馆经营权的转让。王**、吴**辩称本案只是租赁房屋及宾馆内的装修、装饰设备的买卖与客观事实不符，对王**、吴**的这一答辩意见应依法不予采信。本案涉及宾馆经营权的转让，而根据**安部发布的《旅馆业治安管理办法》第四条的规定。申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后方准开业，即在公安机关治安部门办理旅馆业特种行业经营许可证后，再到工商行政部门办理工商营业执照后方准营业，而本案诉争宾馆在转让前并未办理旅馆业特种行业经营许可证和工商营业执照，在此情况下，王**、吴**将本案诉争宾馆转让给黄*，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，黄*与王**、吴**之间签订的《美美家居宾馆转让合同》应认定为无效合同，因此，对于黄*要求《美美家居宾馆转让合同》无效的诉讼请求，应依法予以支持。《美美家居宾馆转让合同》无效后，合同终止履行，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王**、吴**明知其经营的美美家居宾馆改变了住房的用途，且没有办理旅馆业特种行业经营许可证、工商营业执照的情况下，仍将标的物转让给黄*，对于《美美家居宾馆转让合同》的无效存在过错；黄*在订立合同时已明知美美家居宾馆在居民住宅楼内营业，宾馆的经营改变了住房的用途，未检查王**、吴**的营业资质即受让宾馆，在合同的订立过程中未尽到合理、谨慎的注意义务，其对合同的无效亦存在过错。黄*自受让美美家居宾馆用去的费用有：转让费29万元、工本费50元、房租4万元、物业管理费2480元、为开设宾馆添置物品花费41770元。在《美美家居宾馆转让合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，王**、吴**应依法返还黄*支付的转让费29万元及房租4万元，黄*应将房屋及王**、吴**转让给黄*的宾馆内的设备、设施等返还给王**、吴**，黄*为开设宾馆自行添置的物品全部由其自行拆除；王**、吴**因美美家居宾馆内的设备、设施及房屋的使用存在以下损失：一、美美家居宾馆内设备、设施的使用损失67726元，根据其实际使用期限，从2011年7月2日起至2013年3月15日止共计618天，320000元÷8年÷365天×618天=67726元；二、王**、吴**202、203、204号房屋的租金损失47408元，黄*自2011午7月2日受让起至2013年3月15日止有618天，参照双方《美美家居宾馆转让合同》中的约定，203、204房的租金为2万元每年，202房5年的租金为4万元，（20000元÷365天×618天=33863元）及（40000元÷5年÷365天×618天=13545元），以上损失合计115134元，鉴于王**、吴**对《美美家居宾馆转让合同》的无效存在过错，应对自身损失承担50％的责任，黄*对《美美家居宾馆转让合同》的无效亦存在过错。对王**、吴**的损失应承担50％的责任即57567元；对于黄*在经营期间产生的物业管理费2480元、为给王**、吴**汇款支付的工本费50元，黄*支付王**、吴**转让费29万元、房租4万元的利息损失，因黄*对于合同的无效亦存在过错，故由黄*自行承担。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《旅馆业治安管理办法》第三条、第四条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、黄*与王**、吴**于2011年6月30日签订的《美美家居宾馆转让合同》无效，该合同终止履行；二、由王**、吴**返还黄*宾馆转让金29万元、房屋租金4万元，以上两项合计33万元，限于判决生效之日起十日内付清；三、由黄*支付王**、吴**因美美家居宾馆内设备、设施及房屋的使用损失57567元，限于判决生效之日起十日内付清；四、黄*于判决生效之日起五日内搬离美美家居宾馆，并将房屋及房屋内设备、设施返还给王**、吴**；五、驳回黄*的其他诉讼请求。案件受理费6895元，由黄*承担3447.5元，由王**、吴**承担3447.5元。

上诉人诉称

宣判后，黄*与王**、吴**均不服，均向本院提起上诉。

黄红上诉称，一、原审对责任划分不当，王**、吴**刻意隐瞒未取得宾馆经营许可的事实，存在较大过错，原审平均确定责任有失公允；二、原审未按过错大小公平分担上诉人损失不当；三、原审对损失的认定错误。1、合同无效，不能依有效合同计算王**、吴**房子、设备使用费；2、王**、吴**收取上诉人租金，造成上诉人资金闲置，另上诉人添置的设备及贬值应计入上诉人损失；3、上诉人占用截止时间应计算至原第一次起诉时；4、转让费计算错误，不应按合同约定的转让价来计算。请求二审法院撤销原审判决的第二项、第三项，改判由王**、吴**返还黄红所交转让金33万元（含所谓租金4万元）、物业管理费2480元、汇款工本费50元，并判令由主要过错方王**、吴**承担诉讼费的主要部分。

被上诉人辩称

王**、吴**答辩称：1、双方之间的合同并非宾馆转让合同，而是房屋租赁与设备、设施买卖合同；2、该合同为有效合同，双方应继续履行；3、损失为黄*对租赁房屋设施的使用利益，如果合同无效，黄*应按照法定标准和时间将上述利益返还王**、吴**。请求二审法院驳回黄*的上诉，支持王**、吴**的上诉请求。

王**、吴**上诉称：一、原审违反法定程序，超出法定审理期限；二、原审认定事实错误。1、双方在合同中明确了双方合同内容是设备买卖、受让装修和租赁房屋，不涉及宾馆经营权的转让，且签订合同之前上诉人已声明无经营宾馆的任何手续；2、上诉人对被上诉人受让设施、设备和租赁房屋的用途不明确，被上诉人对经营宾馆为特种行业，应当知道须申请报批，取得许可登记，合同中并未约定须由上诉人报批，签订合同之前的行为与被上诉人签订合同之后不能办理宾馆报批登记，不能实现合同目的混为一谈。原审法院将被上诉人签订合同之后不能办理宾馆报批登记，不能实现自己从事宾馆经营业务的单方行为，认定为双方在签订合同时违反了法律的禁止性规定，于*于理于法不合。合同是双方真实意思表示，合同权利义务不违反法律、行政法规定禁止性规定，合同合法有效。3、损失认定错误，应以法定标准、实际时间计算使用收益。三、原审法院认定合同无效终止履行判决错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。二审中，王**、吴**撤回原审超审理期限的上诉理由。

黄**辩称，原审审理程序合法，事实认定正确、客观。双方签订的合同系宾馆经营权转让合同；原审只认定王**、吴**的损失不认定黄*的损失不当，应根据双方过错大小，确定各自对损失的赔偿责任。请求二审法院驳回王**、吴**的上诉请求。

二审中，双方均未提供新的证据。

本院查明

本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案系合同纠纷，对于双方撤回原审超审理期限的上诉理由，本院予以准许。双方当事人的争议焦点为：一、原审对合同效力的认定是否正确；二、原审对损失的认定与分担是否适当。

关于原审对合同效力的认定是否正确的问题

关于本案合同的性质。根据双方签订的合同名称与内容来看，该合同系美美家居宾馆转让合同，是对宾馆的经营转让，房屋及设施的使用权系合同履行的内容，双方在合同中，明确了甲方王**、吴**将位于巴某某路的美美家居宾馆转让于乙方黄*，包括房屋的装修、装饰设备及其他相关费用。王**、黄**转让前系经营家居宾馆，转让合同中双方也均明确了合同权利义务涉及的法律关系性质，是对宾馆转让，而非对房屋租赁与设施所有权的出售，房屋与设施所有权的受让目的明显是对宾馆经营的继续。王**、黄**上诉提出本案合同系房屋租赁与设施转让与客观事实不符，本院依法不予支持。

关于合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《旅馆业治安管理办法》第第四条规定，申请开办旅馆，应经主管部门审查批准。本案中，王**、黄**未经利害关系业主同意，擅自将住宅改变为宾馆经营，且在未取得行政许可登记情况下，私自经营，并予以转让，违反法律强制性规定，其与黄*签订的关于宾馆转让的合同因违反法律的强制性规定而无效。故王**、吴**上诉提出合同有效的理由于法无据，本院依法不予支持。

二、原审对损失的认定与分担是否适当的问题

关于黄*支付的转让费、租金应否计算利息损失。财产损失包括财产的直接减少与财产应增加而未增加。本案中，黄*实际支付转让费受让王**、吴**宾馆后，无法正常经营，不能实现其经营目的，故黄*为从事宾馆而实际支付的转让费、租金按中**银行发布的同期同类贷款利率计算的可得利息应计入损失，原审不予认定不当，本院依法予以纠正。王**、吴**应分担黄*实际支付的转让费、租金的利息损失。

关于黄*为经营宾馆所购买的设备设施折旧应否计入损失。黄*为经营宾馆购买的设备设施原物仍然存在，王**、吴**在合同无效后应予返还原物，黄*提出应计算设施设备的折旧损失，但该设施、设备系黄*自行使用而非王**、吴**使用而折旧，故对其黄*提出应计入损失的理由，本院依法不予支持。

关于涉案房屋占有使用费的计算标准与时间。本案中，合同的效力虽无效，但黄*实际使用了受让宾馆房屋与室内设施，且直到2013年3月中旬才停止经营，故原审参照合同约定的租金标准对黄*实际占有使用期间计算房屋使用费正确，黄*提出房屋占有使用费不能按合同约定标准计算及只应实际计算至一审起诉时的理由于法无据，不能成立。本院依法不予支持。王**、吴**提出应按黄*实际获取的实际收益计算损失，但其并未提供有效证据证实黄*的经营收入，且黄*受让宾馆经营权后，并未依法正常经营，故本院对王**、吴**的该项上诉理由不予支持。

关于损失的分担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，转让方王**、吴**将住宅改变为经营性用房，未取得利害关系业主同意，未经行政主管部门许可登记，违反规定进行宾馆经营，受让方黄*既未审查住宅进行商业经营的合法性，也未注意宾馆经营的正当性，且在受让后未经相关行政主管部门许可登记情形下仍然进行经营。故双方对合同的无效均存在过错，原审根据本案的实际情况确定转让、受让双方承担均等过错责任，平等分担损失并无不妥，黄*提出责任划分不当的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。

王**、吴**应均等分担黄*自实际支付转让费与租金（共计33万元）之日至实际返还之日止按中**银行同期同类贷款利率计算的利息损失；均等分担自身房屋被黄*占有及设施使用费115134元。

综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，但对损失的认定不当，本院依法予以纠正。上诉人黄*的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以支持，上诉人王**、吴**的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、《旅馆业治安管理办法》第四条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省沅江市人民法院（2013）沅民一初字第592号民事判决的第三项、第四项、第五项；

二、撤销湖南省沅江市人民法院（2013）沅民一初字第592号民事判决的第一项、第二项；

三、黄*与吴**、王**于2014年6月30日签订《美美家居宾馆转让合同》无效；

四、王**、吴**返还黄红宾馆转让金29万元，房屋租金4万元，合计33万元，并承担自实际支付之日起至实际返还之日止按中**银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失的50%，于本判决生效之日起十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6895元，二审案件受理费3507元，合计10402元，由上诉人黄*负担4680元，上诉人王**、吴**负担5722元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月三十日