湖南嘉**限公司与罗*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告湖南嘉**限公司（以下简称原告）诉被告罗*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员欧**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐*，被告的委托代理人赵*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告湖南嘉**限公司诉称：被告是嘉盛华庭三期6栋602号房屋（以下简称602号房屋）业主，房屋面积为139.68平方米。根据原告与被告签订的前期物业管理服务协议规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2011年11月1月1日开始停止交纳物业服务费，截至2015年3月31日，共计51个月。被告共计欠缴物业服务费8548元。依照合同约定，被告应承担每月3‰的滞纳金，现原告仅主张800元，共计9348元。经原告多次催收，被告一直拒绝缴纳。根据双方签订的物业服务合同及相关法律规定，诉请判令：1、被告立即支付原告物业服务费8548元和滞纳金800元，合计为9348元；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告罗*辩称：请求对原告主张的物业服务费进行相应的调低，并驳回滞纳金的请求。理由如下：第一，原告提供的物业服务质量不到位，被告有权要求降低物业服务的收费标准；被告未按约履行安全维护的物业服务，导致被告家里失窃，造成损失，原告应承担相应的责任。第二，自起诉之日起往前推算2年，即自2013年3月31日之前诉求的物业费已经超过诉讼时效。第三，因原告的物业服务质量不符合约定，导致双方产生纠纷，产生纠纷的原因在于原告，被告不交纳物业费是因原告没有履行物业服务安全义务，对于诉求的滞纳金不符合要求。

本院查明

经审理查明：2009年7月26日，原、被告签订《前期物业服务管理协议》，其中约定：原告为被告所购的602号房屋提供前期物业服务，602号房屋面积为139.68平方米；被告或物业使用人应在每季度首月前十日按季交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一日仍未交纳物业服务费的，每逾期一日，原告按欠费总额的3‰收取违约金；住宅按照1.2元／平方米·月收取物业服务费。此后，被告欠缴了2011年1月1日起至2015年3月31日止的物业服务费。原告于2015年6月25日诉至本院，请求判如所请。

另查明，2010年7月23日，因被告家中失窃，被告向公安机关报案。

以上事实，有原告提交的原告及被告的身份资料、前期服务服务合同、住户登记表，被告提交的接处警案件登记表证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：

关于被告是否欠缴物业服务费。原、被告双方签订的前期物业服务合同对原、被告双方均具有约束力，双方均应按前述物业服务合同的约定履行各自的义务。被告应履行支付物业服务费的义务，原告诉称被告未支付2011年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费用，被告未提出异议也未提交已交纳相应期间物业服务费的证据，故本院采信原告所称被告未缴纳2011年1月1日至2015年3月31日期间物业服务费之事实。被告辩称家中失窃系因原告未履行物业服务安全义务，但被告家中物品至保管并不属于被告的物业服务内容，被告以此作为拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。

关于被告辩称的诉讼时效问题。根据民法通则的有关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。据本案物业管理服务合同的约定，原告应按季度收取物业服务费，因原告未能提供有效证据证明有诉讼时效中止、中断的情形存在，原告在2015年6月25日起诉，被告主张其欠缴的2013年3月及之前月份的物业服务费已经超出了诉讼时效，本院予以采纳。原告虽提交了催收通知书，但未能证明已经实际送达被告。故原告诉请的2011年1月1日至2013年3月31日期间的物业服务费，本院不予支持。因此，被告应支付原告2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业服务费4022.78元（139.68平方米×1.2元／平方米月×24月），原告诉请的其他物业服务费及相应的滞纳金，本院不予支持。

关于原告另主张的滞纳金。原告主张的滞纳金实质为被告逾期付款的违约金。鉴于原告未举证证明其积极进行了收取或对被告进行了合理的催告，本院酌情将违约金核减为200元，原告诉请超出部分，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之对定，判决如下：

裁判结果

一、被告罗*在本判决生效之日起10日内支付原告湖南嘉**限公司物业服务费4022.78元；

二、被告罗*在本判决生效之日起10日内支付原告湖南嘉**限公司违约金200元；

三、驳回原告湖南嘉**限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由原告湖**有限公司承担15元，被告罗*负担10元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十四日