李*与岳阳市**有限公司、岳阳市粮食局建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**被告岳阳市**有限公司（以下简称城郊粮食公司）、被告岳阳市粮食局（以下简称市粮食局）建设用地土地使用权转让合同纠纷一案，于2015年3月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员胡**任审判长，审判员许进、代理审判员曹*参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员刘*担任记录。原告李*及其委托代理人谢**、被告市粮食局法定代表人万东及委托代理人吴**到庭参加诉讼，被告城郊粮食公司经合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2008年11月16日岳阳市**发有限公司（以下简称金**公司）与被告**公司签订《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》，约定被告将一宗10174㎡的土地及该宗土地上房屋及其他附着物转让给金**公司，转让价格为320万元。合同签订后，金**公司分别于2012年4月付款90万元、2013年1月28日付款100万元、2013年2月6日付款80万元，三次共向被告支付了270万元的合同款。上述款项全部由原告实际支付，项目由原告独立负责。金**公司于2014年8月12日与原告签订《债权转让协议》，将对被告的债权全部转让给原告，并于2014年8月15日书面通知了被告。因被告一直未按约定将房屋及附着物过户到其名下，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，请求法院：1、判令被告部分履行合同，将该土地上的房屋及附着物转让给原告并办好相关手续；2、判令赔偿原告损失500万元；3、由被告承担诉讼费。

被告辩称

被告岳阳市粮食局辩称：对原告提到的协议内容及支付转让款数额予以认可。债权转让通知，粮食局已收到。协议本身是真实的，原告已付款270万元属实，但该土地为划拨用地，不能以转让的方式处置，因此该协议无效。现该宗土地已进入收储程序，履行合同已不可能，对原告诉求，我局同意在法院的主持下，依法依规调处。

被告城郊粮食公司无答辩意见。

原告为证明其诉讼请求，向本庭提交了如下证据：

证据一：《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》，用以证明被告城郊粮食公司同金**公司签订合同，将10174㎡划拨土地使用权及土地上房屋和其它附着物转让给金**公司，转让价320万元。

证据二：借据三份，用以证明被告市粮食局收到价款270万元。

证据三：《债权转让协议》、《债权转让通知书》，用以证明金**公司将合同的权利、义务全部转让给原告李*，并书面通知了被告市粮食局，被告市粮食局予以认可，原告具有诉讼主体资格。

对原告提出的证据被告市粮食局提出如下质证意见：

对证据一的真实性没有异议，对合法性有异议，认为协议转让划拨国有土地行为违法，合同无效；对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，但原告没有支付全部款项；对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，认可原告李*有诉讼主体资格。

被告城郊粮食公司及市粮食局没有提供证据。

本院对原告李*提供的证据认证如下：

原告李*提供的证据，被告市粮食局对其真实性均无异议，系合法取得，与本案具有关联性，本院均予以采信。

原告李*就其损失，庭审后向本院补充提供了几份证据，如下：第一份证据为李*向金**公司交纳项目资质管理费23万的收款收据，用以证实李*为协议履行向挂靠单位交纳了资质费，李*就项目管理费还提供了金**公司的证明及平面设计图予以补强。第二份证据为李*与杨**、李*签订的聘请协议书及杨**、李*出具的收条，用以证实杨**、李*为李*聘请的该项目技术管理人员，因误工，李*为两人各支付了18万元损失赔偿。被告市粮食局质证认为，对上述两份证据的真实性无异议，亦认可李*一人为建设经济适用房挂靠有资质单位肯定要支付费用及李*为筹建本案项目建设聘请了技术管理人员应支付报酬，被告对上述费用支付均予以认可。基于被告对李*损失依据无异议，本院对李*就其损失提供的证据予以采信。

本院查明

本院依据双方当事人提供的证据及审理查明确定如下事实：2008年11月16日，原告李**进行经济适用房开发以金**公司名义与被告**公司签订《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》，城**公司将位于岳阳市岳阳楼区康岳花园的一宗10174㎡国有划拨土地及土地上房屋及附着物转让给金**公司，转让价款为320万元，金**公司分别于2012年4月13日付款90万元，2013年1月28日付款100万元，2013年2月6日付款80万元共计付款270万元。上述款项均由原告李*实际支付。被告岳阳市粮食局仅将房屋及土地所有权证交给了原告，并未办理过户手续。2014年8月12日，原告李*与金**公司签订《债权转让协议》，金**公司将其合同权利转让给原告，并于2014年8月15日书面通知被告市粮食局，市粮食局予以认可。本案所涉的转让土地系国有划拨土地，现经岳阳市人民政府批准已进入国土部门收储程序，岳阳市房屋征收与补偿事务所委托湖南正**询有限公司对该土地、房屋及附着物进行评估，划拨房屋及该房屋地下土地估价为729．30万元，剩余空地估价为172．52万元。自2014年7月2日至2015年2月13日被告岳阳市粮食局向原告李*陆续返还款项为308.2万元。因李*认为其为投资建设经济适用房损失过大，与市粮食局协商未果，遂依法提起诉讼，请求判令被告部分履行合同，该土地上的房屋及附着物转让给原告并办好相关手续；被告返还因无法转让土地使用权而收取的款项并赔偿损失500万元，由被告承担本案诉讼费用。

本院另查明，被告城郊粮食公司为岳阳市粮食局的下属企业，2010年改制被撤销，2011年被依法吊销营业执照，但未注销。现企业已不复存在，无留守人员、无场地，其剩余资产及债权债务均由市粮食局接管和承担。就原告李*提出的损失问题，本院于庭审后先后两次组织双方进行核实，被告市粮食局认为李*因本案项目造成损失的事实客观存在，提出该损失有依据的可由其承担。李*提出其向金**公司交纳项目资质管理费23万元及投资期间为项目管理聘请杨**、李*为技术人员，因误工向上述两人各支付了18万元损失赔偿。庭后，本院对杨**、李*进行调查，上述两人认可受李*聘请，各收到18万元款项。李*还提出自支付款项之日起为筹建项目再未进行其他任何工作，无其他收入来源，现因协议未履行造成其误工损失，被告应当予以赔偿，被告对该损失亦予以认可。

本院认为

本院认为，金**公司与被告**公司签订《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》，后金**公司将协议中债权转让给原告李*，被告予以同意认可。城**公司被依法吊销营业执照，其剩余资产及债权债务均由市粮食局接管和承担，李*与市粮食局、城**公司为本案的诉讼主体，市粮食局为本案城**公司债权债务的实际承受人。本案的争议焦点有：一、《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》的法律效力；二、原告的损失如何确定及承担。

关于焦点一，金**公司与被告**公司签订《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》涉及国有划拨土地及国有资产的转让，最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条规定“国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行”，第五十五条规定“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格”，本案中，城**公司所转让的土地为国有划拨土地，转让时及至庭审时均未经有批准权的人民政府批准，土地上房屋、仓库等附着物为国有资产，转让时未依法评估，未在产权交易场所公开进行，故双方签订的《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》因未履行相关国有资产处理的相关手续及程序，变相协议转让国有划拨土地的违反法律规定为无效合同。

关于焦**，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，李*投资建设向被告支付了270万元，因该建设项目未启动，李*为此支付了相关费用，造成损失客观存在，被告应当予以赔偿。合同无效，双方当事人在本案中均存在过错，对损失承担亦应承担相应的责任。因被告市粮食局对原告李*因投资造成的实际损失予以认可，综合本案实际情况及双方的过错程度，本院确定市粮食局对李*的损失承担80%的责任，李*承担20%的责任。另外，本案纠纷中所涉国有土地及附属房产现已由国土部门收储公开拍卖，原告李*要求履行合同并将土地上的房屋及附着物转让给原告的请求，本院不予支持。因合同无效，原告李*主张以土地及土地上房屋等附着物评估价值作为损失依据的请求本院亦不予支持。基于本案查明的事实及双方认可的李*投入的款项及损失本院认定如下：1、已支付的270万元转让款。本案协议签订后，李*支付了270万元款项，因建设项目未启动，现已无法实施，被告市粮食局应当返还该款项。2、损失部分：（1）利息损失，被告市粮食局认可李*存在利息损失，并同意按中**银行同期同类贷款利率的四倍即6.56%的年利率的四倍计算利息损失，故本院确定李*的利息损失（期间为自付款之日的第二日起至最后一笔还款之日止即2015年2月13日）为162.819万元（根据李*三次付款时间不同分别计算利息即90万×6.56%×4×34个月／12=66.912万、100万×6.56%×4×24.5个月／12=53.573万、80万×6.56%×4×24.2个月／12=42.334万）。（2）李*的误工损失。李*自签订协议后，全力投入筹建项目建设，未从事其他工作，存在误工损失。但李*提出在投资项目建设之前从事小型建筑工程维修业务，每年收入十万以上，因其未提供证据证实，对其要求按每年十万元收入计算误工损失的请求不予支持。本院参照湖**计局关于房地产业人均收入标准计算李*的误工损失，2012年度－2013年度房地产业人均职工年平均收入为27901元，2013年度－2014年度房地产业人均职工年平均收入为38506元，2014年度－2015年度房地产业人均职工年平均收入为42822元，李*自2012年4月14日至2015年3月2日近三年的误工损失为10.3876万元（27901＋38506＋42822×10.5／12）。（3）项目资质管理费及李*所聘请杨**、李*技术管理人员所支出的费用。李*因挂靠金**公司借用其资质，交纳23万元项目资质管理费，为筹办项目建设聘请杨**、李*为项目技术管理人员支出36万元费用，市粮食局对李*支出上述费用均予以认可，并认为该损失客观存在，本院对该费用予以认定。故李*因投资建设项目所受到的损失为232.206万元（162.819万元＋10.3876万元＋23万＋36万），根据双方的过错责任，由市粮食局承担80%的责任即应承担185.765万元。

综上，原告李*要求被告赔偿其损失的请求本院部分予以支持，其投资款270万元及损失185.765万元共计455.765万元，抵减市粮食局已支付的308.2万元，市粮食局还应向李*支付147.565万元。据此，依照《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、岳阳市**限公司与岳阳市**有限公司签订的《土地使用权及房屋和附着物所有权转让协议书》无效；

二、被告岳阳市粮食局在本判决生效十日内还应向原告李*支付147.565万元；

三、驳回原告李*的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费46800元，由原告李*负担6800元，被告岳阳市粮食局负担40000元。

如不服本判决，可在本判决送达后十五日内通过本院或者直接向湖南**民法院提出上诉。

裁判日期

二〇一五年九月六日