伍**与蒋**、醴陵银**责任公司民间借贷纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行申请执行人醴陵银隆小**任公司与被执行人蒋**、株洲**有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人伍清明于2015年12月22日向本院提出书面执行异议，本院受理后依法组成合议庭，于2016年1月5日公开进行了听证审查，现已审查终结。

请求情况

异议人伍**称：2014年6月8日，伍**与蒋**签订了《房屋转让协议书》，蒋**将其所有的座落在株洲市天元区珠江南路88号旗滨天泉一品二、三期64栋103、203、303号房屋（别墅）转让给伍**，签订协议时，伍**支付定金30万元。2014年8月8日，伍**与蒋**又签订了《房屋转让补充协议书》，协议主要内容为：甲方（蒋**）已收到房款283万元，装修补偿款60万元，共计343万元；装修款60万元，在房屋产权全部过户至乙方名下时，乙方同意冲减甲方对乙方的借款60万元，该60万元不计息；甲方保证自行处理蒋*对别墅的抵押权利。2014年8月8日，株洲鑫**有限公司（伍**系该公司法人代表）汇给株洲云**责任公司300万元。同日，蒋**出具了收条给伍**，其内容为“今收到伍**从鑫科**有限公司帐户转至株洲云**限公司人民币叁佰万元整（该款项为购房款）”。同日蒋**将该房屋交付给伍**。此后，伍**一直居住和使用该房屋，并承担房屋使用产生的水、电、气、物管等费用。2014年8月11日，伍**与蒋**到株洲市房产局办理房屋过户手续，方得知房屋于当日被醴**院查封，导致未能办理房屋过户手续，后该房屋陆续被轮候查封。异议人伍**认为，《房屋转让协议书》及《房屋转让补充协议书》系双方真实意思表示，异议人支付了全部房屋款项，该房屋也实际交付异议人，所有权应由伍**享有。根据《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对位于株洲市天元区珠江南路88号旗滨天泉一品二、三期64栋3号房屋的查封、冻结，中止对该房产的评估、拍卖等执行行为。

查明：醴陵银**责任公司与蒋**、株洲**有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月20日作出（2014）醴法民一初字第1317号民事判决书，判决“一、被告蒋**自本判决发生法律效力之日起十日内向原告醴陵银**责任公司偿还借款本金2500000元；二、被告蒋**自本判决发生法律效力之日起十日内向原告醴陵银**责任公司支付利息100000元；三、被告株洲**有限公司对上述被告蒋**应承担的义务承担连带偿付责任”。在审理过程中，根据醴陵银**责任公司的财产保全申请，本院于2014年8月8日作出（2014）醴法民一初字第1317-1号民事裁定书，冻结被告蒋**、株洲**有限公司银行存款3000000元或查封相应价值的财产。2014年8月11日，本院冻结了蒋**所有的座落在株洲市天元区珠江南路88号旗滨天泉一品二、三期64栋103、203、303号房屋的过户手续，冻结期限为二年，从2014年8月8日至2016年8月7日。另外，在本院冻结之后，株洲**法院、株洲**法院相继轮候冻结了该房屋的产权。判决生效后，因蒋**、株洲**有限公司未履行还款义务，醴陵银**责任公司申请强制执行，本院于2015年6月15日立案执行。由于被执行人未按执行通知书指定时间履行义务。本院根据申请执行人的申请，于2015年9月24日作出（2015）醴法执字第933号执行裁定书，裁定：对被执行人蒋**所有的位于天元区珠江南路88号旗滨天泉一品二、三期64栋103号房屋予以评估和拍卖。

本院查明

另查明，位于株洲市天元区珠江南路88号旗滨天泉一品二、三期64栋103号房屋登记的所有权人为蒋**，房屋所有权证编号：所有权证1000282049。登记日期为2012年10月9日，权利范围包括：103（147.41平米）、203（93.8平米）、303（70.06平米）。国有土地使用权人为蒋**，国土证号为株国用（2012）第B15018号，分摊面积114.05平米。2014年3月12日，蒋**办理了该栋房屋（1至3层）的他项权证，编号为抵押权证1000393462。蒋**将该栋房屋抵押给蒋*（身份证430204197207120025），担保债权300万元。至今抵押担保尚未解除，他项权证还未注销。

本院认为

本院认为，位于株洲市天元区珠江南路88号旗滨天泉一品二、三期64栋103、203、303号房屋登记在蒋**名下，该房屋的所有权人是蒋**，且该房屋办理了抵押登记，抵押权人为蒋*。异议人伍清明与蒋**虽然签订了《房屋转让协议》，但转让抵押房产，未按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，将转让所得价款向抵押权人蒋*提前清偿或者提存，亦未事前征得抵押权人的同意，故异议人受让该房产不产生法律效力。异议人提供的支付房款的相关证据不具有排他性，不足以认定异议人按照《房屋转让协议》支付了对价，本院对异议人关于《房屋转让协议》已经实际履行的主张不予采信。《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按不动产登记薄判断权利人是否适格。株洲市天元区珠江南路88号旗滨天泉一品二、三期64栋103、203、303号房屋登记的所有权人为蒋**，异议人并非合格的权利人，故异议人伍清明对该房屋不享有足以排除强制执行的权益，其要求解除查封和中止执行的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回案外人伍清明的执行异议。

本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

裁判日期

二〇一六年一月十五日