长沙永**限公司与叶**物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告长沙永**限公司（以下简称原告）诉被告叶**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄**及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，2007年11月7日湖南长**限公司将其开发的山水熙园小区委托给原告进行物业管理，合同期限为2年，从2007年11月1日至2009年10月30日，2009年2月27日被告办理收房手续，并与原告签订《业主临时公约》，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，被告按1.5元／月／平方米向原告交纳物业费，物业费在每月10日前交纳当月物业服务费，合同期限至山水熙园业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。2012年小区成立了业主委员会，并于同年5月16日与原告签订物业服务合同，约定被告将位于长沙市雨花区湘府路168号的山水熙园物业委托于原告实行物业管理，合同期限从2012年6月1日起至2014年5月31日止。合同约定原告提供物业服务的受益人为全体业主与物业使用人，被告按住宅面积每平米每月1.5元向原告支付物业服务费，物业服务费按半年交纳一次，每一年度内交纳二次。逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数=欠缴数额＊逾期天数＊3‰）。物业服务合同到期后，由于山水熙园小区业主委员会正面临换届且一直至现今仍未选出新的业主委员会，所以一直未与原告续签物业服务合同，但原告仍一直在为山水熙园小区提供物业服务。
被告系山水熙园业主，住山水熙园小区1号栋204号房屋，住宅面积为138.10㎡。被告每月应向原告支付207.15元物业服务费。从2011年3月1日起至现今，被告一直未向原告缴纳物业服务费。期间原告曾多次向被告催讨，但被告仍未支付。从2011年3月1日起至2015年7月31日，被告已拖欠原告物业服务费10978.95元，产生逾期付款违约金348元（违约金暂算至2015年7月31日）。
合同履行至今，原告一直按合同约定为被告所在小区提供优质高效的物业服务，但被告却总是以各种理由拖欠应缴的物业服务费，拒不履行合同约定的缴费义务。在原告多次催讨无果的情况下，特诉至本院，请求：1、依法判决被告支付原告物业服务费10978.95元（暂算至2015年7月31日止）；2、依法判决被告支付原告逾期支付物业服务费的违约金348元（暂计算至2015年7月31日）；3、依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称
被告辩称，原告诉称从2011年3月1日起一直为小区提供了优质高效的服务，不符合事实，原告并没有为小区提供优质高效的服务。
本院查明
经审理查明，被告系山水熙园小区1栋204房业主，并于2009年2月27日完成了房屋的交付验收手续，签署了《业主入伙流程会签单》。
2012年5月16日，原告（乙方）与长沙市雨花区**熙园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：1、甲方将山水熙园委托于乙方实行物业管理；2、该物业位于长沙市雨花区湘府路；3、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中的相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；4、委托管理期限为2年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止；5、本物业的管理服务费用目前按长沙市物价局核定标准执行：住宅物业收费为1.5元／月／平方米，非住宅物业收费为2.0元／月／平方米（不含经营、生产垃圾费）；6、物业服务费用按半年交纳，每一年度交纳二次。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金数额=欠缴金额×逾期天数×3‰）；7、本合同在履行中如发生争议，若双方协商不成的，双方均可向物业所在地的人民法院提起诉讼；8、本合同自2012年6月1日起生效。合同双方均签字并加盖公章确认。
因被告自2011年3月1日起欠缴物业服务费，原告于2015年7月13日向被告出具并邮寄《催款函》，催缴2011年3月1日至2015年6月30日的物业服务费，但被告本人未收到该邮件。后被告仍未交纳物业服务费，原告于2015年8月17日诉至本院，请求判如所请。
庭审过程中，被告认可原告诉称的欠缴时间，并提出原告在房屋漏水维修、卫生清洁、人员和车辆准入、绿化维护、门禁系统等多方面存在服务质量差的问题，并提供了照片予以佐证，但原告方*予以否认。
另查明，1、根据长沙市房地产测绘队的确认，被告房屋的建筑面积为138.1平方米；2、山水熙园小区的业主委员会任期到期后至今未重新选举；3、根据原告提交的违约金计算方式，原告自愿以一个月的物业服务费207.15元为基数，按照日万分之三的标准计算从合同约定的起算之日起至实际清偿之日止的违约金。
以上事实，有《山水熙园房屋交付验收记录表》、《业主入伙流程会签单》、《物业服务合同》、催款函、邮寄单、邮寄信息、户室面积对照表、违约金计算方式、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为
本院认为，原告与长沙市雨花区**熙园业主委员会签订了《物业服务合同》，被告是山水熙园小区的业主，虽委托管理期限于2014年5月31日到期，但合同到期后，原告一直按照《物业服务合同》的约定为该小区提供物业服务，原、被告之间成立事实上的物业服务合同关系。被告提出原告的服务质量差的问题，但其提供的照片拍摄时间、拍摄地点和拍摄实况不明，仅凭该照片不足以证明原告的服务质量差。故被告应按《物业服务合同》约定履行支付物业服务费的义务。合同约定的物业服务费收费标准为1.5元／平方米／月，经长沙**测绘队确认，被告的房屋实际面积为138.1平方米，故被告每月应向原告支付物业服务费207.15元（1.5元／平方米／月×138.1平方米）。被告认可其自2011年3月1日起欠缴物业服务费，故截至2015年7月31日被告应向原告支付物业服务费10978.95元（207.15元／月×53个月）。
关于逾期违约金，《物业服务合同》约定：物业服务费用按半年交纳，业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金额＝欠缴金额×逾期天数×3‰）。但原告自愿调低违约金，主张以一个月的物业服务费207.15元为基数，按照日万分之三的标准计算从合同约定的起算之日起至实际清偿之日止的违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告自2011年3月1日起即欠缴物业服务费，但原告直至2015年7月13日才向被告发出《催款函》，且被告本人并未签收该《催款函》，后原告于2015年8月17日诉至本院，原告怠于行使诉讼权利，故对于2013年8月之前的因逾期交纳物业服务费而产生的违约金本院不予支持。而《物业服务合同》约定的委托管理期限于2014年5月31日到期，被告在合同期限内从未交纳物业服务费，到期后双方未续签合同，双方就该合同到期后的违约金未达成合意或形成合同惯例，故对于因欠缴2014年5月31日之后的物业服务费而产生的逾期违约金本院亦不予支持。截至2015年7月31日，被告应支付原告逾期违约金75.63元（详见违约金计算表），此后的违约金应以原告主张的207.15元为基数，按照日万分之三的标准计算至2014年6月1日前的物业服务费实际付清之日止。原告诉请超过部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告叶**应于本判决生效后7日内支付原告长沙永**限公司物业服务费10978.95元；
二、被告叶**应于本判决生效后7日内支付原告长沙永**限公司违约金（计算至2015年7月31日的违约金为75.63元，自2015年8月1日起的违约金应以207.15元为基数，按照日万分之三的标准计算至2014年6月1日前的物业服务费实际付清之日止。）；
三、驳回原告长沙永**限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费84元，由原告长**有限公司负担4元，被告叶**负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。
裁判日期
二〇一五年十二月十七日
