杨*、刘*等与湖南新**责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨*、刘*、李*、刘*因与被上诉人**限责任公司（以下简称新**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出（2014）开民一初字第04476号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李**、刘*，代理审判员金**组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理，上诉人杨*、刘*、李*、刘*的共同委托代理人赵**、喻**，及被上诉人新**公司的委托代理人梁**、龙竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2013年1月17日，杨*、刘*、李*、刘*与新**公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201201671022）一份，合同约定杨*、刘*、李*、刘*购买新**公司开发的位于湖南省**芙蓉中路一段416号第1幢N单元1层某房屋，房屋建筑面积为50.51平方米，规划用途为商业，购房单价为每平方米62435.99元，总价为3153642.00元；合同第八条约定，新**公司应于2013年12月31日前向杨*、刘*、李*、刘*交付商品房，交付时房屋应已经质监部门竣工验收，该商品房为住宅的，新**公司还应当提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同附件六补充协议第六项房产交付相关事宜约定：“2、出卖人的通知送达后或者《商品房买卖合同》约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋……，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付；4、如发生《商品房买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交付日期，无需承担违约责任：（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。”合同签订后，杨*、刘*、李*、刘*依约向新**公司支付了购房款。2014年7月新**公司向杨*、刘*、李*、刘*送达物业交付通知书，要求杨*、刘*、李*、刘*于2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续。杨*、刘*、李*、刘*认为新**公司未达到交房条件，且对逾期交房违约金未达成一致，遂拒绝收房。

一审法院认为

本案在审理过程中，新**公司提交了由湖南省**总公司于2013年9月7日出具的、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部加盖公章的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》，内容为：“……由于开福寺路城际铁路施工要求，开福寺路沿线所有电力管网需北线南移，开福寺路段北线电力管网不能施工，必须等南线管网建成后才能进行电缆敷设。城际铁路项目部告知我司整个开福寺路南线电力管网施工周期为6个月（2013／9／20至2014／3／30）。我司110KV三角洲变电站至泊富国际项目10KV外线电缆施工相应延后6个月！”，拟证明泊富国际广场逾期交房是因市政建设原因所致，属不可抗力，符合合同补充协议约定的免责条件，杨*、刘*、李*、刘*对此不予认可，并提供了一份企业注册登记资料，拟证明湖南省**总公司于2013年6月25日注销后出具的任何说明的真实性、合法性均不能予以采信。新**公司又提供了由中国能源**设有限公司于2015年3月18日出具的、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部加盖公章的《关于证实﹤请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函﹥有关盖章情况的函》拟证明湖南**发总公司被其母公司中国能源**设有限公司吸收合并后，为了过渡期间方便与原相关业务单位的联系，湖南**发总公司的公章没有被立即收缴销毁，仍对外使用了一段时间，经中国能源**设有限公司同意后，湖南省**总公司在《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》加盖公章。

新**公司还提供了工程质量竣工验收记录、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明泊富国际广场项目1-5层裙楼及地下1-4层（含涉案房屋）于2014年5月9日经消防验收合格，泊富国际广场项目办公楼6-40层、地下室商业及车库工程（含涉案房屋）于2014年6月30日经四方（施工、设计、监理、建设四单位）及质量安全监督站验收合格，杨*、刘*、李*、刘*对此不予认可，并提供了泊富国际广场的建设工程竣工验收备案表，拟证明本案涉及的房屋进行竣工验收时间为2014年12月1日，取得竣工验收备案为2014年12月30日，而新**公司提供的竣工验收记录系其为了向业主交房而连同质监站作出的一份应付业主的虚假文件，不具有真实性和合法性。新**公司提供了一份由湖南省直属工程质量安全监督站出具的《关于泊富国际广场项目竣工验收情况的说明》，拟证明2014年6月，泊富国际广场项目的建设单位、施工单位、设计单位、监理单位完成了对泊富国际广场项目（办公楼、裙楼、地下室商业及车库工程）的分段竣工验收，湖南省直属工程质量安全监督站亦在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上盖章确认。至此，该部分已验收合格的工程项目（办公楼、裙楼、地下室商业及车库工程）依法已具备使用条件。在泊富国际广场项目的公寓楼部分完工后，2014年12月，新**公司才按法定程序取得了泊富国际广场项目整体工程的建设工程竣工验收备案表。故新**公司提出2014年6月和2014年12月的四方验收和质监局出具的证明均有效力，2014年6月的竣工验收系分段验收，未包含公寓楼及园林、市政项目，2014年12月的验收系公寓楼及园林、市政项目完工后，为取得竣工验收备案表所进行的竣工验收，故前后两次竣工验收的项目、时间不一致。

杨*、刘*、李*、刘*的一审诉讼请求：一、判令新**公司向杨*、刘*、李*、刘*支付逾期交房违约金528235.04元（从2014年1月1日起计算至2014年12月1日，2014年12月1日之后的违约金另行计算至房屋实际交付之日止）；二、判令新**公司承担本案诉讼费用。

原审法院认为，一、关于新**公司交付房屋的时间。本案中，新**公司提供的工程质量竣工验收记录、消防验收意见书、关于泊富国际广场项目竣工验收情况的说明等证据足以证明泊富国际广场项目办公楼6-40层、地下室商业及车库工程（含涉案房屋）于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设四单位及质量安全监督站验收合格，符合双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件。2014年7月，新**公司向杨*、刘*、李*、刘*送达物业交付通知书，要求杨*、刘*、李*、刘*于2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续，但杨*、刘*、李*、刘*未按时收房。原审法院认为，根据合同附件六补充协议第六项的约定，新**公司在达到合同约定的房屋交付条件后书面告知杨*、刘*、李*、刘*办理收房手续，杨*、刘*、李*、刘*未依约接收房屋，则视为出卖人交付了房屋，结合物业交付通知书上的收房时间，原审法院认定新**公司最迟于2014年8月31日已将符合交付条件的涉案房屋交付给杨*、刘*、李*、刘*。

二、关于新**公司是否存在违约责任以及责任承担的问题。新**公司提交的湖南省**总公司、中铁隧**铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部、中国能源**设有限公司等单位出具的证明，可以证实涉案工程因长株潭城际铁路施工影响相关电缆施工，从而影响泊富国际广场项目施工进度及新**公司如期交付房屋，该种情形可视为双方约定的免责事由，对逾期交房有重大的影响，但无证据证明是逾期交房的唯一原因，且新**公司亦负有合理安排好工程建设的进度的义务，应对逾期交房承担适当的违约责任。综合本案考虑，原审法院酌情将违约金调整至每日万分之二，计算90日，为56766元（3153642元×90天×0.0002）。

综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、新**公司于本判决生效之日起10日内向杨*、刘*、李*、刘*支付违约金56766元。二、驳回杨*、刘*、李*、刘*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9082元，因适用简易程序减半收取4541元，由新**公司承担。

上诉人诉称

上诉人杨*、刘*、李*、刘*不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，被上诉人预售房屋在2014年6月30日未到达合同约定的交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条等法律规定，建设工程需经验收合格才能交付使用。泊富国际广场项目的竣工验收日期为2014年12月1日，此时才竣工验收合格。被上诉人提交的2014年6月的《单位（子单位）质量竣工验收记录表》与《建设工程竣工验收备案表》多处不一致，且与城建档案馆保存的《工程竣工验收报告》中四个子单位竣工验收记录表也不一致，可见被上诉人提交的上述竣工验收记录表是伪造的，不能被采信。二、被上诉人存在免责事由证据不足。被上诉人提交的湖南省**总公司、中铁隧**铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部、中国能源**设有限公司等单位出具的证明均仅有单位公章，没有负责人、经办人的签字，不符合证据的合法形式，同时也没有出庭证明，甚至有的证明公章是在单位被吊销后公章应上缴未上缴的情况下盖的。三、原审判决酌情调低违约金违背了民法意思自治原则、平等公平原则。《商品房买卖合同》及补充协议均系被上诉人拟定的格式条款，且被上诉人并未提交违约金过高的证据，原审法院在毫无根据的情况下调低违约金标准缺乏依据。故，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的所有诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人新**公司辩称，一、房屋已经达到了交付的条件，涉案房屋的竣工日期应当是2014年6月30日，为此，相关单位已经出具了证明。《建设工程竣工验收备案》的验收内容不完全一致，之后的是包含了公寓楼的。对方称文件是虚假的，没有任何证据证明。二、我方所出具的证据都是有相应的人员签字的，只有一份文件没有签字，就是中国能源**设有限公司给我公司发的一份函，这种发函不存在要经办人的签字。这也不是一份证明，而是书证。三、关于违约金，调整后的也比银行同期贷款利息超出了很多。请法院予以判决。

二审中，上诉人杨*、刘*、李*、刘*向本院提交了杨*与质监站工作人员的录音，拟证明被上诉人提交的有裙楼表中的“裙楼”二字是加上去的，而且6月份的验收是不包含裙楼的。质监站出具的情况说明是因为疏忽造成的，是需要撤回的。被上**团公司对该证据的证据三性均有异议，不清楚是什么人在什么时间和情形下录音，也不清楚谈话人是否有权利，我方认为这份录音也可能是诱导性的，而且如果质监站要撤回的话，原件就不会在我方手里，因此该证据的取得没有合法性，与书证完全相反。

被上**团公司向本院提交了如下证据：证据一、湖南长**限公司企业注册登记资料及营业执照，拟证明：湖南长**限公司原名为湖南长**有限公司（2014年10月10日更名）。证据二、长沙**民法院作出的（2015）长中民三终字第00343号民事判决书，拟证明：就同类案件法院已有生效判决。上诉人杨*、刘*、李*、刘*发表质证意见如下：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，没有说明证据的形成时间，2014年10月10日更名的证据没有关联。对证据二的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，我姑不是判例法国家，且这份判决是2月份作出的，并没有提交相关的证据证明已经达到交房的条件。

经审核，上诉人杨*、刘*、李*、刘*提交的录音资料无法直接证明湖南省直属工程质量安全监督站在2014年6月的验收不包括裙楼，且个人录音资料属间接证据，不能推翻湖南省直属工程质量安全监督站在2014年6月30日《单位（子单位）质量竣工验收记录表》上盖章确认的事实，故缺乏真实性，本院不予采信。被上诉人新**公司提交的证据一，上诉人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据二与本案缺乏关联性，本院不予采信。

本院查明

根据本院采信的上述证据及双方当事人一审提交的证据和陈述，本院二审补充查明：1、湖南省**总公司于2013年6月25日完成注销登记，其权利义务均由中国能源**设有限公司承继。湖南省**总公司于2013年9月7日出具的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》系经中国能源**设有限公司同意后作出的。2、泊富国际广场工程项目（办公楼、裙楼、地下商业及车库工程）于2014年6月23日经施工、设计、监理和建设单位验收合格，勘察单位派员参与了验收，后湖南省直属工程质量安全监督站于2014年6月30日在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上盖章确认，证明上述工程项目已经竣工验收合格，并具备使用条件。泊富国际广场整体工程项目（办公楼、裙楼、地下室、公寓楼）于2014年12月1日经勘察、设计、施工、监理和建设单位验收合格，并于2014年12月30日备案。3、泊富国际广场工程项目的监理单位湖南长**有限公司于2014年10月10日更名为湖南长**限公司。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点：一、新**公司开发建设的涉案房屋达到合同约定交付条件的时间；二、新**公司逾期向杨*、刘*、李*、刘*交付涉案房屋是否存在合同约定的免责事由。

关于涉案房屋达到合同约定交付条件的时间。虽然泊富国际广场整体工程（含办公楼、裙楼、地下室、公寓楼工程）于2014年12月30日才竣工验收备案，但涉案房屋所在的泊富国际广场办公楼工程（还包括裙楼、地下商业及车库工程）在2014年6月23日就经施工、设计、监理和建设单位验收合格，勘察单位派员参与了验收，并由湖南省直属工程质量安全监督站于2014年6月30日确认已经竣工验收、具备使用条件。故，原审法院认定涉案房屋于2014年6月30日达到合同约定的交付条件并无不当，本院予以确认。因涉案房屋已于2014年6月30日达到交付条件，且新**公司也于2014年7月向杨*、刘*、李*、刘*送达了物业交付通知书，要求杨*、刘*、李*、刘*在2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续，故原审法院认定交房时间为2014年8月31日并无不当。

关于新**公司逾期向杨*、刘*、李*、刘*交付涉案房屋是否存在合同约定的免责事由。根据双方所签订的合同附件六第六项之约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延迟交付的，新**公司可据实顺延交付日期，无需承担违约责任。本案中，湖南省**总公司虽已于2013年6月25日注销，但其于2013年9月7日出具的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》系经其权利义务的承继单位中国能源**设有限公司同意后作出的，并经中铁**限公司长株潭综合Ⅰ标项目经理部盖章确认，故该函件符合法定证据形式，亦可证实本案相关事实，本院予以采信。根据该函件，因开福寺路沿线所有电力管网需北线南移，湖南省**总公司110KV三角洲变电站至泊富国际项目10KV外线电缆施工相应延后6个月，从而影响了泊富国际广场工程项目的施工进度。该种情形可视为双方约定的免责事由，对新**公司逾期交房有一定的影响。但新**公司未提交证据证明上述情形是逾期交房的唯一原因，故新**公司也应对逾期交房承担适当的违约责任。原审法院综合考虑新**公司逾期交房的原因酌情认定新**公司应支付违约金的时间为90日，支付比例调整为每日万分之二，共支付违约金56766元较为公平合理，本院予以维持。

综上，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，判处恰当，上诉人杨*、刘*、李*、刘*的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费9082元，由上诉人杨*、刘*、李*、刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月五日