丁**与慈利**务中心和第三人湖南梅**限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告丁**与被告**服务中心和第三人湖南梅**限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理，依法组成合议庭于2014年6月17日对本案公开开庭进行了审理。原告丁**及其委托代理人刘**、被告**服务中心的委托代理人徐*、第三人湖南梅**限公司的委托代理人彭红心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告丁**诉称：原、被告之间签订并履行了溇澧市场租赁合同，合同约定被告将溇澧市场一楼56号门面（或摊位）租赁给原告使用，期限至2012年12月31日止，合同到期后，被告在没有征得原告是否愿意继续续租的情况下，同第三人湖南梅**限公司签订了租赁合同，被告的行为侵害了原告的优先租赁权。故诉至人民法院，诉请：1、依法撤销被告同第三人之间签订的溇澧市场租赁协议；2、依法判令被告将前述租赁物继续出租给原告使用；3、依法判令被告赔偿其违约给原告造成的经济损失1万元；4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

租赁合同及押金收据复印件各1份，拟证明原、被告之间的租赁合同关系和关于优先承租的合同约定以及被告收取原告2000元押金的事实；

2、从互联网上下载的图片两张及通讯文稿一份，拟证明2012年9月28日被告与第三人签订合作开发协议时原、被告之间的租赁合同尚未到期，侵犯了原告的知情权；

3、公告1份，拟证明2012年11月21日被告慈利**务中心侵权的事实。

被告辩称

被告辩称，被告同第三人之间签订的租赁合同合法有效，且原告不具备撤销被告与第三人签订合同的主体资格，被告进行整体出租，原告要求继续租赁的标的已不复存在，原告也没有在规定时限内竞标登记，已丧失了优先租赁的权利，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

被告未向本院提交证据。

第三人述称，原告与第三人之间在本案中无任何法律关系，第三人同原告之间的签订的租赁合同具有法律效力，请求人民法院驳回原告的各项诉讼请求。

第三人未向本院提交证据。

当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：

本院认为

1、对原告所举证据1即租赁合同，被告对其真实性无异议，但认为该证据与本案缺乏关联性，第三人表示对原、被告之间的租赁合同关系不清楚。本院认为该合同系原、被告双方签订，具备租赁合同的基本要素和主要内容，对其真实性本院予以认定。但该租赁合同本身并不能证明被告侵害了原告的优先租赁权。对押金收据复印件，被告及第三人对其真实性无异议，本院予以认定其证明力；

2、被告及第三人对原告所举证据2即图片2张和通讯文稿1份的真实性无异议，被告认为证据反映的内容已由被告终止，该证据与本案没有关联性。本院认为该证据证明了2012年9月28日被告与第三人签订溇澧市场项目开发协议情况，但结合原告所举证据3即被告于2012年11月21日的公告，该公告载明：“2012年9月28日慈利**务中心和湖南**份公司签订的溇澧市场租赁协议书终止履行”。根据该公告，2012年9月28日所签协议已被废止，协议签订和废止时，原、被告之间的租赁合同仍在继续履行，并未损害原告的合法权益，该证据与本案实体处理没有关联性，故本院不予认定其证明力；

3、对原告所举证据3即慈利**务中心的公告1份，被告及第三人对其真实性没有异议，本院认为该公告于2012年11月21日发布，其中载明“二、慈利**务中心与现有的租赁户签订的租赁协议到期后，一律不再续签。三、溇澧市场升级改造工程整体对外公开招商，招商方案将另行公开发布。”该证据证明被告依约与原告租赁协议到期的条件成就后，才与原告的零散租赁合同不再续签，实行整体招租方式属于被告作为出租方的自主权利，不须征得原告的同意。

经审理查明：慈利县溇澧市场为被告下属市场之一，位于慈利县零阳镇零阳中路，建筑面积10865平方米，市场始建于1992年。2007年6月1日，原告与被告签订租赁合同1份，被告将溇澧市场一楼56号门面（或摊位）租赁给原告使用，租赁期限自2007年6月1日起至2012年12月31日止。合同第二页第四条中约定“2、合同到期，在同等条件下，有优先租赁权”。合同并就租金标准，违约责任等其他事项进行了书面约定，2010年11月15日被告收取了原告押金2000元。2012年9月10日，被告召开全体职工大会表决拟对溇澧市场实行整体出租，并于2012年9月11日向慈利县商务局上报整体招租书面请示，次日慈利县商务局作出同意溇澧市场实行整体出租的批复，2012年9月28日被告同第三人签订了溇澧市场租赁协议书。2012年11月21日被告张贴公告，公告载明：“一、2012年9月28日慈利**务中心与湖南**份公司签订的溇澧市场租赁协议书终止履行；二、慈利**务中心与现有的租赁户签订的租赁协议到期后，一律不再续签；三、溇澧市场升级改造工程整体对外公开招商，招商方案将另行公开发布。”2012年12月8日，被告制定了整体公开招租方案，对招租方式、条件、报名时间、地点、招租程序等进行了制定，并及时上报县商务局和县人民政府获准。2012年12月14日被告慈利**务中心通过网络和张贴纸质载体发布招租公告，招租公告载明招租标的为溇澧市场整体，建筑面积10865平方米，共二层。招租要求：（一）注册资本不少于5000万人民币的商贸流通企业；（二）投资人要确保对市场进行3000万元以上的投资改造，改造内容¨¨¨。报名时间：2012年12月14日-12月21日。报名时须足额交纳3000万元竞租保证金。2012年12月21日，第三人向被告支付了3000万元竞租保证金。原告未报名投标。2012年12月25日第三人经过招标投标，成为溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月27日，被告将溇澧市场整体招租结果公示，确定第三人湖南梅**限公司为慈利县溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月31日，合同期满后，原告未搬出其经营的门面（摊位），继续经营。2013年1月6日，被告同第三人正式签订升级改造合同。2013年2月1日、2013年3月18日被告先后再次督促原告腾退租赁物，原告表示拒绝。2013年4月8日，慈利**务中心诉至本院要求租赁户停止侵权等。2013年6月3日本院依法先予执行，强制腾退租赁物。此后慈利**务中心撤回起诉。2014年4月4日原告向本院起诉，提出依法撤销被告与第三人签订的溇澧市场租赁协议等项诉请。本院在庭审过程中原告表示放弃主张撤销被告同第三人之间签订的溇澧市场租赁协议和继续承租原租赁物的诉讼请求。

本院认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下享有优先权。本案中，被告市场服务中心与原告在自愿平等的基础上签订的《租赁合同》不违背法律的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应依约全面履行该合同。该合同第四条中虽明确约定“合同到期，在同等条件下，有优先承租权”，但根据该约定原告在合同到期后取得优先承租权的前提为是否具有“同等条件”。重新出租条件的设定属于出租方的单方权利，具有排他性，根据本案中市场服务中心设定的出租具体条件来看，原告不具备取得优先承租权的下列“同等条件”：第一、承租标的范围悬殊很大，出租人市场服务中心再次出租的标的为整体房屋，而原告主张承租的标的为局部房屋；第二、承租主体条件不符，招租公告设置的对象为注册资金不少于5000万元的商贸流通企业，而原告作为自然人不具备上述承租主体的条件，故原告缺乏对溇澧市场整体招租项目优先承租权的先决条件。原告要求按原租赁合同继续承租溇澧市场门面（或摊位）的诉讼请求，既无法律依据，亦无事实依据，本院依法不予支持。根据合同相对性原则，第三人同被告之间签订的溇澧市场整体租赁合同在第三人和被告之间发生法律拘束力，原告与该合同无法律关系而不能对被告和第三人之间的合同提出请求行使撤销权。鉴于原告对部分诉讼请求的放弃属于当事人对自己实体权利的处分，本院予以准许。原告要求被告退还押金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告在本案中没有违约行为，故原告主张的赔偿损失诉请，缺乏法定的违约前提条件，故本院依法不予支持。第三人在本案中与案件的结果无任何法律上的利害关系，不应承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告丁**要求被告**服务中心赔偿经济损失的诉讼请求；

被告慈利**务中心返还原告丁**押金2000元，限在本判决生效后三日内自觉履行完毕。

如未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，由原告丁**承担40元，被告慈利**务中心承担10元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**人民法院。

裁判日期

二〇一四年六月十九日