龚*与澧县国土资源局房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人龚*与被申请人澧县国土资源局（以下简称国土局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，湖南省津市人民法院于2013年6月26日作出（2012）津民一初字第524号民事判决。双方均不服，提起上诉。常德**民法院于2014年9月3日作出（2013）常民一终字第147号民事判决，已经发生法律效力。龚*仍不服，向本院申请再审。本院于2015年5月26日作出（2015）湘高法民申字第386号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭进行了审理。再审申请人龚*的委托代理人龚**，被申请人国土局的委托代理人杜**、胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2011年5月23日，龚*起诉至湖南省津市人民法院称：2006年6月12日、7月13日，龚*与国土局分别签订了《提前交出房地产协议书》和《换房合同书》，但国土局没有依约履行上述合同，给其造成了重大经济损失。故请求判令国土局：1、退还房款57763元；2、支付迟延交房租金损失80951元；3、支付房屋办证费400元；4、支付房屋朝向差价款327758元；5、支付房屋改变建筑设计方案违约金500000元；6、赔偿至2011年6月12日止的迟延履行等损失175049元，并按132元／天的标准赔偿至确定支付日止的延迟履行损失；7、重新免费办理至2050年3月31日的出让土地使用权二本。国土局答辩称：本案的法律关系不是房屋买卖合同纠纷，双方的纠纷已经湖**级法院判决解决，现原告起诉属重复诉讼，请求驳回原告的全部诉讼请求。

一审法院查明

湖南**法院一审判决认定：1995年8月7日，龚**与国土局签订了《土地使用权出让合同》，取得了边贸城南大门西侧临澧州大道118.63㎡土地50年的出让土地使用权，按规划要求投资新建了594.21㎡的商用楼房l栋。之后，龚**夫妇将该房地产赠与龚*。后国土局向龚*颁发了澧国用（1996）字第679号国有土地使用权证，澧县**理局向龚*核发了房权证阳字第014002号房屋所有权证。

2005年初，澧县人民政府为解决边贸城火灾隐患，决定招商重新修建该市场，对该市场进行封闭收回土地使用权，并多次以征求意见函、征求意见表、拆迁补偿方案、协议书等方式向边贸城二期工程用地范围内的房主征求拆迁让度土地意见。龚*提出，在确保依法取得的出让土地、房地产利益不受损害的前提下，予以配合协商。

2006年6月12日，龚*应国土局的要求，按房随地走原则与国土局签订《提前交出房地产协议书》，澧县人民政府临时机构湘鄂边贸城重建协调小组担保。该协议书约定：“一、乙方（龚*）于2006年6月12日，按房随地走原则，将边贸城重建二期待拆迁的近600㎡的一幢商业用房钥匙（茶楼部分腾房不是乙方义务），交给甲方（国土局）。以示此栋房地产全部交给了甲方。二、甲方负责乙方房屋拆迁依法安置补偿全部责任……3、乙方待拆迁房屋一、二层按统一价格办理换房事宜，一楼朝向差价按公平原则协商处理。”合同签订后，龚*随即向国土局交付了该房地产。2006年7月13日，龚*与国土局签订了《换房合同书》。约定：“一、乙方（龚*）原有一层商业门面两间建筑面积122.53㎡：二层商业门面两间建筑面积118.27㎡，甲方（国土局）给乙方提供边贸城重建开发的商业门面房屋进行调换。实际换房面积：一层产权建筑面积118.18㎡，其中公摊面积（公摊建筑面积分布位置见附件，下同）5.62㎡、套内建筑面积l12.56㎡；二层产权建筑面积118.18㎡，其中公摊建筑面积5.62㎡、套内建筑面积112.56㎡。甲方给乙方共计找补面积差价40408.85元，其中一层40189.30元，二层219.55元。二、甲方负责与开发商湖南**有限公司协调好本合同的全部换房事宜，换房价款由甲方从乙方分户评估确定的补偿金额中一次性支付结清。三、甲方给乙方换房具体位置（详见附平面图），在澧县澧阳镇澧州大道与常德移动通讯分公司澧县营业部（澧**中心营业厅）东侧通道交汇处，南抵澧州大道。换房具体位置或者合同所附换房平面图方案及交房事项（详见附件）变更均属甲方违约。四、甲方于2007年6月11日给乙方交付经竣工验收的所换房屋。甲方补偿乙方15个月的停业损失131250元。甲方如迟延交付房屋的，以交房前本户与刘**、余**、胡中友的租赁合同标准，按实际迟延期间月数计算支付乙方损失，并以每半年为一个时间段支付一次。五、乙方所换房屋的房屋所有权和土地使用权，由甲方办理，所涉税费由甲方负责，并于交房次日起90日内交付给乙方。甲方给乙方交付房屋及其房屋所有权证、国有出让土地使用权证时，不得另行提出其他任何条件。六、合同面积与房屋实际面积产生误差，实际面积比合同面积多出的面积，乙方不须另外支付房款：实际面积比合同面积减少的面积，按**设部规定处理。七、房屋结构为全框架，一层高：4.8m、二层4.5m，质量标准合格以上，保修责任按国家规定执行。八、乙方所换房屋享有该项目被拆迁人的各项优待和优惠政策。九、本换房合同不影响三方签订的《提前交出房地产协议书》的效力和履行，不影响乙方可得收益补偿的权利。十、一层房屋朝向差价按公平原则另行协商处理。本合同履行中涉及公平、合法相关权利受损，本拆迁项目有新的补偿标准或者新的优惠待遇的，乙方有权依法追偿。十一、违约责任。合同履行过程中如发生违约，违约方支付守约方独立违约金50万元，并赔偿违约造成的全部经济损失……”。该《换房合同书》的附件有：①《一、二层平面图》。该《一、二层平面图》显示中间通道距离为4m，龚*置换房屋的朝向为临街南向，同时该平面图还注明同意按本平面图进行施工图设计，最终以施工设计蓝图为准；②边贸城二期拆迁换房交房事项。其内容为：“一、所换房屋为全框架结构，第一层层高4.5米一4.8米；第二层层高为4.5米，质量达到国家合格标准以上。二、所换商业用房在设计施工中确保前、后、上、下与整个市场（不含住宅部分）完全融通……八、房屋两证（原有房屋未办理两证的在拆迁补偿时扣除办证价款）在交房后3个月内无偿交付给换房人。土地使用权证中土地使用权出让年限按原出让年限减去已使用年限。”2009年9月13日，龚*的父亲龚**与国土局的委托单位澧县金**责任公司（以下简称金**司）签订了《交接房协议书》。约定：“1、甲方（国土局）拟对乙方（龚*）房屋在新建的财富广场F区进行置换，具体位置及前后顺序详见房屋平面图（临街南立面西起第14、15间）。按照原双方签订的拆迁安置补偿协议，乙方原合同置换面积一至二层为236.36平方米，现置换面积一至二层为236.36平方米。2、甲方支付原合同规定的延期租金计184049元；时间从2007年6月13日起至2009年3月15日止。3、甲方自交房之日起三个月内向乙方交付置换房屋后的土地使用证和房屋产权证书（在交付双证时收取工本费）……”。同日，国土局向龚*交付了朝向为临街南向的置换房屋一套，并向龚*支付了延期租金184049元。2010年12月17日，龚*取得了坐落在澧县澧阳镇新河居委会（财富广场F区）107、108、205、206室的房屋产权证。其产权证附有的房屋分户平面图记载107、108室的建筑面积均为61.08平方米，套内建筑面积均为53.76平方米，共有分摊面积均为7.32平方米；205、206室的建筑面积均为62.4平方米，套内建筑面积均为55.76平方米，共有分摊面积均为8.64平方米；该平面图还显示二层的中间通道距离为2米。澧**管理局在为龚*办理房屋产权过程中收取了龚*缴纳的手续费400元。2012年12月24日，龚*取得了澧国用（2010）第3522、3523号土地使用权证。该土地使用权证记载土地类为商服，使用权类型为出让，终止日期为2046年1月1日。

另认定：2004年8月28日，龚*与余**签订房屋租赁合同，约定龚*将其所有的坐落在澧阳镇边贸城南门西侧两间四层房屋中的夹层以上三层出租给余**，租金为3.5万元每年，从次年起每年在上年的基础上增加0.2万元，即此房屋到2009年的年租金为4.3万元。2004年3月4日，龚*与刘**签订房屋租赁合同，约定龚*将其所有的坐落在澧阳镇边贸城南门西侧两间一层门面出租给刘**，租金为5万元每年，从次年起每年在上年的基础上增加0.3万元，即此门面到2009年的年租金为6.2万元。

二审法院认为

还认定：2006年11月2日，龚*向常德**民法院提起诉讼，请求判令国土局补偿龚*房地产公开市场价款1283401元、附层房屋及附属设施设备175335元、土地剩余年限可得收入8154928元，支付违约金1000000元，赔偿违约损失131409元。2009年7月2日常德**民法院开庭进行了审理。2010年3月12日，常德**民法院作出（2006）常民三初宇第22号民事判决。该判决确认龚*原有房屋参照刘**房屋的补偿标准计算得出总补偿价款为2617674.2元，其中一层价款为1271448.7元，单价为10376.6元每平方米，二层价款为314626.6元。单价为2660.24元每平方米。同时，该判决还确认了被告国土局拟交付原告龚*的置换房屋一、二层价款为1354460.98元。后龚*不服，提起上诉。2010年10月27日，本院就此作出（2010）湘高法民一终字第50号民事判决。该判决对上述事实予以确认。

本院认为

湖南**法院一审判决认为，本案的争议焦点为：一、本案的案由如何确定；二、本案是否属于重复诉讼；三、国土局是否违约，是否承担违约责任。

一、关于本案的案由如何确定的问题。龚*、国土局双方就国土局征收龚*所有的位于湘鄂边贸城重建二期范围内的房屋签订了《提前交出房地产协议书》。其中第二条约定：“甲方负责乙方房屋拆迁依法安置补偿全部责任……乙方待拆房屋一、二层按统一价格办了换房事宜，一楼朝向差价按公平原则协商处理……”该约定明确了龚*在房屋拆迁过程中选择的是产权调换和作价补偿相结合的补偿方式。虽然国土局不是实际的房屋拆迁人，也不具有拆迁人的主体资格，但其以签订协议的形式承受了龚*房屋拆迁安置补偿的全部责任。即实际上是代替了房产开发人买赎龚*房屋进行拆迁，且该合同的性质已经由常德**民法院（2006）常民三初字第22号民事判决和湖南省高级人民法院（2010）湘高法民一终字第50号民事判决确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。因此，龚*、国土局双方之间形成的是房屋拆迁安置补偿合同关系。之后，国土局为履行《提前交出房地产协议书》中的上述条款，与龚*签订了《换房合同书》，将该协议书中的上述条款进行了细化，进一步明确了所换房屋的位置、面积、结构、时间、违约责任等权利义务。从其权利义务关系来看，《换房合同书》承继了《提前交出房地产协议书》的性质，符合房屋拆迁安置补偿合同特征。故《换房合同书》的性质应为房屋拆迁安置补偿合同。因此，本案的案由不是房屋买卖合同纠纷，而应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。对国土局辩称的本案的法律关系不是房屋买卖合同纠纷的辩称意见，予以采纳。

二、关于本案是否属于重复诉讼的问题。本案诉讼的当事人虽然与龚*另案之诉相同，但本案诉讼龚*所依据的事实是国土局履行《换房合同书》不适当，与另案之诉龚*所依据的国土局履行《提前交出房地产协议书》不适当不属于同一事实。且本案产生纠纷的事实在另案之诉开庭时还未出观，无法在另案之诉中解决。本案的诉讼所依据的诉讼缘由为龚*认为国土局向其交付的置换房屋（即补偿行为）不符合规定，与另案之诉所依据的房屋征地拆迁行为不一致，其诉讼属于二个独立的诉讼。因此，本案诉讼不属于重复诉讼。故对国土局辩称龚*再次起诉属重复起诉的辩称意见，不予采纳。

三、关于国土局是否违约、是否承担违约责任的问题。龚*、国土局先后签订了《提前交出房地产协议书》、《换房合同书》及《交接房协议书》3份合同。其中《交接房协议书》应视为对前述2份合同的履行，即双方在签订《交接房协议书》时，已经对国土局是否违约、延期交房租金损失的金额、应当支付的期间、违约责任等均进行协商并达成一致意见。因此，对延期交房租金损失、违约金在本案中不再重复处理。故对龚*要求判令国土局支付延迟交房租金损失及违约金的诉讼请求，不予支持。龚*提出因国土局的违约行为给其造成损失，因未提交造成损失的相关证据，对其该项诉讼请求不予支持。

龚*主张的其他损失项目：1、套内面积减少的问题。龚*、国土局签订的《换房合同书》约定“……实际换房面积：一层产权建筑面积118.18㎡，其中公摊面积5.62㎡（公摊建筑面积分布位置见附件，下同），套内建筑面积112.56㎡；二层产权建筑面积118.13㎡，其中公摊建筑面积5.62㎡、套内建筑面积112.56㎡……合同面积与房屋实际面积产生误差，实际面积比合同面积多出的面积，乙方不须另外支付房款；实际面积比合同面积减少的面积，按**设部规定处理。”现国土局所交付的房屋的一层建筑面积为122.15㎡，套内建筑面积为107.52㎡，二层建筑面积为124.8㎡，套内建筑面积为107.52㎡。虽然国土局交付的房屋的建筑面积要多于约定的交付面积，但套内建筑面积一、二层分别比约定减少5.04㎡。套内建筑面积的减少使龚*实际减少使用的空间，损害了龚*的利益，应依约减少相应的价款57763元（所交付的房屋一、二层总价款1354460.98元÷118.18㎡X5.04㎡=57763.44元）。故对龚*要求判令国土局退还房款57763元的诉讼请求，予以支持。2、关于办证费用的问题。原国土局双方在《换房合同书》中约定“甲方给乙方交付房屋及其房屋所有权证、国有出让土地使用权证时，不得另行提出其他任何条件”，可视为国土局承担相应的办证费用。但之后双方签订的《交接房协议书》第3条约定“甲方自交房之日起三个月内向乙方交付置换房屋后的土地使用证和房屋产权证书（在交付双证时收取工本费）”，该约定应视为双方己协商一致变更了《换房合同书》中的相关约定。关于由谁承担房屋办证费用，应按照《交接房协议书》的约定：由龚*承担相应的办证费用。故对龚*要求判令国土局支付房屋办证费400元的诉讼请求，不予支持。3、关于房屋朝向差价的补偿问题。原国土局签订的《换房合同书》第十条约定：“一层房屋朝向差价按公平原则另行协商处理。本合同履行中涉及公平、合法相关权利受损，本拆迁项目有新的补偿标准或新的优惠待遇的，乙方有权依法追偿”。本案中，原国土局双方就朝向差价的补偿问题，一直到本案诉讼开庭审理时，都未达成一致意见，应视为双方对一层房屋朝向差价处理约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就价款内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，从本案的实际情况来看，龚*房屋在被拆除前朝向为南向，拆迁后置换的房屋朝向仍为南向，并未产生明显的朝向区别。另龚*还主张湘鄂边贸城二期拆迁工程涉及的业主安置换房全部为南向，其中原房屋是西向、北向的房屋在评估时一层价值仅为6411元每平方米，要明显低于原南向房屋的9159元每平方米。因而要求国土局按朝向差价2748元每平方米对其进行补偿。龚*向该院提供的房屋分层分户平面图、城市房屋拆迁安置补偿合同（龚**）2份证据能证明案外人龚**置换的房屋的价值一层为9159元每平方米，二层为2302元每平方米，这价格与龚*另案之诉法院认定的龚*置换房屋的价格（1354460.90元÷118.18平方米=11461元每平方米）基本一致。该证据及龚*提交的关于“湘鄂边贸城二期”减少项目拆迁分类评估最终结果说明不能证明龚*原有房屋价值一层为9159元每平方米，二层为2302元每平方米的事实。且该评估最终结果说明与常德**民法院和湖南省高级人民法院的民事判决确认龚*原有房屋的价值相矛盾。同时，龚*未能提供证据证明其原有房屋的价值与案外人龚**原有房屋的价值存在差异或者证明原西向、北向房屋业主在拆迁过程中得到的拆迁补偿利益标准不同于对龚*的补偿标准或优于龚*的补偿标准。故对龚*要求按所换一层房屋面积补偿朝向差价款324758元的主张，因无事实和法律依据，不予支持。4、关于龚*要求判令为其重新免费办理至2050年3月31日的国有出让土地使用权证二本的诉讼请求。龚*与国土局双方在签订《换房合同书》时，其附件已对土地使用权出让年限达成了一致意见。因国土局的迟延交房，导致龚*所有的土地出让年限减少，双方已对迟延交房的违约责任达成了一致意见即赔偿龚*延迟交房期间的租金损失。迟延交房租金损失是基于龚*对房屋享有所有权及所在范围内的土地享有出让土地使用权而获得的利益，也即龚*出让土地使用权期限减少的期间可获得的可期待利益损失已在本案处理完毕，不能重复处理，故龚*要求判令为龚*重新免费办理至2045年3月31日的国有出让土地使用权二本的诉讼请求，缺乏事实依据，对龚*的该项诉讼请求，不予支持。判决：一、国土局于判决生效后十日内一次性返还龚*房屋套内面积减少的房屋价款57763元；二、驳回龚*的其他诉讼请求。本案一审案件受理费15010元，由龚*负担14246元，国土局负担764元。

再审裁判结果

龚*不服一审判决，上诉称：原判认定本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，属定性错误，本案应为房屋拆迁合同纠纷；原判证据认证及认定事实均有错误。请求：1，撤销原判第二项；2.国土局按合同约定支付龚*延期交房的损失80951元；3.国土局按合同约定支付龚*一层房屋朝向差价款324758元：4.国土局按合同约定支付龚*擅自改变房屋建筑方案违约金50万元；5，国土局按合同约定支付龚*办证费用400元；6.国土局按合同约定给龚*重新无偿办理出让土地使用权至2050年3月31日止的土地使用证两本；7.国土局按合同约定赔偿龚*至2013年8月22日止迟延履行损失（诉前175049元十扩大损失800天×132元／天）280649元，并按132元／天标准赔偿至判决确定支付日止的损失。

国土局上诉称：国土局已依据《交换房协议书》协议正常交房且实际接收，龚*诉求面积减少的补偿不成立。《提前交出房地产协议》、《换房合同》、《交换房协议书》均属龚*房屋拆迁安置补偿合同。若依据合同交付置换房屋存在纠纷，亦属房屋拆迁安置补偿合同纠纷。该纠纷已有司法审判，本案现又审理存在重复问题。所涉及的置换房屋依据《换房合同》交付，早在2009年9月13日完成，龚*当时完全可以提出来但未提及，所涉及的置换房依据《换房合同》交付，当事人没有异议。综上，请求二审撤销原判，驳回龚*的诉讼请求。

龚*和国土局答辩的理由与各自上诉的理由相同。

二审期间，常德**民法院就《交接房协议书》的签订经过及内容向金**司的法定代表人高平进行了调查。高平答复称：其是受国土局的委托，与龚*签订的上述协议，协议中注明的特别约定部分是龚*自己书写的，与其无关。经核实，上述协议中的特别约定部分是在金**司盖章后，再由龚*之父龚**书写的，国土局存档的一份中未加注明，国土局对此不予认可。本院（2010）湘高法民一终字第50号案开庭时，澧县人民政府未对上述协议发表质证意见。本院作出（2010）湘高法民一终字第50号判决中，对该份证据的认证意见为：该证据（即2009年9月13日龚*与国土局签订约《交接房协议书》）不能证明龚*与国土局签订的《换房合同》的法律性质是房屋买卖关系。龚*不能提交证据证明上述协议中的特别约定部分是在与金**司或国土局协商一致后达成的。因此，常德**民法院对上述协议中注明的特别约定部分不予采信和认定。

常德**民法院二审判决认定的事实与一审一致。

常德**民法院二审判决认为，本案的争议焦点为：一、原判认定的本案案由是否正确；二、本案是否属于重复诉讼；三、国土局在履行合同的过程中，是否存在违约行为，是否应承担违约责任。

关于争议焦点一。虽龚*起诉时是以房屋买卖合同纠纷为案由，向原审法院提起诉讼，但因双方是基于所签订的《换房合同书》是否履行完毕和原诉讼过程中是否有未涉及的部分而引发的争议，双方之间并未另行签订房屋买卖合同，也没有发生事实上的房屋买卖行为。原判根据案件的审理情况及双方的诉辩主张，将本案的案由确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷并无不当。本案案由变化与否并不影响当事人主张诉讼请求，也未剥夺当事人的诉讼权利。另，法律也没有规定当事人主张的案由与法院认定的案由不一致时，应告知当事人变更。因此，原判对本案所涉法律关系性质的认定并未违反法律的规定，应认定原判程序合法。对于龚*上诉主张原判程序违法的理由，该院不予采信。

关于争议焦点二。龚*于2006年向法院起诉之时，是基于双方在履行所签订的《提前交出房地产协议书》过程中发生争议而向法院提起诉讼的。虽在该案件的审理过程中，双方签订了《换房合同书》，但双方均未就《换房合同书》的履行问题向法院提出主张或变更诉讼请求及理由。《换房合同书》的履行等情况并未纳入该案的审理范畴。因此，虽本案的案由亦为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。但审理中所依据的基本事实、证据和理由均与其不同，原判对此进行审理并无不当。对国土局上诉主张本案属于重复诉讼的理由，不予支持。

关于争议焦点三。双方虽在签订的《换房合同书》中第十条约定：“一层房屋朝向差价按公平原则另行协商处理。本合同履行中涉及公平、合法相关权利受损，本拆迁项目有新的补偿标准或者新的优惠待遇的，乙方有权依法追偿。”但从本案的房屋置换来看，龚*没有提交证据证明其置换后房屋与案外人置换的房屋相比，存在置换的补偿标准和优惠待遇不一致的问题。龚*的此点上诉理由不能成立，依法不予支持。

2009年9月13日国土局委托澧县金**责任公司与龚*签订的《交接房协议书》中，就房屋置换中涉及的置换面积、支付延期租金的时间及办证费用等进行了协商，并就具体履行《换房合同书》达成了乙方原合同置换面积一至二层为236.36平方米，现置换面积一至二层为236.36平方米；甲方支付原合同规定的延期租金计184049.00元，时间从2007年6月13日起至2009年3月15日止；甲方自交房之日起三个月内向乙方交付置换房屋后的土地使用证和房屋产权证书等一致意见。虽龚*在签订《交接房协议书》时，认可了置换总面积为236.36平方米，但该协议中并没有具体涉及公摊面积和套内面积的多少，也没有对面积误差另作约定。因《交接房协议书》是为了实际履行《换房合同书》作出的，并不是双方之间重新另行达成了一个新的协议，所以，《换房合同书》在本案中仍应作为房屋置换的依据。原判认定国土局实际交付的套内面积比原合同中约定的少5.04平方米，计价款为57763元并无不当。国土局理应就没有完全履行《换房合同书》所造成的违约后果承担法律责任，对龚*请求判令国土局退还房款57763元的诉讼请求，予以支持。国土局上诉主张《交接房协议书》已约定了置换面积，不应再向龚*退还房款57763元的上诉理由不能成立，不予支持。

龚*与国土局2009年9月13日签订的《交接房协议书》中注明，甲方（国土局）支付原合同规定的延期租金计184049.00元，时间是从2007年6月13日起至2009年3月15日止。从上述约定可以看出，双方对延期租金的损失计算是截止到2009年3月15日，双方并未约定这一时间段之后国土局仍需支付延期租金损失，因此国土局无需再支付延期租金损失。龚*上诉要求支付延期租金损失的上诉请求，没有法律和事实依据，依法不予支持。

龚*在签订《交接房协议书》时，对国土局办证的时间、办证费用及置换的具体位置作出了明确约定，办证时间的内容与《换房合同书》一致，且因国土局延期交房而给龚*造成的使用年限减少的问题达成了赔偿延期交房租金损失的意见。所以，原判对龚*要求重新免费办理国有土地使用权证的诉讼请求不予支持正确。对办证的费用、时间等问题，双方在签订《交接房协议书》时作出了明确约定，双方理应按该协议履行。龚*对此提出主张，不符合法律的规定，不予支持。因双方在签订《交接房协议书》时，对置换的具体位置作出了明确的约定，龚*明知《交接房协议书》中注明的房屋具体位置与《换房合同书》有变更，可能涉及到合同履行中的违约责任承担问题。但龚*并未对此提出异议，也未在法律规定的合理期间内对《交接房协议书》提出变更或撤销申请，应视为其放弃了对该违约责任的主张，对此不予支持。

双方在签订《换房合同书》时，明确约定如迟延交付房屋的以交房前……租赁合同标准，按实际迟延期间月数计算支付乙方损失。龚*在主张延期交房损失时，已对租赁合同的标准主张了相关的权利，法院对龚*该项主张已支持。因此，对龚*另行主张按合同约定赔偿迟延履行损失{诉前175049元十扩大损失800天×132元／天）2306.49元的诉讼请求，不予支持。

综上，原判认定的事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人龚*、国土局的上诉理由均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费15480.82元，由龚*和澧县国土资源局各负担7740.41元。

龚*不服上述判决，申请再审称：一、没有证据证明国土局已经履行了《交接房协议书》约定的四项义务及未履行义务具有免责事由；二、《交接房协议书》“特别约定”条款形成的案件事实的“询问笔录”未经庭审质证，二审却认定了“询问笔录”相关事实；三、原审判决故意回避龚*在法庭上的主要辩论意见，既未记载龚*的主要辩论观点，也未对其主要辩论意见进行审查判断，实质上是剥夺了其辩论权；四、原审认定本案《交接房协议书》格式合同内容有效以及认定本案法律关系性质为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”适用法律错误；五、原审遗漏申请人起诉的判令国土局支付“改变房屋建筑方案违约金50万元”的诉讼请求。请求：l、撤销常德**民法院（2013）常民一终字第147号民事判决，撤销湖南省津市市人民法院（2012）津民一初字第524号民事判决第二项；2、改判国土局按合同约定支付龚*延期交房损失80951元；3、改判国土局按合同约定退还龚*一层房屋朝向差价款324758元；4、改判国土局按合同约定支付龚*擅自改变房屋建筑方案违约金50万元；5、改判国土局按合同约定退还龚*房管局收取办证费400元；6、改判国土局按合同约定给龚*重新无偿办理出让土地使用权至2050年3月31日止的土地使用证两本：7、改判国土局按合同约定赔偿龚*至2013年8月22日止迟延履行损失（诉前175049元＋扩大损失800天×132元／天）280649元，并按132元／天标准赔偿至判决确定支付日止的损失。

被申请人答辩称：诉争房屋在交接过程中双方均无异议，再审申请人龚*的申请再审理由均不成立。

本院再审查明：2009年3月18日，澧县金**责任公司（简称金**司）通过同城挂号的形式向龚*及龚**（龚*的父亲，龚*的特别授权委托人）邮寄了《交房通知书》。通知其接此通知后二日内办理交接房事宜。龚*及龚**否认收到了该通知，金**司也提供不出龚*及龚**已签收该通知的证据。

2009年9月13日，金**司受国土局的委托，与龚*签订《交接房协议书》。因该协议书中关于办证费用及延期交房的租金计算与2006年7月13日签订的《换房合同书》的内容不同，龚*的父亲龚**（特别授权委托人）在协议上手写了第七条：特别约定：本协议内容不影响原《换房合同书》的效力和履行，不影响其房屋买卖的合同性质。金**司在特别约定处加盖了该公司的公章。在原审中，国土局对特别约定予以否认，并提供了龚**签字的没有第七条特别约定的《换房合同书》。法院问及金**司为何在特别约定上盖章以及两者的前后顺序时，代表金**司在协议上签字的人员回答称不记得了，并称金**司是按国土局与龚*签订的《换房合同书》交房。问及龚**为何国土局持有他签名的没加特别约定的《交接房协议书》时，龚**称没加特别约定的《换房合同书》只是为了金**司完善拆迁资料，只起到交付钥匙和到房管局登记办证的作用。

在实际施工过程中，改变了原来的规划图，市场一、二楼通道的宽度较狭窄，安置龚*的门面没有完全与市场融通。经本院现场查看，包括龚*在内的二楼门面闲置率较高。

再审另查明：龚*原房屋的国有土地出让使用年限至2046年12月28日。安置房屋的国土土地使用权证使用年限至2046年1月11日止。

二审判决认定的其他事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为：本案争议的焦点是：1、特别约定能否认定；2、办证费用应由谁承担；3、房屋朝向差价是否应该补偿；4、龚*门面的租金损失应计算到何时及如何计算；5、龚*门面的国有出让土地使用权的出让年限应办到何时止；6、合同约定的独立违约金能否计算？

第一、关于特别约定的效力问题。本案中，出现了两种不同版本的《交接房协议书》，双方也各有说辞，但金**司没有否认其在特别约定处加盖了该公司公章的事实。因此，特别约定是双方真实意思表示，应予认定。由于该特别约定是房屋买卖合同，无论是《换房合同书》，还是《交接房协议书》的前六条，都是关于房屋拆迁安置补偿的约定，故该条内容不能改变双方系房屋拆迁安置补偿纠纷的事实。

第二、关于办证费用应由谁承担的问题。在《换房合同书》中，双方约定“甲方给乙方交付房屋及其房屋所有权证、国有出让土地使用权证时，不得另行提出其他任何条件”及《换房合同书》附件“边贸城二期拆迁换房交房事项”第八条约定：“房屋两证交房后3个月内无偿交付给换房人”，从中可以看出最初的约定办证费用应由国土局承担。之后双方签订的《交接房协议书》第3条约定：“甲方自交房之日起三个月内向乙方交付置换房屋后的土地使用证和房屋产权证书（在交付双证时收取工本费）”。该约定应视为双方己协商一致变更了《换房合同书》中的相关约定。但《交接房协议书》第七条又特别约定：“本协议内容不影响原《换房合同书》的效力和履行”。结合金**司和龚*关于《交接房协议书》签订原因的陈述，应认定双方仍约定按《换房合同书》的约定办理。对龚*要求判令国土局支付房屋办证费400元的诉讼请求，予以支持。

第三、关于房屋朝向差价是否应该补偿的问题。原国土局签订的《换房合同书》第十条约定：“一层房屋朝向差价按公平原则另行协商处理。本合同履行中涉及公平、合法相关权利受损，本拆迁项目有新的补偿标准或新的优惠待遇的，乙方有权依法追偿”。从本案的实际情况来看，龚*房屋在被拆除前朝向为南向，拆迁后置换的房屋朝向仍为南向，并未产生明显的朝向区别，安置地点为原址，没有证据证明龚*的合法权利受损。现龚*认为原湘鄂边贸城二期拆迁工程涉及的业主安置换房全部为南向，其中原房屋是西向、北向的房屋在评估时一层价值仅为6411元每平方米，要明显低于原南向房屋的9159元每平方米，因而要求国土局按朝向差价2748元每平方米对其进行补偿。但龚*不能提供其原有房屋价值一层为9159元每平方米，二层为2302元每平方米的事实，且该评估最终结果说明与常德**民法院和本院（2010）湘高法民一终字第50号生效民事判决确认龚*原有房屋的价值相矛盾。故对龚*要求按所换一层房屋面积补偿朝向差价款324758元的主张，不予支持。

第四、关于龚*门面的租金损失应计算到何时及如何计算的问题。2009年9月13日签订的《交接房协议书》中注明，甲方（国土局）支付原合同规定的延期租金计184049.00元，时间是从2007年6月13日起至2009年3月15日止。从上述约定可以看出，双方对延期租金的损失计算是截止到2009年3月15日。双方未约定2009年3月16日至2009年9月13日这将近6个月的租金如何计算。现国土局认为，2009年3月18日，金**司向龚*邮寄了《交房通知书》，通知其接此通知后二日内办理交接房事宜，龚*不来收房后果自负，且2009年9月13日签订《交接房协议书》时，龚*对租金问题并没有提出异议。龚*则反驳称没有收到该通知，也正因为对租金有异议才会手写特别约定的条款。龚*一直不承认收到了《交房通知书》，金**司也提供不出龚*已签收该通知的证据。因此，《交房通知书》对龚*不产生效力，国土局仍需支付2009年3月16日至2009年9月13日这段时间的延期交房租金损失。根据《换房合同书》约定，甲方（国土局）如迟延交付房屋的，以交房前本户与刘**、余**、胡中友的租赁合同标准，按实际迟延期间月数计算支付乙方损失，并以每半年为一个时间段支付一次给龚*。按此约定计算，2009年3月—6月，每月租金9600元；2009年6月—9月，每月租金1万元。故国土局还需支付延期交房的租金损失58800元。

第五、关于龚*门面的国有出让土地使用权的出让年限应办到何时止的问题。双方签订的《换房合同书》附件“边贸城二期拆迁换房交房事项”第八条约定：“房屋两证交房后3个月内无偿交付给换房人。土地使用权证中土地使用权出让年限按原出让年限减去已使用年限”。龚*认为其原土地出让使用年限是50年，即1996年12月28日至2046年12月28日，在房屋未拆迁安置之前，其已使用9年多，还剩下40年6个多月，从2009年9月13日接收房屋起继续计算，应该将国有土地使用权证使用年限办至2050年3月31日。而新的土地使用权证的使用期限仅至2046年1月11日止，缺少4年2个多月。双方在合同中已明确约定房屋拆迁后至国土局交付房屋这段时间，由国土局承担龚*房屋出租的租金损失，实际相当于国土局在代为使用房屋。龚*一边主张国土局承担房屋租金损失，一边又要求这段时间不计算使用年限，有违公平原则。合理的计算方式应该是将国有土地使用权证继续办至原证的期满之日，即2046年12月28日。现国土局将新的土地使用权证的使用期限仅至2046年1月11日止，属违约行为。鉴于双方关于土地出让年限的约定属于国土局的行政职能，而国土局在本案中是作为平等民事主体出现，故在审理本案房屋拆迁安置补偿合同的民事诉讼中，对上述关于行政争议的事项不予审理，当事人可另行解决。

第六、合同约定的独立违约金的计算问题。根据查明的事实及以上分析，国土局的违约行为是客观存在的。主要表现在以下几个方面：一是套内建筑面积一、二层分别比约定减少5.04平方米；二是延期交房；三是办理的土地使用权证使用期限减少了将近一年；四是改变了规划设计图，市场一、二楼通道的宽度较狭窄，安置龚*的门面没有完全与市场融通，是导致二楼门面一直闲置的原因之一。双方在《换房合同书》第十一条中约定“合同履行过程中如发生违约，违约方支付守约方独立违约金50万元，并赔偿违约造成的全部经济损失”。但由于上述违约行为情节并非根本违约，同时综合考量各方面的具体情况，由国土局支付违约金25万元为宜。

综上所述，原判认定事实清楚，但处理欠当。龚*申请再审的理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省津市市人民法院（2012）津民一初字第524号民事判决主文第一项，即：澧县国土资源局一次性返还龚*房屋套内面积减少的房屋价款57763元；

二、撤销常德**民法院（2013）常民一终字第147号民事判决及湖南省津市市人民法院（2012）津民一初字第524号民事判决主文第二项及诉讼费分担部分；

三、澧县国土资源局支付龚*房屋办证费400元；

四、澧县国土资源局支付龚*延期交房租金损失58800元；

五、澧县国土资源局支付龚*违约金25万元；

六、驳回龚*的其他诉讼请求。

以上给付款项合计366963元，限澧县国土资源局在本判决生效后十日内一次性付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一、二审案件受理费共30020元，由龚*和澧县国土资源局各负担15010元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日