徐**与庄**确认合同无效纠纷民事判决书

审理经过

申请再审人徐**与被申请人庄**及原审原告郭**、原审被告郭**确认合同无效纠纷一案，湖南**民法院和本院分别作出（2013）南法民一初字第96号民事判决和（2014）益法民一终字第132号民事判决，已经发生法律效力。徐**不服，向湖南**民法院申请再审。湖南**民法院于2015年7月24日作出（2015）湘高法民申字第481号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人徐**之委托代理人宁芳媚、欧**，被申请人庄**到庭参加诉讼。原审被告郭**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年1月18日，一审原告郭**、徐**起诉至湖南省南县人民法院称，两原告几代人生长在南县麻河口镇蔡家铺村四组，并生育了两个儿子，已成年。2002年二原告远走他乡从事养殖业，将原有坐落在蔡家铺村四组上下六大间、其他杂屋三间（猪屋、厨房）闲置。2011年二原告返回南县发现老屋另住他人，田土被侵占使用，经询问才知系原告大儿子郭**与庄**非法买卖所造成。综上，二被告的买卖行为严重侵犯二原告私有财产及田土、树木，对农村村民的集体土地的住宅、田土、树木蓄意非法买卖，违反我国的法律规定，原告现才知房屋、树木、田土被买卖，也没有委托任何人签字画押和变卖，被告的行为是严重违法侵权行为，被告庄**理应退还原告的房屋、田土、树木，该纠纷发生后，找村负责人处理此纠纷未果，故诉至法院请求解除二被告所签订的房屋买卖合同，后变更为请求确认二被告间所签订的房屋买卖合同无效，仍继续请求判令被告庄**返还所取得的房屋、田土、树木，由二被告承担本案诉讼费。

一审被告辩称

被告庄**辩称，被告依法取得房屋及田土，不存在解除合同；二原告的诉讼主体资格不符，原告2002年外出从事养殖业一直未归，其户主于2007年变更为郭**，故争议的房屋、田土等郭**有权处置，庄**与郭**签订合同买房屋符合法律规定，即使被告郭**无权处分，亦已构成表见代理，被告是善意第三人，合同应有效；二被告签订合同时村组开了会，村组负责人与二原告的亲戚等在合同上签字，程序合法，且听说郭**卖房屋所得的钱是用于给原告还债，二原告应是知情的：另根据人头及田土面积，原告的田土仍在郭**户下，庄**并未占用原告的田土；二原告的损失是其儿子郭**造成的，应由郭**承担责任，综上，请求驳回原告的诉讼请求。

再审被申请人辩称

被告郭**未到庭，未予答辩。

湖南省南县人民法院一审查明，2007年3月20日，郭**、徐**（二人此时已外出多年）之子郭**作为甲方与作为乙方的庄**签订《房屋出售合同》，其中涉及本案诉求的约定主要为：一、甲方将住房（楼房）上下共六大套间、其他杂物小三间（猪屋厨房）上下出售给乙方，总出售价款贰万零捌佰元整，合同经甲乙双方签订后，原与房屋宅基地有关人员的纠纷事项由甲方负责；二、房屋基地西从公路至东总长十八米，北至塘边，南至郭*（正）阳屋面垂至为准，上述基地范围内树木及各种植物属乙方所有，同时经营管理；……四、乙方落户四组，甲方原所有的承包面积及所有权同时转付给乙方，一切所有权属乙方所有，甲方无权经营所属承包面积及其它闲散面积；五、本合同签订一份，归乙方保管，同时以签字之日起生效，共同遵守。该合同由郭**的弟弟郭*阳、郭**的侄儿郭**（系四组组长）、村民蒋**（系五组组长）、张*（系蔡**村支书）作为监（见）证人签字。2011年底，郭**、徐**回南县，要求庄**退还房屋、田土等，双方协商未果，故郭**、徐**诉至法院。另查明，庄**户口仍在蔡**村五组，未迁入四组，诉争房屋产权登记未办至其名下。再查明，诉涉房屋系郭**、徐**1984年所建，郭**、徐**承包户8口人，田土面积共计13.7亩，人均1.64亩，其中郭**小家庭3口人，以上田土中的5亩由庄**耕种，其余田土由郭**的弟弟郭*阳耕种。

湖南省南县人民法院一审认为，在本案中庄其坤与郭**所签订的合同虽为房屋出售合同，但根据合同内容来看，该合同标的物不仅包括楼房上下共六大套间、其他杂物小三间（猪屋厨房），还包括房屋基地，基地范围内树木及各种植物，郭**原所承包田土面积。

在本案中郭**以及庄**虽未提供证据证明郭**出售或流转郭**、徐**所建房屋等系出自郭**、徐**授权所为，但债权行为与物权行为只是因果关系，债权行为（合同）是物权行为（物权处分）的原因，物权行为是债权行为的后果，不能倒置因果关系，故无权处分的物权行为并不会导致合同的无效，只是使得债权行为所欲达到的物权处分目的难以实现，合同目的难以实现，则可实行合同解除权，但合同的解除权依法仅能由合同当事人专享，郭**、徐**非合同当事人无权请求解除合同。但非合同的当事人如果合同与其有直接利害关系，则可作为原告请求宣告合同无效。

本案中郭**与庄**签订的房屋出售合同中所涉住房（楼房）上下共六大套间、其他杂物小三间（猪屋厨房），根据庭审证据来看，该房屋系郭**、徐**所建，郭**、徐**之子建房时尚未成年，故可推定该房以及宅基地为郭**、徐**所拥有，该合同部分与郭**、徐**有直接利害关系，郭**、徐**有权依法提出自己的主张。

郭**与庄**之间所签订合同中所涉房屋系郭**、徐**所建亦系农村房屋，而农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案庄**与郭**、徐**不属于同一个农村集体经济组织，郭**、庄**所进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故该部分合同应认定为无效；依法无效的合同自始没有法律约束力，庄**因此丧失了因该部分合同取得的财产的法律基础，已变为无权占有，郭**、徐**有权基于物权要求庄**予以返还相应财产。郭**与庄**所签合同的第四项“甲方原所有的承包面积及所有权同时转付给乙方，一切所有权属乙方所有，甲方无权经营所属承包面积及其它闲散面积”，内容涉及承包土地的流转等。而根据庭审查明来看，郭**、徐**一承包户8口人，田土面积共计13.7亩，人均1.64亩，其中郭**小家庭3口人，其中5亩由庄**耕种，其余田土由郭**的弟弟郭**耕种，可见庄**仅占有了5亩田土（其余田土由案外人郭**耕种），并该5亩田土有极大可能系郭**小家庭承包，而郭**、徐**亦未能提供证据证明庄**所占有的5亩田土系其承包、证明郭**、徐**系该承包土地的权利主体，故郭**、徐**无权就此田土提出主张。合同的其他部分因与郭**、徐**无直接利害关系或不违反法律的强制性规定，故郭**、徐**无权或无法律依据提出请求宣告合同的其他部分无效或解除合同的其他部分。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、2007年3月20日郭**与庄**所签房屋出售合同中所涉郭**、徐**的宅基地的房屋出售（含房屋基地）合同部分无效；二、限庄**在判决生效后30日内将郭**、徐**的宅基地面积上的附着物（含房屋等）、房屋基地退还于郭**、徐**；三、驳回郭**、徐**的其他诉讼请求。本案案件受理费1000元，由郭**、徐**承担400元，庄**承担300元，郭**承担300元。

宣判后，庄**不服，向本院提起上诉称：1、原一审认定郭**、徐**对房屋出售不知情，系认定事实错误；2、原一审认定宅基地使用权和房屋所有权为郭**、徐**所有，系认定事实错误，郭**同样是共有人之一；3、宅基地使用权转让合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法有效；4、郭**系郭**、徐**之子，且其卖房前长期居住在该房屋内，郭**出卖该房屋应构成表见代理，且郭**、徐**2011年即知晓卖房一事而未在合理期限内表示反对，应视为同意，无权要求返还房屋；5、即使合同无效，双方应当返还财产，赔偿损失，原审未对当事人行使释明权，审理程序违法。请求二审法院依法改判。

郭**、徐**答辩称：1、诉争房屋并非郭**所有，故该房屋转让合同无效；2、郭**2011年因其母亲过世和侄儿结婚回来过二次，但并不知晓房屋被卖。原审判决认定事实清楚，判决合法，请求二审维持原判。

郭**答辩称：其奶奶过世时房屋并没有被卖掉，其叔叔的儿子结婚父亲郭**回来才知房屋被卖，就找了对方协商，卖房之前，父亲郭**是不知情的。请求二审维持原判。

本院二审查明，南县麻河口镇蔡家铺村的土地所有权为蔡家铺村农民集体所有。南县麻河口镇蔡家铺村作为发包方将该村的耕地、林地、草地等发包给该村集体经济组织的成员，与村集体经济组织成员签订承包合同。虽然南县麻河口镇蔡家铺村有若干个村民小组，但该小组并非独立的集体经济组织。除此之外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院二审认为，本案系确认无效合同纠纷，本案争议的焦点问题是：1、涉案宅基地使用权及房屋所有权是否仅为郭**、徐**所有；2、郭**、徐**对郭**出卖房屋是否知情；3、郭**出卖涉案房屋及转让宅基地使用权的行为是否构成表见代理；4、本案宅基地使用权转让合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范。

关于涉案宅基地使用权及房屋所有权是否仅为郭**、徐**所有的问题。经查，本案中，郭**与庄**签订的房屋出售合同中所涉房屋系郭**、徐**夫妇于1984年所建，郭**、徐**之子郭**建房之时年仅十五周岁，尚未成年分户，故原审认定该房屋所有权以及宅基地使用权为郭**、徐**所有正确，庄**提出原审认定宅基地使用权和房屋所有权仅为郭**、徐**所有，系事实认定错误的上诉意见与客观事实不符，不予支持。

关于郭**、徐**对郭**出卖房屋是否知情的问题。庄其坤未能提供证据证实其与郭**签订协议时，郭**、徐**确已知情，故庄其坤关于郭**、徐**对郭**出卖房屋知情的上诉意见，不予支持。

关于郭**出卖涉案房屋及转让宅基地使用权的行为是否构成表见代理的问题。表见代理是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理的表现之一是代理人在无代理权的情况下以被代理人的名义与他人签订合同，但本案中，郭**在不享有房屋所有权及宅基地使用权的情况下，以自己的名义与他人订立合同，不符合表见代理的构成要件。庄**提出郭**出售该房屋的行为构成表见代理的上诉意见，本院不予支持。但本案中，郭**、徐**虽长期外出数年未归，但从郭**在其母亲过世与侄儿结婚时，均能及时得到通知赶回家乡可知，郭**始终与家人保持联系，且涉案房屋建于1984年，郭**、徐**外出期间，其所建房屋一直由其长子郭**长期居住；基于郭**与郭**、徐**的父母子女关系以及郭**、徐**并未与家人断绝联系，且郭**对该房屋长期居住的事实状态，庄**对郭**有权处置该房屋及宅基地使用权足以形成合理信赖。另外，庄**与郭**于2007年3月20日签订房屋出售合同时，还有郭**的弟弟郭**、南县麻河口镇蔡家铺村村支书张*、该村四组组长郭**（系郭**的侄儿）及该村五组组长蒋**等人作为现场见证人在合同上签名。综上，庄**足以有理由相信郭**拥有该房屋及宅基地使用权的处置权，且庄**为受让上述财产及权利支付了合理价款，并已实际入住房屋多年，故虽然郭**无权处分房屋及宅基地使用权，但庄**受让上述房屋及宅基地使用权构成善意取得，郭**、徐**无权向庄**主张返还上述相关财产及权利，郭**、徐**因上述财产及权利的转让行为所受到的损失可以向郭**另行主张。

关于本案宅基地使用权转让合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范的问题。郭**、徐**为南县麻河口镇蔡家铺村四组村民，庄**为该村五组村民，双方均系同村村民。根据已查明的集体土地所有权及发包主体情况来看，南县麻河口镇蔡家铺村四组、五组均属于同一集体经济组织。本案中，郭**与庄**签订房屋转让合同时，双方所在村民小组的组长及该村村支书均在合同上签字认可，且庄**购买房屋后，的确是用于自住，本案转让宅基地的行为并不损害农民集体经济组织的土地所有权，也未改变土地的用途，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，该转让行为有效，原审认定该转让行为无效不当，予以纠正。郭**与庄**于2007年3月20日签订的《房屋出售合同》全部有效，郭**、徐**无权要求庄**返还其相应财产，郭**、徐**的诉讼请求于法无据，依法予以驳回。

综上所述，庄**的上诉理由部分成立，对成立部分，予以支持。原审审理程序合法，但认定事实不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省南县人民法院（2013）南法民一初字第96号民事判决；二、驳回郭**、徐**的诉讼请求。本案一、二审案件受理费2000元，由郭**、徐**承担。

再审裁判结果

徐**申请再审称：一、二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，应予改判。（一）二审法院认定“庄**对郭**有权处置该房屋及宅基地使用权足以形成依赖”的基本事实缺乏证据证明，认定依据与事实存在矛盾；（二）二审法院认定申请再审人与被申请人属于同一个集体经济组织，没有任何法律依据，也与客观事实不符，上述认定明显缺乏证据证明。二、二审法院适用法律错误，应予改判。（一）二审法院认定被申请人构成善意取得的依据及适用法律是错误的；（二）二审法院在不支持被申请人全部上诉意见的情况下，认定本案构成善意取得，程序上不符合法律规定；（三）二审法院认定《房屋出售合同》中转让行为有效的依据是错误的，不符合法律规定。三、二审法院的不当判决剥夺了申请再审人作为农民赖以生存的基础。

庄**辩称，当时买卖房屋是庄**和郭**及其叔叔签订的合同，当时房屋是非常破烂的，郭**的父母是知道这个事实的，买卖房屋的钱郭**帮其父亲还了债，房屋现已经进行装修，必须要按现在的行情回收。申请再审人的再审申请理由是不正确的。

郭**未答辩。

再审中，徐**之委托代理人向本院提供了下列证据：

证据一销户证明，证明郭**在案件二审后死亡的事实。

证据二蔡**委会证明，证明蔡家铺村村委会确认村民四组为一个独立集体经济组织，小组所有的耕地、林地、草地等都是由四组村民小组发包给组内成员的。该组证据明显否定了被申请人在原二审期间提交的证据。

证据三郭政明宅基地使用权审批登记资料，证明本案所涉房屋下的宅基地使用权早在1991年就在南县人民政府国土资源局办理了土地使用权登记手续。

证据四相关证明，证明蔡家铺村村民四组只有一个郭**，没有一个人名为“郭**”的人，国土部门办理郭**的土地使用权登记时误写成了“郭**”的事实。

证据五庄**宅基地使用权审批登记资料，证明1、被申请人庄**本身在五组拥有宅基地和房屋，依法不存在占有两处宅基地的问题；2、被申请人庄**也早在1991年办理了宅基地使用权登记手续，对宅基地使用权须办理登记是明知的。其通过郭**购买申请人的房屋及宅基地不仅没有善意，而且明显有恶意。

证据六情况说明，证明：在本案中南县麻河口镇经营统计管理站于2014年4月17日、2015年4月10日出具的两份《证明》所盖印章存在差别是因为印章雕刻变化引起，两份证明均是真实的。

庄**质证认为对上述证据不清楚。

本院认为，徐**之委托代理人提供的证据一、证据三、证据四、证据六内容客观真实，予以采信；证据二内容真实，但不能否定被申请人在原二审期间提交的证据；证据五内容真实，但不能证明庄**通过郭**购买徐**的房屋及宅基地的行为系恶意行为。

本院再审查明，1991年10月17日南县国土资源局为郭**所涉房屋下的宅基地办理了土地使用权证。双方诉争的房屋未办理房屋所有权证。2015年1月26日原审原告郭**死亡被南县公安局注销户口。

再审查明的其它事实与原一、二审查明的事实一致。

本院认为，所谓集体经济组织是指以集体经济为依托，为村民谋取共同利益的组织。徐**与庄**同属于南县麻河口镇蔡家铺村的村民，属于同一个集体经济组织成员。本案中，郭**将其父母徐**、郭**所有的房屋以其名义与庄**签订《房屋出售合同》，签订该合同时，还有郭**的弟弟郭**、南县麻河口镇蔡家铺村村支书张*、该村四组组长郭**（系郭**的侄儿）及该村五组组长蒋**等人作为现场见证人在合同上签名。虽然诉争的宅基地使用权登记在郭**名下，但是郭**在与庄**签订《房屋出售合同》时，其父母徐**、郭**已长期居住在外，诉争房屋一直由郭**居住。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，郭**虽无权处分其父母徐**、郭**所有的房屋及宅基地使用权，但庄**受让徐**、郭**所有的房屋及宅基地使用权时已履行了各种注意义务，且支付了合理价款，其行为构成善意取得。本案房屋买卖及转让宅基地的行为并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该转让行为有效，原二审认定该转让行为有效正确。

综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律恰当，处理正确，应予以维持。申请再审人徐**的申诉理由不能成立，本院不予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：

维持本院（2014）益法民一终字第132号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日