原告廖**诉被告秦**、蒋**，第三人桂林市**询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告廖**诉被告秦**、蒋**，第三人桂林市**询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法组成由代理审判员廖诺独任审判，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告廖**，第三人桂林市**询有限公司的法定代表人王**到庭参加诉讼。被告秦**、蒋**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告秦**、蒋**在本合同签订时系夫妻关系。经第三人桂林市**询有限公司介绍，原告与二被告、第三人于2012年12月16日签订《房屋买卖中介服务合同》一份，约定二被告将其所有的位于桂林市七星区朝阳3号奇峰小*翠峰苑1栋B-1-1号房屋一套卖给原告。该合同对付款方式、房屋交付、过户、中介费用、违约等事项做了明确约定。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，先后共支付了被告房屋价款共计320000元，并支付了第三人中介服务费6000元。因二被告以上述房屋作为抵押担保的银行贷款并未还清，故其在合同的约定时间内无法与原告到房屋管理部门办理房屋买卖过户手续；其已构成违约。2013年4月5日，原告与二被告签订《补充协议》一份，约定二被告于2013年8月15日将贷款全部还清，否则视为违约，并将承担80000元的违约金。此后，二被告仍未还清银行贷款，只将67000元交给第三人转交原告用于代其偿还尚欠的银行贷款。后因被告未归还其拖欠的广西桂林**竹江支行的贷款本息，该银行诉至桂林市秀峰区人民法院，法院判决二被告偿还该银行贷款本息207022.36元及案件受理费4270元。原告为避免涉案房屋被上述银行拍卖抵债，无奈代还了二被告拖欠的上述款项；扣除二被告所有的67000元，原告代还的款计144292.36元。因被告依约履行义务，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：被告秦**、蒋**按其与原告、第三人签订的《房产买卖中介服务合同》及《补充协议》，与原告共同到房屋管理部门办理房屋过户手续；2、二被告将原告为其代还的银行贷款本息人民币140022.36元，代为支付的案件诉讼费4270元支付给原告；3、本案诉讼费用由二被告承担。

二被告未出庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。

第三人述称：1、原告与二被告、第三人签订的《房屋买卖中介服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，原告的主张有依据，第三人同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2012年12月16日，原告与二被告、第三人签订了《房屋买卖中介服务合同》，约定二被告将其所有的位于桂林市七星区朝阳3号奇峰小*翠峰苑1栋B-1-1号房屋一套卖给原告。该合同约定：房屋的总价为33.5万元；原告应当于签订合同当日向二被告支付2万元定金，于2012年12月26日前支付16万元首付款，于2013年3月10日前支付15.5万元尾付款。合同签订后，原告按合同约定分别于2012年12月19日、2013年3月4日向被告共支付了房屋价款320000元，并向第三人支付了中介服务费6000元。因被告秦**尚欠广西桂林**竹江支行的贷款未还清，且就所欠贷款在该房屋上设定了抵押权，故二被告未能与原告到房屋管理部门办理房屋买卖过户手续。后原告于2013年4月5日与被告秦**签订《补充协议》，该协议约定二被告于2013年8月15日前将银行贷款全部还清，于2013年9月5日与原告办理房屋过户手续，完成后原告将剩余1.5万元房款付清（原告自述其与被告约定此款用作过户手续费用）。被告秦**在上述协议甲方处签名、捺印，并代被告蒋**签了名并注明其身份证号码。原告自述此系因被告秦**称其与蒋**是夫妻关系，且称被告蒋**亦认可该协议，故原告同意其代签。2013年9月12日，被告秦**出具《承诺书》，承诺于2013年9月25日解除上述抵押。但该承诺未履行。此后，二被告仍未还清银行贷款。2013年10月6日，第三人将二被告汇付至其处的67000元交付给原告。2014年9月22日，原告代被告秦**归还了其拖欠的广西桂林**竹江支行的贷款本息207022.36元及该银行为实现债权所产生的诉讼费用4270元；该银行在涉案房屋上设定的抵押权已注销。原告认为被告违约未履行合同义务，应承担继续履行的违约责任，故诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求二被告继续履行《房屋买卖中介服务合同》及《补充协议》，与原告共同到房屋管理部门办理房屋买卖过户手续是否有事实和法律依据；二、原告要求二被告偿还其垫付的144292.36元是否有事实和法律依据。针对本案的争议焦点，本院作如下分析：一、原告与二被告、第三人签订的《房屋买卖中介服务合同》是各方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故合法有效。原告已依约履行了支付购房款的义务，二被告亦应依约履行协助原告办理房屋过户手续的义务，且原告已代被告清偿债务，涉案房屋上广西桂林**竹江支行所享有的抵押权亦已解除，原、被告双方办理房屋过户手续的法律上不能履行的情形已经消失；故原告要求二被告协助其前往房屋管理部门办理房屋过户手续，有充分合同、法律依据，对此本院予以支持。二、原告主张其为实现合同目的代被告秦**、蒋**归还已经法院生效判决认定系其二人夫妻共同债务的、其拖欠的广西桂林**竹江支行的贷款本息207022.36元（其中67000元系二被告所有），及代付了该银行为实现上述债权所发生的诉讼费4270元，故要求其二人共同偿还其代付的款144292.36元；因此主张与本案纠纷并非同一法律关系，故对此本院不作处理，原告可另案主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告秦**、蒋**协助原告廖**前往房屋管理部门办理将座落于桂林市七星区朝阳3号奇峰小*翠峰苑1栋B-1-1号房屋过户至原告廖**名下的手续；

二、驳回原告廖**的其他诉讼请求。

本案适用简易程序，减半收取案件受理费1643元（原告已预付本院），由被告秦**、蒋**负担。

上述义务，被告秦**、蒋**应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，承担强制执行费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3286元『收款单位：桂林**民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年一月二十六日