严慧中与长沙**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人长沙**限公司（以下简称恒**司）与被上诉人严慧中房屋买卖合同纠纷一案，湖南省**人民法院于2014年12月25日作出（2014）芙民初字第3149号民事判决。恒**司不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年4月20日，严慧中（买受人）与恒**司（出卖人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20110167102），约定：严慧中购买恒**司开发的“爵世名邸”（东湖一号）项目第005栋N单元1层102号住宅房屋，房屋建筑面积357.42平方米，单价每平方米13233.73平方米，房屋总价款473万，首付142万元，余款331万元银行按揭；房屋交付期限为2013年6月30日前，但如出现买受人逾期交付按揭贷款资料、办理贷款手续；买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续；买受人逾期交纳相关的税费等情况，出卖人也可据实予以延期交房。第十一条是关于“房屋交接及违约责任”的约定，主要内容为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……关于“买受人联系电话和联系地址”，双方在合同首页明确约定为：“137××××6393，长沙**木岭路228号6栋807房”。合同还就其他事项进行了约定。同日，双方还签订一份《合同补充协议》，其中“十、其他约定”的第3点是“关于通知的约定”，内容为：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知以买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担；如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则出卖人按照约定的通讯地址发出通知即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人在本合同中所提供的通讯地址寄出信件后的第5天即视为出卖人已经履行了通知义务。”另外，双方还于2013年4月21日签订一份《补充协议》，约定双方所购房屋门牌号明确为“F010号栋别墅”。

上述《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，严慧中按照合同约定的方式和期限向恒**司付清了全部购房款及有关税费，恒**司于2013年4月25日开具首付款142万元的《销售不动产统一发票》，此后严慧中又依约办理了银行按揭贷款手续，借款期限360个月，从2013年5月20日至2043年5月20日。银行将按揭款331万元拨付给恒**司后，严慧中自2013年6月11日起开始逐月归还银行按揭贷款。恒**司没有按照合同约定于2013年6月30日前书面通知严慧中交付房屋，双方因而未能在2013年6月30日前办理好所购房屋的交付手续。2013年6月30日后，严慧中多次找恒**司要求交付房屋。2014年8月18日，严慧中收到了恒**司邮寄送达的《入伙通知书》，内容是通知严慧中务必于2013年10月31日之前到恒**司办理房屋交付相关手续，否则视为交房，并从2013年11月1日起计收物管费及滞纳金。严慧中对《入伙通知书》的内容有异议，随后函复恒**司要求其承担违约责任，计付逾期交房违约金，且不同意从2013年11月1日起计收物管费。此后双方就逾期交房违约金及物管费起算、是否达到了交房条件等事宜酿成纠纷，严慧中遂诉至法院要求判令恒**司支付逾期交房违约金978110元（暂计算至2014年8月18日，其余按每天2365元的标准计算至实际交房之日止）。

案件审理中，恒**司提交一份邮件编号为XA19019006043号的《国内挂号信函收据》，拟证明恒**司于2013年10月13日向严慧中送达《入伙通知书》，以书面形式通知了严慧中收房。严慧中对此反驳认为该《国内挂号信函收据》并不是严慧中签收或退回函件的证据，且没有证据证明恒**司邮寄送达的内容，故不予认可。对此原审法院认为严慧中的反驳成立，恒**司所举该份证据不足以证明恒**司于2013年10月13日向严慧中履行了书面通知交房的义务，故对该份证据不予采信。

严慧中于2014年8月18日收到恒**司邮寄送达的《入伙通知书》后委托自己的父母亲去收房，验房时发现存在许多需要整改的问题，于是向恒**司提出要求整改。恒**司就一些问题整改后，于2014年9月5日向严慧中进行了书面回复。但双方仍因此前逾期交房违约责任承担、物管费的起算时间、是否具备房屋验收合格资料、是否达到交房条件等事宜协商不成的原因而没有完成房屋交付。

一审法院认为

原审法院认为：双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定积极履行各自的义务。本案中严*中依照合同约定履行了交付购房款的买受人义务。而恒**司应在2013年6月30日前向严*中履行出卖人的交房义务，且应依约以书面形式通知交房。但恒**司没有提供证据证明其在2013年6月30日前书面通知严*中交房，故恒**司违约，应承担相应的违约责任，支付逾期交房违约金。2014年8月18日，严*中收到了恒**司的《入伙通知书》，此系恒**司向严*中履行书面通知交房义务的行为。此后双方因验房发现问题的整改、逾期交房的违约责任承担、物管费的起算、是否已经达到交房条件等诸多事宜几经协商不成而导致至今未能顺利交房，在此情况下应当认定不是恒**司没有积极履行书面通知交房义务导致没有交房，而是因为双方对是否应当收房等事宜产生了争议而导致房屋没有实际交付。在双方的争议没有经过合法有效的处理且认定系恒**司原因导致争议发生的情况下，本案中计算恒**司逾期交房违约金的时间以截止2014年8月18日为宜。严*中主张2014年8月18日之后继续计算的逾期交房违约金，属需另案处理的事项，在本案中不予审理。因此本案中对严*中主张的违约金只在合理范围内予以支持。恒**司主张约定的违约金过高而要求调低。原审法院认为双方约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之五，该约定本身并不过高。如果累计计算的违约金数额较大，这也只是违约时间自然延长和违约情形相对严重所导致的结果，但不能据此认定违约金约定过高而应当调低。另外，恒**司也没有提供充分的证据证明逾期交房违约行为给严*中造成的损失金额。因此，恒**司关于约定的违约金过高应当调低的答辩理由没有事实和法律依据，不予采纳。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决：长沙**限公司在本判决生效之日起5日内给付严*中逾期交房违约金（以473万元为基数，按每日万分之五的标准，从2013年7月1日起计算至2014年8月18日止）。

本案受理费13591元，由长沙**限公司负担。

上诉人诉称

恒**司不服，上诉称：1、在双方当事人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋已符合交付条件，恒**司在2013年6月30日前已电话通知交房，并于2013年10月13日以挂号信向被上诉人邮寄了交房通知，应认定恒**司已履行了书面通知的义务；2、恒**司提交了证据证实同地段别墅的租金数额大约为12000－13000元／月，而合同约定违约金为70000多元／月，明显超过了实际损失。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

严慧中辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点为：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、恒**司是否因未书面通知交房而构成逾期交房；3、合同约定的违约金是否应予调整。针对以上争议焦点，本院评判如下：

关于涉案房屋是否符合交付条件。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十条约定房屋交付条件为：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。而第十五条明确约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。在严慧中未能举证证实涉案房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的情况下，涉案房屋经竣工验收合格即符合交房条件。原判认为严慧中主张2014年8月18日之后继续计算的逾期交房违约金，属需另案处理的事项，在本案中不予审理，明显错误，应予纠正。

关于恒**司是否因未书面通知交房而构成逾期交房的问题。双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同约定的交房时间为2013年6月30日前，恒**司未能提交证据证明此前已书面通知交房，而其仅提交了2013年10月13日的挂号信交寄凭据，但不能提交严慧中签收的依据或挂号信退回的依据，故尚不足以证明其向严慧中邮寄送达了书面交房通知。恒**司主张原判认定其于2014年8月18日才向严慧中送达书面通知系认定事实错误的上诉理由不能成立。基于恒**司未依约书面通知严慧中交房，从而导致其逾期收房，恒**司应承担相应的违约责任。

关于合同约定的违约金是否应予调减的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中合同约定违约金标准为已交房款金额的日万分之五，恒**司依约每月须支付违约金70950元，而同地段别墅租金仅1－2万元，因此，约定的违约金过分高于逾期交房所造成的损失，应予调减。本院酌定为按已交房款的日万分之二的标准交纳逾期交房违约金，恒**司应向严慧中支付逾期交房违约金390698元（473万×0.0002×413）

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第3149号民事判决；

二、由上诉人长沙**限公司在本判决生效后10日内支付被上诉人严慧中逾期交房违约金390698元；

三、驳回被上诉人严慧中的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审受理费13591元，二审受理费13591元，共计27182元，由上诉人**有限公司负担18000元，被上诉人严慧中负担9182元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日