唐*与陈*、长沙中**有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐*因与被上诉人陈*、长沙中**有限公司（以下简称中环公司）买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第02591号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：一、各方当事人无争议的事实。

1、陈*与案外人易*原系夫妻关系，双方于2010年7月19日在民政局办理离婚登记，长沙县XX街道XX路XX宿舍XX号房屋的登记产权人为易*。2015年6月25日，通过经纪方中**司的介绍，唐*以买方的名义与陈*以卖方代理人的名义签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于长沙县XX街道XX路XX宿舍XX号的房屋，房屋价格为530000元，由买方在签订合同当日支付30000元定金，为保证交易以及资金安全，双方将定金委托经纪方进行托管，买方按约定将定金转账或支付给经纪方后，视为定金支付，发生定金支付法律效力；合同约定如果卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之五的违约金。同时在合同第十八条备注：买卖双方须全力配合对方工作，任何壹方不得借故拖延，否则视为不配合违约；代理人须在办理相关交易时将卖方邀请一并到相关部门办理相关手续，否则买方有权追究代理人的违约责任。唐*以买方的身份在合同上签字捺印，陈*以卖方代理人的身份在合同上签字捺印，中**司未在合同上签字盖章。合同签订当日，唐*缴纳定金30000元，中**司开具收款收据，陈*在收款收据的收款人一栏签名。2015年6月26日，陈*告知中**司：由于房屋的产权人易*不同意出售房屋，故房屋买卖合同无法履行。2、2015年6月27日，中**司告知唐*称陈*表示不再出售上述房屋，并于2015年7月5日向唐*出具了一份书面证明。后唐*找到中**司要求退还购房定金，中**司遂通过银行转账的方式退还唐*30000元定金，唐*遂将合同原件以及收款收据退给中**司。

二、各方当事人有争议的事实。合同是否有效成立。唐*认为各方当事人已经明确约定办理过户手续时，代理人陈*以及所有权人应一起协同办理过户手续，且陈*曾带唐*去看房，认为陈*具有合同代理权限，合同是双方当事人真实意思的表示，不存在合同无效情形。陈*认为其不是房屋所有权人，在签订合同时，既没有委托授权，亦不构成表见代理，事后也没有得到所有权人的追认，其与唐*签订房屋买卖合同的行为为无权处分，故合同应属无效。中环公司认为唐*未提供合同原件，不能证明买卖合同真实存在，即使曾经存在，由于合同原件已经被收回，那么也应视为唐*已对权利进行了处分。原审法院认为，尽管唐*未提供房屋买卖合同的原件，但从各方当事人的陈述来看，买卖合同是客观存在的，但事后在唐*收取了返还的定金后已将原件退回，并未提出双倍返还的请求。且本案中，陈*以代理人的身份出售他人的房屋，事前并没有获得房屋登记所有人易*的授权，事后亦未得到产权登记所有人的追认，属无权代理，合同无效。且该房屋系陈*与易*两人在夫妻关系存续期间的共同财产，即算该财产在离婚时进行了处置，双方未办理产权过户，陈*不是该房屋的登记业主，亦无权处分。因而唐*要求陈*双倍返还定金及由中环公司承担连带清偿责任的请求均不应予以支持。

一审法院认为

原审法院认为：唐*与陈*在协商的基础上持中环公司《房地产买卖（居间）合同》格式合同所签订的合同事前未获得房屋登记所有权人的授权、事后未获得追认，属于无效合同，无效合同从订立时起就没有法律效力。故唐*要求陈*双倍返还30000元的定金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：驳回唐*的全部诉讼请求。本案一审案件受理费550元，减半收取275元，由唐*负担。

上诉人诉称

唐*不服原审判决，上诉称，请求：1、撤销原审判决，改判陈*支付唐*双倍定金3万元，中环公司承担连带责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定双方签订的居间合同为无效合同属于认定事实错误。本案中陈*签订合同时是有代理权限的，即便没有代理权限，其行为也属于表见代理而属于有效行为。上诉人从中环公司处得知陈*出售房产的事实，有理由相信，在合法登记注册的中介公司公开出售的房屋，出售人应当为房屋产权人、代理人应当具有合法的代理权限。上诉人在看房过程中，陈*及中介公司员工一同前往，看到陈*有诉争房屋的钥匙，也有理由相信陈*系房屋产权人或经授权的代理人。故，上诉人与陈*签订的买卖合同属于有效合同。二、原审法院认定陈*不需要承担赔偿责任属于适用法律错误。本案中，陈*的行为应承担其相应的法律责任，依法向上诉人双倍返还定金。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误。

被上诉人辩称

陈*答辩称：陈*不是房屋产权所有人，没有与房屋中介签署任何买卖合同，没有陪同看房。定金也没有支付给陈*。中**司已经将定金返还给上诉人。陈*也已在第一时间告知中**司该房屋的产权人不同意出卖该房屋。

中**司答辩称：中**司不是本案适格的被告，房屋买卖合同中，合同双方是上诉人与陈*，中**司没有参与其中，也没有签章、没有收取任何费用。2、上诉人陈述与上诉事实不符，中**司没有将双方的合同买卖作为业务处理，没有收取任何费用。3、上诉人要求中**司承担连带责任，返还定金业务无法律依据。定金收款人是房屋卖方陈*，中**司为保证定金的安全性，只是作为该定金的保管人。4、上诉人违背契约精神。房屋买卖合同中第三条有约定，上诉人主动要求退还定金和合同原件，中**司有理由相信其放弃诉权。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，唐*与陈*在协商的基础上持中环公司《房地产买卖（居间）合同》格式合同所签订的合同事前未获得房屋登记所有权人的授权、事后未获得追认，故原审法院认定该诉争的合同属于无效合同正确，本院予以认可。该诉争合同无效后，陈*作为导致合同无效的过错一方应当赔偿唐*因此所受到的损失，但诉争的合同签订两天内，中环公司即告知唐*诉争的合同不能履行，且唐*亦未提供证据证明因诉争的合同无效给其造成了损失，故原审法院未支持其赔偿的请求正确，本院予以认可。如唐*日后有充分证据证明其确因此事导致损失，其可以依法另行主张权益。中环公司不是合同当事人，故其在本案中不承担违约责任。所以唐*的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费550元，由唐*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月八日