杨*与中铁房**业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**与被上诉人**置业有限公司（以下简称中铁**沙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第02111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：中铁**沙公司原名为长沙市**有限公司。2011年2月14日，杨*与中铁**沙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：杨*向中铁**沙公司购买其开发的位于长沙市开福区秀峰路69号山语城第27幢1单元701号房屋，总价款为549406元；第十九条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记270天内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办好登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，杨*依约向中铁**沙公司支付了购房款549406元。中铁**沙公司在合同约定的期限内向杨*交付了房屋，并于2013年5月22日为杨*办理了房屋所有权证。2014年8月21日，中铁**沙公司为杨*办理了国有土地使用权证。

一审法院认为

原审法院认为：杨*、中铁**沙公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容真实、合法有效，且不违反法律、法规的强制性规定，双方应严格遵守合同，全面履行自己的义务。本案中，中铁**沙公司依约定的期限向杨*交付了商品房，并办理了房屋所有权证，依据合同约定，中铁**沙公司应当在办理好房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，即至迟在2014年5月21日前办理好土地使用权证，现中铁**沙公司于2014年8月21日方办理好国有土地使用权，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定，违约金为已付房价款的万分之二每日。中铁**沙公司主张该约定过高，请求依法予以酌减。原审法院认为，中铁**沙公司虽然逾期办证构成违约，但双方约定的违约金过高，而中铁**沙公司逾期办证的时间较短，且逾期办证并不影响杨*对房屋的实际占有、使用、支配、收益的权利，因此，对于该项违约金，原审法院酌定为房屋总价款的1%，即5494元（549406元×1%）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：中铁**沙公司自本判决生效之日起三日内支付杨*逾期办理国有土地使用权证的违约金5494元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116元，因适用简易程序减半收取58元，由中铁**沙公司承担。

上诉人诉称

上诉人杨*不服原审判决，向本院提起上诉称：根据合同约定，中铁**沙公司应在办妥房屋所有权证后365日内即2014年4月28日前办好土地使用权证，但中铁**沙公司却直到2014年8月21日才办好土地使用权证。根据约定，中铁**沙公司应按已付房款日万分之二的标准向杨*支付逾期办证违约金。因此，原审法院按已付房款1%确定违约金数额不符合合同约定，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉**长沙公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，中铁**沙公司应在办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。本案中，中铁**沙公司在2013年5月22日为杨*办理了房屋所有权证，因此，根据合同约定，该公司为杨*办理好土地使用权证应在2014年5月21日前，故杨*认为该公司应在2014年4月28日前办好土地使用权证的上诉理由不能成立。中铁**沙公司在2014年8月21日方办理好国有土地使用权，已构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金数额的确定问题，本案中，中铁**沙公司已提出违约金过高的抗辩，依照《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑杨*因中铁**沙公司违约所造成的实际损失、该公司的过错程度等因素，并根据公平原则及诚实信用原则等予以衡量，本案合同约定的违约金标准应予调整，原审法院酌情按杨*已付房款的1%确定违约金数额并无不当。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人杨*的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费116元，由上诉人杨*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日