王**与罗**、湖南**有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告罗**、湖南**有限公司（以下简称元**司）、中国银**湖南省分行（以下简称中国**省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法组成由代理审判员喻*担任审判长，人民陪审员林*、王**参加的合议庭，于2014年11月10日适用普通程序对本案公开开庭进行了审理，代理书记员任*担任庭审记录。原告王**的委托代理人赵*到庭参加了诉讼，被告罗**、元**司、中国**省分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*南诉称：2002年6月3日，原告与被**公司签订《商品房买卖合同》，约定原告通过分期付款方式以总价款645909元购买被**公司建设开发的位于长沙市开福区戥子桥27-31号元*大厦的x号房屋（《商品房买卖合同》上载明的房号为1303号房，而目前房屋产权登记处显示的房号为1304号房）。合同订立后，原告王*南依约向被**公司共计支付195909元购房首期款项，后因银行按揭贷款手续未能顺利办理，原告王*南、被**公司就45万元购房尾款的支付发生争议，经法院判决后，原告依据生效判决内容于2013年7月11日将全部剩余购房款及违约金共计51万元实际支付给了被**公司。但被**公司一直未为原告办理产权登记手续。经原告了解情况，被**公司曾与被告罗**签订了《商品房买卖合同》，并将该合同提交长沙市房地产交易管理所进行了备案登记。被告罗**还与中国**省分行签订了《房产按揭贷款合同》，并将涉案房屋的所有权连同该房屋所占用的土地使用权抵押给被告中国**省分行，进行了抵押登记。2006年，被告中国**省分行以被告罗**未按约偿还贷款为由将被告罗**及元**司诉至法院，法院判令解除中国**省分行及罗**所签订的按揭合同。后经原告了解情况，被告罗**与被**公司之间签订的《房屋买卖合同》以及与被告中国**省分行签订的《房产按揭贷款合同》、《长沙市房地产抵押合同》均并非被告罗**本人所签，被告罗**自始至终对上述合同毫不知情。且自被**公司自2002年下半年将涉案房屋交付给原告王*南后，原告王*南至今一直对该房屋行使占有、使用、收益等所有权人的权益，并未发生过任何人向其主张房屋权利的情况。原告认为，原告已经全额出资购买了被**公司承建的房屋，被**公司理应按照合同约定为原告办理房屋过户登记手续，为维护自身合法权利，原告诉至法院，请求判令：1、撤销被告罗**与被**公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：x）的合同登记备案；2、撤销被告中国**省分行对涉案房屋进行的抵押登记；3、被**公司协助将涉案房屋过户至原告名下，并办理房屋所有权证及国土使用权证；4、由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告经本院释明，明确第1、2、3项诉讼请求为：1、判令被告罗**、元**司立即协助原告注销《商品房买卖合同》（合同编号：x）的备案登记；2、被告中国**省分行立即协助原告办理解除长沙市开福区戥子桥27-31号元*大厦的x号房屋的抵押登记手续；3、被**公司于30天内将涉案房屋过户至原告名下，并办妥房屋所有权证及国土使用权证。

被告辩称

被告罗**、元**司、中国银**经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，本案涉案房屋的商品房预售合同及其他书面资料所载为“长沙市开福区戥子桥27-31号元盛大厦的x号房屋”，与本院（2012）开民一初字第943号民事判决书所载的“元盛大厦的第1幢x号房屋”为同一房屋。以下统称为“元盛大厦的第1幢x号房屋”。

原告与被**公司于2002年6月3日签订《商品房买卖合同》（编号x，合同编号32号），约定原告通过银行按揭贷款方式以总价款645909元的价格购买被**公司建设开发的位于长沙市开福区戥子桥27-31号元盛大厦的x号房屋一套，其中原告应于2002年6月5日前向被**公司支付购房款2万元，于2002年6月28日前支付购房款175909元，剩余45万元以银行按揭贷款方式给付。被**公司应最迟不超过2002年8月30日向原告交付房屋，交付使用后的90日内被**公司为原告办理产权登记。合同签订后，原告如期支付了首期两笔购房款共计195909元，后原告与被**公司关于购房尾款45万元的贷款手续办理发生争议，被**公司于2012年3月26日向本院提起商品房买卖合同纠纷之诉，本院于2012年11月5日作出（2012）开民一初字第943号民事判决书，判令王**支付元**司房屋价款45万元，并按银行同期贷款利率支付元**司自2002年6月28日起至清偿之日止的违约金。王**不服判决，遂向长沙**民法院提起上诉，长沙**民法院于2013年5月2日作出（2013）长中民三终字第0255号民事判决书，支持了原审关于王**支付元**司45万元房款的判项，并调整违约金为“以45万元为本金，按照日万分之三的标准自2012年3月10日开始计算至清偿之日止”。判决生效后，王**于2013年7月11日向元**司支付完毕了45万元购房款及6万元违约金，至此王**将涉案房屋的全部房款向元**司支付完毕。被**公司未按合同约定为原告办理房屋产权登记手续，未履行办证义务。

另查，原告向本院提交另一份编号为x号《商品房买卖合同》，订立合同双方为被告罗**与被告元**司，该合同的条款与原告和元**司之间订立的《商品房买卖合同》基本一致，合同约定，“被告罗**向被告元**司购买位于长沙市开福区戥子桥27-31号元盛大厦的x号房屋。罗**于2001年9月10日前付首期款30%为20.2万元，剩余人民币46.9万元办理银行按揭。”该合同在长沙市房地产交易管理所进行了合同备案登记。2001年10月8日，被告罗**与被告中国**省分行签订合同号为湘中银按借合字x号《房产按揭贷款合同》及长房押字x《长沙市房地产抵押合同》，约定罗**向中国**省分行借款47万元，罗**以购买的开福区戥子桥27-31号元盛大厦的x号房屋作为抵押。2001年10月12日，中国**省分行依据上述合同约定对开福区戥子桥27-31号元盛大厦的x号房屋办理了抵押登记备案手续。2006年7月28日，中国**省分行因被告罗**未按时偿还银行贷款，向本院提起诉讼，要求被告罗**及被告元**司偿还全部银行贷款并享有对本案争议房屋的优先受偿权。本院于2006年8月30日作出（2006）开民二初字第1525号民事判决书，判令：“一、解除原告中国**省分行股份有限公司湖南省分行与被告罗**签订的湘中银按借合字x号《房产按揭贷款合同》；二、被告罗**于本判决生效之日起10日内偿还原告中国**湖南省分行逾期借款本息27323.17元、借款本金359097.39元及上述款项按中**银行同期贷款利率的标准向原告中国**湖南省分行支付自2006年7月17日起至借款清偿完毕之日止的利息（包括罚息）；三、被告罗**于本判决生效之日起10日内向原告中国**湖南省分行支付实现债权的合理费用10000元；四、被告湖南**有限公司对被告罗**的上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告中国**湖南省分行的其他诉讼请求”。该判决书现已生效。

本案审理过程中，原告向本院陈述称，原告曾与被告罗**取得联系，被告罗**陈述称其从未与被告元**司签订过购房合同，也未与被告中国**省分行签订过贷款及抵押合同。原告在对争议房屋行使权利期间，从未有他人向原告提出过异议。经比对被告罗**签订的商品房买卖合同及银行按揭贷款、抵押合同签名发现，该两份合同上“罗**”签名明显有异。本案被告罗**及元**司因下落不明，故本院采取公告方式向罗**、元**司送达本案诉讼文书。

以上事实，有商品房买卖合同、民事判决书、房产按揭贷款合同、长**地产抵押合同以及庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为：一、关于原告与元**司之间的《商品房买卖合同》以及罗**与元**司之间的《商品房买卖合同》的效力及如何处理的问题。被告元**司就同一房屋分别和原告王**、被告罗**签订《商品房买卖合同》。原告王**与被告元**司签订了《商品房买卖合同》后，被告元**司于2002年向原告实际交付了房屋，双方因后续房款的问题产生争议，经法院判决后原告积极履行了付款义务，可见双方事实履行了合同的约定，《商品房买卖合同》系原告、被告元**司的共同的真实意思表示，不违反法律的规定，真实、合法、有效。被告罗**虽先于原告和元**司签订房屋买卖合同，并在房产交易管理部门办理了备案，但被告罗**在合同签订后，既未向涉案房屋实际使用人主张权利，也未向贷款银行偿还借款。元**司向王**实际交付房屋，致使其与被告罗**所签订的商品房买卖合同目的已不能实现。现王**于2013年7月11日全额支付了被告购房款及违约金，被告元**司至今未为原告办理产权登记，属于违约，原告请求被告元**司于30天内办理房屋过户手续及办理土地使用权、房屋所有权证的义务，本院予以支持。被告罗**与被告元**司的商品房买卖合同目的已不能实现，被告罗**、元**司应协助原告向长**地产交易管理所办理注销《商品房买卖合同》的备案登记手续。原告王**称被告商品房买卖合同上的罗**的签名为伪造，但没有提交证据材料佐证，本院不予采信。

二、关于元盛大厦x号房屋的抵押登记如何处理的问题。本院作出的（2006）开民二初字第1525号判决书解除了被告罗**与被告中国**省分行签订的《按揭贷款合同》，并驳回了中国**省分行对罗**提供的抵押物（即涉案房屋）享有优先受偿权的诉求，结合本案实际情况，被告罗**与被**公司所签订的商品房买卖合同的合同目的无法实现，被告罗**事实上无法取得房屋所有权，故中国**省分行对涉案房屋的抵押权缺乏合法的权利基础和依据，被告罗**、中国**省分行应协助原告及时向房地产交易管理部门办理解除抵押权登记的手续。

三、被告罗**、元**司、中国银**经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

1、被告罗**、湖南**有限公司自本判决生效之日起7日内协助原告王**办理注销编号为x的《商品房买卖合同》的备案登记手续；

2、被告中国**湖南省分行自本判决生效之日起7日内协助原告王**办理解除长沙市开福区松桂园戥子桥27号x号房屋的抵押登记手续（抵押权证号：2001长房开福押字第x号）；

3、被告湖**有限公司于本判决生效之日起30日内将长沙市开福区松桂园戥子桥27号x号房屋所有权过户至原告王**名下，并为原告王**办理上述房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。

本案受理费400元，公告费560元，共计960元，由被告湖**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年一月四日