邓**与周*、王*、黄*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**因与被上诉人周*、王*、黄*房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏*初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭审理了本案。上诉人邓**及其委托代理人郭**，被上诉人周*、王*、黄*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：周*、王*、黄*为经营郴州市车之魅族修理厂，租赁邓**所有的位于郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村七组的房屋一、二楼。双方于2010年10月28日签订《房屋租赁合同书》，合同甲方为邓**，乙方为周*、王*、黄*，合同约定：“一、租用时间：从2010年12月8日至2015年12月7日，租期5年，在租期内乙方不得退房，合同期满，甲方有权收回另行出租。乙方续租或在有效租期须提前二个月交钱签约续约，如甲方继续外租，乙方在同等条件下有优先权。如房主收回，乙方无条件退出。二、房屋租金每月为￥9000.00元，每三年按现有租金提升一次（每次10%）。开业前先一次性付交清一季度房租及其押金10000元，给乙方40天装修时间。三、水电费由乙方支付，其中电费由乙方买卡，水电由甲方代收取，其价格按市场行情。四、乙方不得损坏房屋内结构，不得拆损、更改，如有更改必须与甲方协商，甲方同意后方可进行，更改损失和房屋损坏由乙方赔偿。五、合同在期限内只涨不降房租，如因房价不当或其它特殊情况，需要乙方退房时，甲方不负责购买乙方任何物品以及装修所有费用等，装修后的物品乙方不得拆走，（设备、仪器）除外，其产权归甲方所有，乙方有权把装修过的门面转给他人，在合同期内乙方如需转让汽修店，经甲方同意后方可转让，同样按此合同期限执行，须改签合同乙方。若乙方不再经营，下一位接手此门面转让费给乙方。……七、租金按每季度交一次，如推迟一个月交纳需交违约金10%，如推迟二个月交纳，则乙方无条件退房，甲方不作任何赔偿，且合同作废。八、地下室在甲方没有租赁期可供乙方停车，如租赁出去，乙方需留出一条过车道下地下室。……”2011年1月25日，双方签订《房租补充协议》，其中第2条约定：“楼面周围空坪（以房子前面两侧墙角对直为界），甲方不得从事任何商业活动，且不得堆放任何杂物。”第3条“经甲乙双方协商，甲方同意给乙方地下室约50平米的使用权，不得在租期内随意更改（在甲方未把地下室租出去的情况下），若甲方把地下室租出去，则另议。”第6条“合同期满后，若乙方不再租用，乙方需帮助甲方恢复一楼楼梯。”签订合同后，邓**依约将房屋交付给周*、王*、黄*使用，并依约将地下室腾出空间供周*、王*、黄*使用。周*、王*、黄*在取得承租权后对郴州市车之魅族修理厂进行了装饰装修及通水通电。为了经营修理厂需要，周*、王*、黄*在征得邓**同意后，拆毁了一楼楼梯。周*、王*、黄*按照合同约定从修理厂经营开始一直交付租金至2014年2月16日止。其中在2013年9月至2014年2月间，周*、王*、黄*均在每月的16日向邓**交纳当月租金，由邓**出具收条。此后周*、王*、黄*以邓**阻止转租存在违约事由不予交纳租金。邓**诉至法院，请求：1、依法判决解除邓**与周*、王*、黄*签订的《房屋租赁合同书》；2、依法判令周*、王*、黄*支付2014年2月17日至2014年5月16日的房屋租金29700元（9900元／月×3个月），2014年5月17日以后仍按月租金9900元，支付到周*、王*、黄*退还租赁之房为止；3、依法判令周*、王*、黄*赔偿2014年2月17日至5月16日三个月的违约金2970元（990元／月×3个月）；4、被周*、王*、黄*拆毁的混凝土楼梯和毁坏的楼面，限周*、王*、黄*在一个月内恢复原状；5、本案诉讼费、保全费由周*、王*、黄*承担。周*、王*、黄*提起反诉，请求：1、依法解除《房屋租赁合同书》及《房租补充协议》，并判令邓**因承租期内存在违约行为退还六个月（2013年8月7日至2014年2月7日期间）的租金55800元，并支付周*、王*、黄*违约金29700元（从2013年8月7日至2014年6月7日计算，9900元／月×30%×10个月），共计85500元；2、依法判令邓**因解除合同赔偿周*、王*、黄*剩余租赁期内的装饰装修经济损失168000元（从2013年8月7日至2015年12月7日计算，360000元÷60个月×28个月）；3、由邓**承担本诉及反诉的全部诉讼费用。

诉讼过程中，依周*、王*、黄*申请，原审法院委托郴州市诚**有限公司对涉案修理厂即郴州市车之魅族修理厂的装饰装修成本及通水通电成本进行鉴定，鉴定结果为：1、按湘建价（2009）406号文计取企业管理费及利润等费用的造价为189274.88元；2、不含企业管理费及利润等费用的造价为174154.14元。经组织邓**、周*、王*、黄*质证，邓**表示不予质证，理由在于根据最**法院相关司法解释，承租人在承租期间的装修如果没有特别约定，装修由承租人负担。双方在承租合同明确约定在承租过程中无论因为什么原因中途退租等情形，除了承租人可以撤走的以外，其他的属于出租人所有。整个鉴定过程，邓**没有参与，由于周*、王*、黄*搞鉴定，延误了审期，造成租金损失，应当由周*、王*、黄*承担到期将房屋交付给邓**之日止的租金。周*、王*、黄*对该鉴定报告无异议。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的租赁合同受法律保护，合同双方应当按照约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：邓大*在此纠纷中是否存在违约行为。一、周*、王*、黄*反诉称邓大*未交付地下室的使用权与事实不符，且周*、王*、黄*未举证证明邓大*有阻止周*、王*、黄*使用地下室的行为。二、周*、王*、黄*反诉称邓大*在楼面周围空坪上从事洗大货车生意，并允许楼上租户将楼面空坪作为日常停车场，违反了《房租补充协议》第2条“楼面周围空坪，甲方不得从事任何商业活动，且不得堆放任何杂物”的约定。周*、王*、黄*举证有一组照片，并申请证人何*、曾冲出庭作证。证人证言仅能证明在2012、2013年间邓大*父母经营为货车加水业务，货车停靠在马路边，而非在楼面空坪上。另外楼面空坪上停车并不能说明系经邓大*允许或者指使。三、周*、王*、黄*反诉称因为邓大*的阻挠，导致修理厂不能转租，故邓大*存在违约。按照双方签订的《房屋租赁合同书》第五条，周*、王*、黄*如需转让汽修店，经邓大*同意后方可转让，亦即周*、王*、黄*转租涉案修理厂是附条件的，需要经过邓大*同意。综上，周*、王*、黄*主张邓大*存在违约，但并未提供相关证据，故对周*、王*、黄*主张承担违约责任的反诉请求，不予支持。邓大*依约将房屋交付周*、王*、黄*使用，已经尽到合同义务，且在地下室的使用上也尽到协助义务。周*、王*、黄*从2014年3月起便未交纳租金，构成违约，应承担相应违约责任。邓大*诉称在诉讼期间及鉴定期间的房屋租金应由周*、王*、黄*负担，因在周*、王*、黄*申请鉴定期间，邓大*不予配合，导致鉴定不能顺利进行，对此，邓大*存在过错，对于邓大*主张在此期间房屋租金的请求，不予支持。周*、王*、黄*应按照合同约定支付租金至邓大*起诉之日止。双方在《房屋租赁合同书》中约定租金每季度交一次，而实际周*、王*、黄*在每月的16日向邓大*交付当月租金，由邓大*出具收据，应视为双方对租金交付时间已作出变更。邓大*再依据《房屋租赁合同书》第七条主张2014年2月17日至同年5月17日之间的违约金，已无依据，不予支持。邓大*主张周*、王*、黄*应在一个月内恢复拆毁的混凝土楼梯和损坏的楼面，但并不能证明周*、王*、黄*系因非正当利用租赁物而造成损失，故对邓大*要求周*、王*、黄*恢复楼梯及损坏楼面的请求不予支持。

邓**与周*、王*、黄*均要求解除合同，且存在解除合同的法定事由，予以准许。合同解除后，未形成附合的装饰装修物，可由承租人周*、王*、黄*拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人周*、王*、黄*应当恢复原状。另外依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，故周*、王*、黄*反诉要求邓**赔偿剩余租赁期内的装饰装修经济损失于法无据，不予支持。鉴于邓**交付给周*、王*、黄*的房屋为毛坯房，而周*、王*、黄*进行了装饰装修且通水通电，邓**应当在涉案厂房的装饰装修及通水通电的利用价值范围内给予周*、王*、黄*适当的补偿，酌定该项补偿金为30000元。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：“一、解除原告邓**与被告周*、王*、黄*的《房屋租赁合同书》及《房租补充协议》；二、被告周*、王*、黄*于本判决生效后十日内向原告邓**支付从2014年2月17日起至2015年5月16日止的房屋租金29700元；三、合同解除后，未形成附合的装饰装修物，由被告周*、王*、黄*拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人周*、王*、黄*应当恢复原状；四、原告邓**于本判决生效后十日内支付被告周*、王*、黄*补偿金30000元；以上判项（二）与判项（四）相抵，原告邓**须向被告周*、王*、黄*支付300元；五、驳回原告邓**的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告周*、王*、黄*的其他反诉请求。如当事人未在本判决指定期限履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费616.75元，保全费920元，反诉案件受理费2551.25元，合计4088元，由原告邓**负担700元，由被告周*、王*、黄*共同负担3288元。”

上诉人诉称

上诉人邓**不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法支持上诉人邓**在一审提出的六项诉讼请求；3、依法驳回被上诉人周*、王*、黄*的全部反诉请求；4、被上诉人的反诉费、二审案件受理费全部由被上诉人周*、王*、黄*负担。理由：一、一审的判决结果，背离了事实的认定。1、判决邓**支付周*、王*、黄*补偿金30000元，无事实依据，也无法律依据。原审判决在不支持周*、王*、黄*由邓**承担违约责任的主张和要求邓**赔偿剩余租赁期内的装饰、装修经济损失的反诉请求的情况下，还判决邓**在涉案厂房的装饰装修及通水通电的利用价值范围内补偿周*、王*、黄*30000元，相互矛盾，不能自圆其说。2、原审判决认定周*、王*、黄*从2014年3月起便未交纳租金，构成违约，却又不支持邓**按照《房屋租赁合同书》第七条要求三人承担违约责任、支付违约金2970元的诉讼请求，偏袒周*、王*、黄*。二、一审对应当认定的事实不予认定或者作出错误的认定，应当判决的不予判决或者作出错误的判决。1、房屋租金应按照合同约定判决到被上诉人退还租赁房之日止。一审却以邓**不配合鉴定为由，对诉讼期间及到周*、王*、黄*退还房屋之日前的租金不予判决，严重损害的邓**的合法权益。2、对邓**要求周*、王*、黄*恢复楼梯和损坏的楼面的诉讼请求不予支持，是错误的，因为确实拆毁了一楼楼梯和损坏了楼面，有损害事实存在，而且《房租补充协议》第六条明确约定了合同期满后周*、王*、黄*需恢复一楼楼梯。

被上诉人辩称

被上诉人周*、王*、黄*答辩称：1、一审对邓**严重违反合同约定的行为不予认定，已经偏袒邓**。邓**在周*、王*、黄*享有使用权的场地上从事洗大货车的生意，任由楼上住户的私家车随意停放，对合同约定的地下一层的使用权也没有兑现。周*、王*、黄*向原审法院提交了证明邓**违约的现场照片，申请了证人出庭，但一审未予认定。邓**的种种违约行为，导致周*、王*、黄*的汽车修理厂无法正常经营，周*、王*、黄*因此才迟延缴纳三个月的租金29700元。2、一审判决由邓**就附和装饰装修物给予周*、王*、黄*30000元补偿金数额过低，还不到周*、王*、黄*装修装修损失的六分之一，同样是偏袒邓**。3、一审法院判决周*、王*、黄*不承担诉讼和鉴定期间的房屋租金，只支付邓**三个月租金29700元，有法律和事实依据。因邓**在一审中不配合鉴定部门的司法鉴定，其行为存在过错，并导致案件迟迟不能结案、双方经济损失扩大。4、邓**请求的楼面损失无事实依据。邓**履行合同缺乏诚信，一审判决驳回邓**其他诉讼请求并无过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明：2014年9月12日，周*、王*、黄*向原审法院提交了《评估鉴定申请书》，申请法院委托司法鉴定机构对租赁房屋的装饰装修成本、通水通电成本、装饰装修剩余价值进行鉴定。2015年7月3日，郴州市诚**有限公司出具了《郴州市车之魅族修理厂的装饰装修成本及通水通电成本鉴定报告》。一审鉴定过程中，邓**经通知拒不参加鉴定机构的选择、现场勘察，不配合鉴定。其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：一、周*、王*、黄*是否应赔付邓**三个月的违约金2970元；二、周*、王*、黄*是否应恢复邓**一楼楼梯并赔偿楼面损失；三、原审判决邓**在装饰装修物利用价值内补偿周*、王*、黄*30000元补偿金是否适当；四、诉讼期间的房屋租金是否应由周*、王*、黄*支付给邓**。

关于争议焦**。双方签订的《房屋租赁合同书》第7条约定租金按每季度交一次，如推迟一个月交纳需交违约金10%，如推迟二个月交纳，则乙方无条件退房。本案中邓**起诉时，周*、王*、黄*已连续三个月未交房租，依照合同条款约定，邓**有权要求周*、王*、黄*无条件退房，但其要求周*、王*、黄*交纳10%违约金则已无依据，本院对邓**要求周*、王*、黄*交纳违约金2970元的上诉请求不予支持。

关于争议焦点二。因双方签订的《房租补充协议》第6条约定：“合同期满后，若乙方不再租用，乙方需帮助甲方恢复一楼楼梯。”对邓**要求周*、王*、黄*恢复一楼楼梯的请求，本院予以支持。因邓**未提交楼面已被损坏的证据，且依据《房租补充协议》第一条，邓**允许周*、王*、黄*安装设备及作业，现邓**未举证证明周*、王*、黄*未按照约定的方法使用租赁物导致楼面损失，应当承担举证不能的法律后果，故对邓**要求周*、王*、黄*赔偿楼面损失的请求，本院不予支持。

关于争议焦点三。双方签订的《房屋租赁合同书》第五条约定：“如因房价不当或其它特殊情况，需要乙方退房时，甲方不负责购买乙方任何物品以及装修所有费用等，装修后的物品乙方不得拆走，（设备、仪器）除外，其产权归甲方所有……”依照该约定，在需要周*、王*、黄*退房时，除未形成附和的设备、仪器外，已经形成附和的装饰装修物周*、王*、黄*不得拆走，产权归邓**，故原审判决邓**在装饰装修物利用价值内补偿周*、王*、黄*30000元不当，本院予以纠正。

关于争议焦点四。周*、王*、黄*从2014年3月起便未交纳租金，依据《房屋租赁合同书》第7条约定推迟二个月交纳租金，应无条件退房。但周*、王*、黄*并未腾退涉案房屋，至今仍占有使用，导致邓**无法通过出租涉案房屋获得租金收入，本应按照租金标准向邓**支付涉案房屋占有使用费。但在原审法院依据周*、王*、黄*的申请委托鉴定机构对涉案房屋装饰装修成本、通水通电成本进行鉴定过程中，邓**不予配合，导致鉴定不能顺利进行、从2014年9月12日提出申请到2015年7月3日鉴定机构出具鉴定报告历时近10个月之久，致使审理期限延长、租金损失扩大，其存在过错，也应承担相应的过错责任。依据本案双方的具体情况，除起诉前即2014年2月17日至5月16日的租金29700元（9900元／月×3个月）周*、王*、黄*仍应支付外，诉讼期间即2014年5月17日至2015年11月25日的房屋租金损失181170元（9900元／月×18个月＋9900元／月÷30天×9天），由邓**承担90585元，由周*、王*、黄*共同承担90585元。

综上，原审判决认定事实基本清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。上诉人邓**的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏*初字第573号民事判决；

二、被上诉人周*、王*、黄*于本判决生效后十日内向上诉人邓**支付房屋租金29700元、房屋占有使用费90585元，共120285元；

三、被上诉人周*、王*、黄*在本判决生效后三十日内将涉案房屋即邓**所有的位于郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村七组的房屋一、二楼腾退给邓**，并恢复一楼楼梯；

四、驳回上诉人邓**的其他诉讼请求；

五、驳回被上诉人周*、王*、黄*的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。

一审案件受理费616.75元，保全费920元，反诉案件受理费2551.25元，二审案件受理费617元，合计4705元，由上诉人邓**负担205元，由被上诉人周*、王*、黄*负担4500元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十五日