上诉人杨**、卢**因与被上诉人张**、杨**合同纠纷一案

审理经过

上诉人杨**、卢**因与被上诉人张**、杨**合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年6月1日，杨**与蒋**签订《房屋租赁合同书》，合同约定：蒋**将位于活力康城C、D栋110号门面出租给杨**用于经营保健食品，杨**也保证租赁物仅用于保健食品；租赁期限为3年，自2011年6月1日至2014年6月1日，杨**在租赁期限内按半年度24000元标准支付租金，每期租金须在6月1日和12月1日支付下期租金；杨**向蒋**交纳房屋租赁保证金5000元，合同期满后，蒋**将房屋租赁保证金退还给杨**；第五条第3点约定在租赁期内，杨**不享有转让权;蒋**在合同落款处注明：合同期满后同等条件杨**有优先权租用（除自己要做生意外）。合同签订后，杨**与卢**在该租赁房屋合伙经营保健食品。2013年5月8日，杨**、卢**与杨**签订《门面转让协议书》，协议约定：杨**、卢**将活力康城C、D栋110号门面转让给杨**经营米粉店，转让费为50800元；门面租金为每月4000元，每个季度由杨**交给杨**、卢**；转让内容按原合同基本不变，杨**、卢**必须保证杨**在原合同（2014年6月1日止）能正常营业，如属原房东和物业的干涉而停业，则杨**、卢**无条件将全部的转让费和乙方所缴纳的费用全部退还给杨**；原合同到期后，杨**、卢**必须保证以杨**的名义再续签1-2年合同。2013年11月26日，张**与杨**、卢**签订《门面转让协议书》，协议约定：杨**、卢**将活力康城C、D栋110号门面转让给张**经营米粉店，转让费为55000元，张**一次性付给杨**、卢**50000元，余下的5000元作为杨**、卢**的保证金，张**到时归还杨**、卢**；门面租金每月4000元，每个季度由张**一次性支付给杨**、卢**；转让内容按原合同基本不变，杨**、卢**必须保证张**在原合同（2014年6月1日止）能正常营业，如属原房东和物业的干涉而停业，则杨**、卢**无条件将全部的转让费和张**所缴纳的费用全部退还给张**；原合同到期后，杨**、卢**必须保证以张**的名义再续签1-3年合同，合同签订后，张**按时退还给杨**、卢**的押金5000元，否则，张**除没收杨**、卢**的押金外，还另外罚杨**、卢**5000元。在该协议书上方空白处注明：因为卫生、油烟造成楼上邻居投诉、造成损失，杨**、卢**不负责，如果门面到期没有签到合同，本人押金5000元不要，同时协助跟甲方调好门面。

杨**、卢**陈述，两人将房屋转租给杨**时，向杨**收取了50800元的费用。2013年，杨**出具收条一份，该收条载明：今收到张**粉馆转让费44800元。2014年5月30日，因蒋**不同意房屋继续租赁，张**搬离租赁房屋。

另查明，在张**与杨**、卢**签订《门面转让协议书》时，杨**、卢**向张**提供了杨**、卢**与蒋**签订的《房屋租赁合同书》，但该《房屋租赁合同书》第五条第3点内容为“租赁期限内，乙方有享有转让权”，该字体有明显的改动痕迹。合同签订同日，杨**出具收条一份，收条载明：今收到张**房租费从12月1号——14年3月31号，每月4000元，合计人民币16000元。2014年4月26日，杨**出具收条一份，收条载明：今收到米粉店张老板4月份至5月份门面租金8000元。

还查明，张**就相同事由曾诉至原审法院，案号为（2014）雨民初字第01809号，该案于2014年5月19日下午开庭，在庭审中，杨**到庭认可收取了张**的转让费44800元，杨福建对此予以认可。后该案张**申请撤诉。

一审法院认为

原审法院认为：杨**、卢**与蒋**签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当受合同约束。根据该合同约定，杨**、卢**的租赁期限自2011年6月1日至2014年6月1日，在租赁期限内，杨**、卢**不享有转租权，也不得改变租赁房屋的用途。但杨**、卢**违反合同的约定，在2013年5月8日将涉案房屋转租给了杨**用于经营米粉店，并在租金外另外收取了50800元的费用。在杨**退出租赁房屋后，杨**、卢**又于2013年11月26日将该房屋转租给张**，张**为此向杨**支付了门面转让费44800元，因此杨**、卢**转租房屋的行为，严重违反合同的约定，蒋**在合同到期后不再续签并收回租赁房屋，符合法律规定。张**主张因租赁合同到期后，杨**、卢**没有确保张**续签合同，造成了张**重大经济损失应当由杨**、卢**、杨**共同赔偿。原审法院认为，张**支付了44800元的门面转让费，但只经营了半年时间，相应损失必然存在。在杨**、卢**将房屋转租给张**的过程中，杨**、卢**提供的是经过改动的《房屋租赁合同书》，致使张**误认为房屋可以转租，从而签订了转租协议，且《房屋租赁合同书》中只约定杨**、卢**在同等条件下有优先租赁权，而在杨**、卢**与张**的转租合同中约定的是杨**、卢**必须保证以张**的名义再续签1-3年合同，杨**、卢**对此显然没有决定权，该约定带有欺骗性质，故杨**、卢**对转租合同及续签条款的约定都具有重大过错。张**对该协议的签订也没有尽到合理审慎的注意义务，也存在一定的过错。张**支付的门面转让费虽系杨**收取，但张**是基于门面转让协议而支付的该转让费，故杨**、卢**应基于门面转让协议共同赔偿张**的经济损失。原审法院根据租赁门面实际使用时间、张**与杨**、卢**的过错程度等因素，酌情认定杨**、卢**应当赔偿张**的经济损失30000元，对张**超出部分诉讼请求，原审法院不予支持。杨**并非门面转让合同的一方当事人，其收取的门面转让费实际上是杨**、卢**收取的门面转让费在张**与杨**之间的一次转让，张**无权要求杨**承担责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、杨**、卢**于本判决生效之日起7日内共同赔偿张**经济损失30000元；二、驳回张**的其他诉讼请求。如果杨**、卢**未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费917元，公告费560元，合计1477元，由杨**、卢**负担。

上诉人诉称

杨**、卢**不服原审判决，向本院提起上诉称：杨**、卢**与蒋**签合同时对于租赁物的转租权问题双方持异议，协调后口头作出了修改，但蒋**未在合同上修改。两上诉人在租赁以及转租过程中并未谋利，投资十余万元进行装修，购置设施设备，经营了不足两年，转让时仅收取了转让费44800元，付出了5万元以上的使用费和折旧费。原审判决中杨**却不要为截留设施设备，经营6个月以上支付设施设备费用和使用费、折旧费，有失公允。张*前经营了半年应按比例支付装修使用费和折旧费，并且予以返还其截留的价值7500元的平面彩电。综上，请求撤销原判。

被上诉人辩称

张**答辩称：杨**、卢**与原房东蒋**签定合同后，把门面转租给杨**，两上诉人对合同进行了涂改，恶意隐瞒了其不享有转租权的事实，张**以为两上诉人有权转租，但之后蒋**发现房屋被转租后提前终止了合同，原审判决认定事实清楚。杨**、卢**上诉提出添置了家具等，且不说是否添置了家具，但张**经营粉店并不需要两上诉人所添置的东西，所以其上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。

在本院二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：杨**、卢**与张*前签订的《门面转让协议书》因未经出租人蒋**同意，系无效合同。杨**、卢**违反与蒋**签订的《房屋租赁合同书》的约定，未经蒋**同意，在2013年11月26日擅自将房屋转租给张*前，应承担《门面转让协议书》无效的主要责任，张*前未尽合理的审慎注意义务，亦应承担相应的责任。在杨**、卢**与蒋**签订的《房屋租赁合同书》约定的履行期限届满后，因出租人蒋**不同意房屋继续租赁，张*前搬离租赁房屋，造成了张*前一定的经济损失。参照杨**、卢**与张*前签订的《门面转让协议书》的约定“转让合同按原合同基本不变，甲方（杨**、卢**）必须保证乙方（张*前）在原合同（2014年6月1日止）能正常营业，如属原房东和物业的干涉而停业，否则，甲方将无条件将全部的转让费和乙方所缴纳的费用全部退还给乙方；原合同到期后，甲方必须保证以乙方的名义再续签1－3年合同，合同签订后，乙方按时退还给甲方押金伍**，否则，乙方除没收甲方的押金外，还另外罚甲方伍**”；张*前在原合同期间正常营业，并未因原房东和物业的干涉而停业，所以张*前要求杨**、卢**退还全部转让费和所缴纳的费用的理由不成立；现杨**、卢**未保证在原合同到期后以张*前的名义再续签1－3年合同，应承担相应的赔偿责任，本院认为原审判决认定杨**、卢**赔偿张*前经济损失30000元过高，本院酌情认定杨**、卢**赔偿张*前经济损失10000元为宜。

综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判处不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02679号民事判决第一项为：限杨福建、卢**在本判决生效之日起15日内赔偿张**经济损失10000元；

二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02679号民事判决第二项；

三、驳回张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费917元，公告费560元，二审案件受理费917元，合计2394元，由张**负担718元，杨**、卢**负担1676元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日