原告李**与被告岳阳汉**限公司租赁合同纠纷民事判决书

审理经过

原告李*与被告岳阳汉**限公司（以下简称汉**司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法组成由审判员杨*担任审判长，代理审判员彭**、人民陪审员周*参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员蒋*担任记录。原告李*及其委托代理人易国良，被告汉**司法定代表人曾**及委托代理人徐航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年1月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为10年，同年2月原告正式接管厂房后，便委托岳阳大**限公司（以下简称大益物业公司）对全部物业进行管理，并委托大**司对厂区道路、地坪进行硬化、建造锅炉房等。2012年2月29日，大**司与湖南久**限公司签订了《地坪硬化施工合同》，对厂区的道路、地坪进行了硬化处理，并新建了锅炉房等。经决算，工程总造价为1436440元，实际结算价为1290000元。到目前为止，本人已经支付了部分工程款，还有一部分尚未支付，湖南**限公司和大**司曾多次催讨。正当原告修好道路地坪准备开始生产经营时，因被告与岳阳楼区农村信用合作联社的借款合同纠纷，导致原告租赁的厂房场地被岳阳楼区人民法院查封并被要求搬离厂房，原告为配合法院的执行已经退出。原告租赁的厂房场地被岳阳楼区人民法院查封并被要求搬离厂房是由于被告的涉案纠纷所致，现原、被告签订的《房屋租赁合同》继续履行已不可能，原告的建设工程投资不应作为被告的执行财产，应在拍卖的价款中优先偿还给原告。据此，请求依法判决：1、解除原、被告2012年1月20日签订的《房屋租赁合同》；2、偿还原告的建设工程款1290000元应从拍卖款中优先受偿；3、由被告承担本案的诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、2012年1月20日房屋租赁合同一份，证明汉**司将自己的场地租赁给原告李*。

2、原告与大**公司的委托管理协议和补充协议，工程决算书、照片一组；证明原告承租汉**司场地后，原告将场地委托给大**公司进行管理，大**公司在管理期间与

久**司签订了施工合同，施工的工程决算金额是140多万元，照片一组体现的就是原告在承租后改建的工程。

3、执行通知书和公告，证明原告搬出租赁场地的真实原因是汉**司欠楼区信用联社贷款，所以导致合同无法履行的责任应该由汉**司承担。

4、岳阳**区法院执行局申请对汉**司资产土地评估报告一份，证明15厘米厚的水泥路面、20厘米厚的新路面、炉渣地面，该三项涉及的总价为711500元。

5、房产评估报告，里面加建了一个厕所价值1452元，原告还加建了一个锅炉房，45平方米，在评估报告中没有进行评估。

6、（2014）岳**终字第30号民事判决书，是李*和付**签订的租赁合同的终审判决。现在李*已经履行完毕，原告可依法向汉**司追偿。

被告辩称

被告汉**司辩称，1、原告的诉求第二项与本案的案由不符，本案是租赁合同纠纷，原告不具备建设施工的资质；2、租赁合同不是原被告双方当事人的真实意思表示，原被告签订的租赁合同系无效合同，请法院依法予以撤销；3、被告从来没有向原告的借款，真实是任*和原告之间的借贷关系，所有的借款并没有用于汉**司，任*的非法吸收案件在闹的沸沸扬扬的时候，原告仍对汉**司内进行施工，故原告扩大的损失不应该由汉**司承担；4、原告擅自对汉**司的场地进行修改，应承担相应的违约责任。

被告汉**司没有提交证据。

被**公司对原告提交的证据质证意见如下：被**公司对原告提供的证据1、3、4、5、6真实性没有异议，本院依法予以确认。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，是原告和其他公司的业务往来，与被**公司没有关系。但照片能实际反应原告租赁汉**司场地后进行了改建，故本院对该组证据依法予以确认。

根据确认的证据及当事人当庭陈述，本院依法确认如下基本事实：

2012年1月20日，案外人任*向原告李*借款100万元并出具了欠条，欠条约定此款限期二个月内付清，一月内如未按时支付利息可按租赁合同执行，二个月无条件归还本金。同日，被**公司（任*为汉**司的实际控股股东）和原告李*签订《房屋租赁合同》，约定租赁物为汉**司的房屋，租金为50万元／年，租赁期限为10年。2012年2月任*因涉嫌非法集资被公安机关逮捕，任*未能按约定偿还李*的借款。

2012年2月1日，原告李*与岳阳大**限公司签订《物业管理委托协议》和《物业管理委托补充协议》，约定原告将其租赁的汉**司场地全部物业委托给大**公司管理，并委托大**公司对汉**司内的道路、地坪等进行硬化处理，以及新建一所锅炉房，由大**公司与施工单位签订合同，施工费用由原告李*承担。2012年2月29日大**公司与湖南久**限公司签订《地坪硬化施工合同》，将汉**司备用建厂地坪硬化工程采取包工包料的形式承包给湖南久**限公司施工。2013年1月10日本院委托湖南友**询有限公司对汉**司整体价值进行评估。2013年4月16日湖**房地产评估咨询有限告诉出具《房产评估报告》和《土地估价报告》，在《土地估价报告》第七条附属物估价结果中明确：“1、15cm厚水泥地面，工程量652.62㎡，总价为4.8947万元。2、20cm厚新路面，工程量2756.31㎡，总价为46.8573万元。3、炉渣路面，工程量19296.23㎡，总价为19.2962万元。”在《房产评估报告》中附表二附属物评估明细表加建厕所8.06平方米，价格为1452元。上述评估项目总共价值711934元，庭审中双方均确认对上述评估结果无异。

本院查明

另查明，任*系汉**司的隐名股东和实际控制人，占51%股份（登记在该公司法定代表人曾**名下）。自2008年起以汉**司和岳阳市**有限公司（任*系该公司的法定代表人）需在金融机构还旧贷新和公司经营需要资金周转为由，在社会上大量高息借贷，2014年3月1日本院以非法吸收公众存款罪判处任*有期徒刑四年。该案因涉及债务人数众多，债务金额巨大，汉**司的资产已被司法机关整体评估拍卖。

本院认为

本院认为：原告李*与被**公司2012年1月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力。因被**公司责任，导致汉**司的场地被司法机关整体拍卖，致使租赁合同的目的无法实现，被**公司构成违约，被**公司应承担相应的违约责任。在原告租赁汉**司场地期间，为了达到租赁物使用目的原告对租赁场地进行了道路硬化等施工建设，对汉**司租赁物整体价值进行了增值，所以汉**司应将该资产增值部分补偿给原告。原告诉请加建了锅炉房一个，但没有提交相关证据，在《房产评估报告》也没有体现，依法不予支持。据此，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告岳阳汉**限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告李*租赁场地平整补偿款711934元。

二、驳回原告李*的其他诉讼请求。

逾期履行上述给付金钱的义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费16410元，由原告承担6410元，由被告岳**有限公司承担10000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月二十日