符**与海南**资公司与海南**易公司与中国银行**英支行房屋买卖合同纠纷民事二审裁定书

审理经过

上诉人付小*诉被上诉人海南**易公司（以下简称裕**司）房屋买卖合同纠纷一案，因海**刷公司（以下简称印刷公司）不服海口市美兰区人民法院于2011年1月21日作出的（2010）美民二初字第290号民事调解书，向本院申请再审。本院于2013年3月19日作出（2013）海中法民提字第1号民事裁定，撤销海口市美兰区人民法院（2010）美民二初字第290号民事调解书，将案件发回海口市美兰区人民法院重审。海口市美兰区人民法院在重审过程中，追加印刷公司及中国银行**秀*支行（下称中行秀*支行）为本案的第三人参加诉讼，并于2014年5月24日作出（2013）美民一初字第1号民事判决。付小*不服，上诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付小*的委托代理人付小*，第三人印刷公司的委托代理人刘**、林**，第三人中行秀*支行的委托代理人林**、王**到庭参加诉讼。被上诉人裕**司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人付**在海口市美兰区人民法院重审过程中诉称，一、印刷公司已经破产终结，已经不具备申请人资格，其法定代表人万**实际上早于印刷公司破产之前已经退休。二、印刷公司与裕**司签订的《房屋购销合同书》是假的，根据裕**司提供的证据证明印刷公司没有付款。即使印刷公司已经付清房款，其与裕**司之间的合同也是属于债权法律关系的范畴，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，未办理产权变更登记，不发生产权变更，不得对抗第三人。三、2009年5月湖南省**民法院在办理山东**限公司（以下称华**司）与湖南**公司（已下简称包装公司）借款合同纠纷一案时，该院在对印刷公司职员梁**进行调查时，要求其提交《房屋购销合同书》及购房款支付发票，但其未能提交，并不能说明支付购房款的情况，且印刷公司在申请再审时，仍未能提交购房款支付凭证，《房屋购销合同书》也未能提交原件。据此，梁**对该房屋的占有属于无权占有，是对裕**司所有的房屋的非法侵占行为。四、裕**司将本案所涉房屋转让给付**属于有权处分，不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的情形，其转让价格公平合理，且该房屋在转让给付**之前，经过海南中**有限公司客观、公正的评估，并非印刷公司所称明显低于市场价。五、付**与裕**司房屋买卖合同纠纷一案，仅要求办理产权过户手续，并没有其他纠纷，（2010）美民二初字第290号民事调解书是在法院的主持下双方自愿达成的，双方自愿继续履行之前签订的《房屋变卖抵债协议》。该协议合法有效，无需通知其他协议当事人。六、付**与裕**司房屋买卖合同纠纷一案，证据确实、充分、程序合法。付**向法院诉裕**司房屋买卖合同纠纷，起诉书上落款时间并不是付**提起诉讼的时间，至于该落款的时间与支付购房款的时间相同仅是巧合。华**司通知付**将购房款支付其设在长沙市的办事处出纳付*秀名下，华**司向付**出示了收款凭证，是合法的，并非印刷公司所无凭无证的猜测。付**、裕**司与华**司、包装公司四方签订的《房屋变卖抵债协议》是四方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。请求，1、依法判令裕**司履行协议将其名下坐落在海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房的产权证办至付**名下。2、驳回印刷公司的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人裕**司未答辩。

印刷公司述称，印刷公司于1993年1月9日与裕**司签订《房屋购销合同》，裕**司将其名下位于海口市海府一横路南侧（牛龙排三路）XXX房出售给印刷公司。合同约定：该房价款为人民币360696元，合同生效后印刷公司预付90%房款人民币324626.40元，由裕**司在合同生效后一个月内为印刷公司办妥房产证时付清其余房款。合同签订后，印刷公司在1993年2月4日支付了预付款即90%的房款计人民币324626.40元（其中自付人民币124626.40元，委托海**版公司代付人民币200000元）。裕**司向印刷公司交付了房屋及该房房产证原件，但未履行为印刷公司办妥房产证的义务，因找不到裕**司，致使该房产权证无法过户。印刷公司将该房分配给了公司职员梁**居住至今。2009年5月23日湖南省**民法院的法官找到梁**，告知因华**司与包装公司借款合同纠纷一案，该案在执行过程中，华**司请求执行包装公司对裕**司的到期债权，在该院向裕**司发出履行到期债务通知书后，裕**司逾期未提出异议，该院将依法裁定对裕**司所有的海府公寓南栋四套房产进行拍卖，其中包含了XXX房。梁**当即向法院提出异议，法院的法官对此制作了谈话笔录。梁**也按法院的要求提供了相关材料，此后湖南省**民法院没有来执行拍卖该房。2011年8月，付**声称其已通过拍卖形式购得海府公寓南X幢XXX房，并通过海口**民法院协助执行办理了该房的房产证。经查，付**与裕**司是以先起诉后和解的方式，取得了（2010）美民二初字第290号民事调解书，再通过法院强制执行程序办理了房屋产权证。从原审法院提取到的材料显示：其一，付**以诉请判令裕**司履行办理产权证的《房屋变卖抵债协议》涉及付**、裕**司与华**司、包装公司四方，华**司和包装公司与案件处理结果有法律上的利害关系，原审法院未追加此二公司参加该案诉讼，就径行按当事人的意思作出调解书，显属程序违法。其二，原审涉案证据存在诸多疑点：如付**支付购房款与起诉状落款时间同为2010年6月2日，是付**先知先觉还是这个诉讼就是个设计出来的案件一目了然；购房款收款人不是华**司而是公司职员付文秀个人，但付文秀的账户又不在华**司住所地山东省，却与付**在湖南省同一地的建设银行，如三者实为近亲属或利害关系人，涉案交易的真实合法性就值得商榷；原审法院对湖南省**民法院未在执行程序中处置该房产抵债，反由付**、裕**司、华**司、包装公司四方私下协议抵债的可疑作法不应视若无睹，特别是对《房屋变卖抵债协议》的合法有效性进行审查，即按付**、裕**司的意思作出调解书，亦属错误。其三，根据《房屋变卖抵债协议》内容显示，付**明知XXX房是涉案的抵债房产，也清楚房屋曾转让他人并已交付他人使用至今的情况，还以明显低于市场的价格买下涉案房屋，主观上明显存在严重过错，不属善意第三人，协议订立的四方规避法律，侵害他人合法权益的无效协议，其据此利用法院诉讼程序取得的涉案房屋产权证当予撤销。其四，印刷公司与裕**司签订的《房屋购销合同书》主体适格、内容合法、当事人意思表示真实，是合法有效的合同，应受到法律的保护，印刷公司已按合同约定履行了支付90%房款的义务，并已实际占有使用涉案房至今，该房应归印刷公司所有。遂请求：一、依法判决解除付**与中国银行**秀英支行就案件争议房产设立的抵押关系。二、依法判决将坐落在海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX房的产权过户至印刷公司名下。

第三人中行秀*支行述称，2011年1月21日，海口**民法院作出（2010）美民二初字第290号民事调解书，确认裕**司自愿于2011年2月28日前将其名下坐落在海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房的产权证办至付**名下。之后，付**依据该调解书办理了上述四套房产的过户手续。付**（付**父亲）和付**于2012年6月向印刷公司申请个人抵（质）押循环贷款，金额人民币50万元，期限60个月，用于装修其名下坐落在海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804、805号四套房产。2012年5月10日，付**与中行秀*支行签订了《中国**限公司个人循环贷款最高额抵押合同》（编号2012年秀抵循字0015号），于2012年6月13日签订《中**行个人抵（质）押循环贷款合同》（编号2012年秀抵贷字第15-001号）。2012年6月14日，中行秀*支行向付**、付**发放人民币50万元贷款，该笔贷款以付**名下所有的坐落在海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房作为抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。截止2013年8月20日，付**及付**已偿还本金人民币114，090.72元，剩余贷款本金人民币385，909.28元。据悉，海南省**民法院以（2013）海中法民提字第1号民事裁定撤销海口**民法院（2010）美民二初字第290号民事调解书，并将本案发回海口**民法院重审。由于本案争议房产在海南省**民法院作出撤销裁定之前已抵押给中行秀*支行，作为善意的抵押权人，中行秀*支行的合法抵押权利理应受到法律保护，而海南省**民法院撤销原调解书的裁定显然损害了中行秀*支行权益，可能导致中行秀*支行抵押权落空。

综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”，中行秀*支行特依法向法院申请追加作为（2013）美民再初第1号案件有独立请求权的第三人参加诉讼，并请法院依法确认中行秀*支行对坐落在海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804、805号四套房产抵押权利合法有效，对付小*人民币50万元债权本金及相应利息就上述抵押物享有优先受偿权（截至2013年9月19日，剩余贷款本金人民币385，909.28元，利息人民币67，339.89元）。

本院查明

海口**民法院审理查明，华**司因与包装公司借款合同纠纷一案，湖南省**民法院于2007年1月8日作出生效的（2006）长中民二初字第0335号民事判决：“包装公司于本判决生效后十日内偿还华**司本金人民币300万元、利息人民币3803715元、罚款人民币2390048元，两项合计人民币6193760元、美元50万元及利息69487美元。”该案在执行中，该院作出（2007）长中执字第0125-5号执行裁定书裁定：对包装公司在裕**司到期债权中的人民币100万元予以强制执行，并查封了裕**司位于海口市牛龙排三路（现海府一横路）303、304、804、805四套房屋，并对上述四套房屋进行了评估。2009年5月，湖南省**民法院在处置上述四套房屋时，居住在XXX房的梁**以该房系其单位即印刷公司向裕**司购买为由向该院提出了执行异议，故该院未对XXX房进行处理。此后，该院解除了对上述四套房屋的查封。2010年3月10日，付**与裕**司、包装公司、华**司签订了一份《房屋变卖抵债协议》，约定：华**司申请执行包装公司借款合同纠纷一案，在执行中，华**司申请执行包装公司的到期债权，经四方协商，将包装公司的债务人裕**司坐落在海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房以人民币70万元变卖给付**。裕**司与包装公司、华**司三方在协议签订之日起协助付**办理过户手续。协议签订后，付**依约支付了全部购房款人民币70万元，但裕**司未为付**办理上述房产的过户手续。付**遂向海口**民法院提起诉讼，要求裕**司履行协议将其名下坐落在海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房的产权证办至付**名下。该案在审理中，海口**民法院于2011年1月21日作出的（2010）美民二初字第290号民事调解书：裕**司自愿于2011年2月28日前将其名下坐落在海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房的产权证办至付**名下。该调解书生效后，因裕**司未履行调解书确定的义务，即协助付**办理上述房屋的过户手续，付**遂向本院申请执行。在执行中，海口**民法院裁定将位于海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX号、304号、804号、XXX房屋的产权证办理过户至付**名下。之后，付**和其父付**于2012年6月向中**支行申请个人抵（质）押循环贷款，金额人民币50万元，期限60个月，用于装修其名下坐落在海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804、805号四套房产。2012年5月10日，付**与中**支行签订了《中国**限公司个人循环贷款最高额抵押合同》（编号2012年秀抵循字0015号），于2012年6月13日签订《中**行个人抵（质）押循环贷款合同》（编号2012年秀抵贷字第15-001号）。2012年6月14日，中**支行向付**、付**发放人民币50万元贷款，该笔贷款以付**名下所有的坐落在海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。截止2013年8月20日，付**及付**已偿还本金人民币114，090.72元，剩余贷款本金人民币385，909.28元未还。

另查，1993年1月9日，裕**司与印刷公司签订一份《房屋购销合同》，合同约定：裕**司将海口市海府横路南侧，白龙南路西侧海府住宅小区内的海府大厦（牛龙排三路）XXX房（1992年11月3日取得房屋所有权证，登记在裕**司名下，证号：房字第130369号。），建筑面积128.82平方米，每平方米2800元，合计人民币360696元出售给印刷公司。合同生效后印刷公司支付购房预付款，裕**司在一个月内为印刷公司办理房屋过户手续时付清余款，合同自付预付款后生效。合同签订后，1993年2月4日和同年2月8日，印刷公司分别向裕**司支付了人民币200000元（海南省**刷公司向裕**司支付）和人民币124626.4元的购房款（已达总房款90%），裕**司亦将该房及房屋所有权证书原件交付给印刷公司。1993年至今该房屋一直由印刷公司的职员梁**居住。

本院认为

海口**民法院认为，印刷公司与裕**司于1993年1月9日签订的关于海口市海府横路南侧，白龙南路西侧海府住宅小区内海府大厦（牛龙排三路）XXX房的《房屋购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性的规定，属有效合同，应受法律保护。双方约定的购房总款为人民币360696元，印刷公司已按照合同的约定向裕**司支付了90%的购房款人民币324626.4元（余款合同约定待办理房产证后才支付），已履行了合同的义务。裕**司在签订合同后亦依约向印刷公司交付了房屋及房屋所有权证的原件，印刷公司的职工梁**也已居住多年。从双方上述履行合同的情况来看，印刷公司从1993年起即已实际取得了该讼争房屋的相关权益。付**与裕**司、包装公司、华**司基于房屋登记机关所有权登记事项的公信力于2010年3月10日签订的《房屋变卖抵债协议》，亦是各方当事人的真实意思表示，没有证据证明各方存在恶意串通损害他人合法权益的情况，故该合同亦应认定为有效。虽然印刷公司与裕**司、付**与裕**司、包装公司、华**司分别签订的上述两份合同均为有效，但根据物权法“一物一权”的基本原则，对印刷公司及付**同时存在于XXX房屋上的两项权利，只能保护一项。考虑到印刷公司的房屋买卖在先，付**与裕**司、包装公司、华**司的《房屋变卖抵债协议》在后，且印刷公司也已长期占有和使用所购房屋的实际情况；又考虑到裕**司将上述房屋出售给印刷公司后，未依约在一个月内为印刷公司办理产权过户手续，反将早已出售给印刷公司的房屋作为抵债物变卖给了付**，裕**司的行为违背诚信，存在过错的因素。从公平、合理的原则出发，对于印刷公司已实际取得的讼争房屋的相关权益，依法应优先予以保护。故对于印刷公司要求将坐落于海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX房的产权过户至其名下的诉讼请求，该院予以支持。虽然付**不是合同的相对人，但基于目前该房已登记在付**名下，故应由裕**司和付**共同协助将XXX房过户至印刷公司名下。抵押权的设立及解除系一种行政权力，印刷公司要求本院直接判决解除付**与中行秀*支行就上述XXX房而设定抵押登记的另一诉讼请求，该院不予以支持。但由于本案讼争的XXX房产权判决过户至印刷公司的名下后，付**已不享有该房的所有权，并实际造成中行秀*支行对该房的抵押权无法实现，故付**和中行秀*支行应到海口市住房和城乡建设局办理海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX房抵押权的注销手续。中行秀*支行由此对付**产生的债权，可另案救济。因付**从裕**司处同时购得的海口市牛龙排三路303、304、804三套房并无纠纷，且执行的依据（2010）美民二初字第290号民事调解书已被撤销，故付**要求裕**司将该三套房过户至其名下的诉讼请求，该院予以支持。基于该院作出的（2010）美民二初字第290号民事调解书和（2011）美执字第252-1号执行裁定书以及房屋登记机关所有权登记事项的公信力，中行秀*支行与付**签订的《中国**限公司个人循环贷款最高额抵押合同》及《中**行个人抵（质）押循环贷款合同》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，且已办理了四套房的抵押登记，故均应认定为有效。中行秀*支行对于合同约定的上述四套房产的抵押权本应均予以保护，但基于上述原因，中行秀*支行要求确认海口市牛龙排三路XXX房的抵押权利合法有效并享有优先受偿权的诉讼请求，该院不予以支持。中行秀*支行要求确认现实际登记在付**名下且无争议的海口市牛龙排三路303、304、804三套房的抵押权利合法有效并享有优先受偿权的诉讼请求，符合双方约定及法律的规定，该院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、付**和中行秀*支行须于本判决发生法律效力之日起十日内到海口市住房和城乡建设局办理海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX房抵押权的注销手续。二、付**和裕**司须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX房的房屋产权证过户至印刷公司的名下。三、裕**司须于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804三套房的产权证过户至付**的名下。四、中行秀*支行对付**所有的海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804三套房享有优先受偿权。五、驳回印刷公司的其他诉讼请求。六、驳回付**的其他诉讼请求。七、驳回中行秀*支行的其他诉讼请求。付**预交的案件受理费人民币10800元，印刷公司预交的案件受理费人民币3355元及公告费人民780元，中行秀*支行预交的案件受理费人民币8099元，减半收取人民币4049.5元，均由裕**司负担。

二审裁判结果

付**不服上述判决，向本院提出上诉称：一、裕**司与印刷公司于1993年签订的《房屋购销合同书》早已失效，其汇款凭证没有明确表明是购房款，是双方之间的业务往来款，且合同签订至今已经二十一年之久，早已过了诉讼时效，应依法驳回其起诉。1、付**与印刷公司于1993年1月9日签订的《房屋购销合同书》第5条第1项，明确约定：“如果乙方即印刷公司签署合同二天内未付定金，本合同自行失效。”而根据印刷公司提供的付款凭证，时间是1993年2月4日，距合同签订时间已经快两个月，早已超过二天，故双方签订的《房屋购销合同书》第5条第1项约定，该合同早已失效。2、印刷公司提供的作为购房款付款凭证转账支票存根上表明用途是贷款，没有明确表明是购房款，付款时间也与《房屋购销合同书》约定的付款时间相隔甚远，不足以认定印刷公司已支付了诉争房屋的购房款。且印刷公司在开庭时提供了多张付款凭证，证明双方之间在1993年时，常有经济业务往来，更加表明印刷公司提供的作为购房款付款凭证转账支票存根，不能认定为支付本案诉争房屋的购房款凭证。3、依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，合同债权的诉讼时效为二年，而本案裕**司与印刷公司于1993年就签订了合同，时至今日已二十一年之久，早已经超过了诉讼时效，付**在一审时就提出了诉讼时效问题，但一审法院没有就此做出任何答复。但本案印刷公司现在才提起诉讼，早已经超过诉讼时效，依法应驳回其起诉。

二、（2013）美民再初字第1号民事判决书认定1993年《房屋购销合同书》签订时，印刷公司已实际取得诉争房屋的相关权益，依法应予以优先保护，明显不符合《中华人民共和国物权法》第九条规定，且违反了债权不具有优先效果以及《中华人民共和国物权法》物权法定原则及公示、公信原则，属违法判决，应依法撤销。1、《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”不论裕**司与印刷公司之间的《房屋购销合同书》是否真实存在，就算该合同真实存在，且合法有效，但依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、转让，必须经过登记，才发生效力。而本案中印刷公司并未将诉争房屋办理产权变更登记，并不发生物权效力，《房屋购销合同书》合法有效，印刷公司仅取得合同债权，而并未取得物权，而债权区别于物权的基本特征是不具有优先效果，不存在公示，物权亦不存在，不能对抗第三人，（2013）美民再初字第1号民事判决书却认定1993年合同签订时印刷公司就取得诉争房屋的相关权益，应予以优先保护，明显是违反《中华人民共和国物权法》第九条物权效力的发生必须经过登记以及债权不具有优先效力的法律规定，属违法判决。2、（2013）美民再初字第1号民事判决书认定付**与裕**司、包装公司、华**司签订的《房屋变卖抵债协议》合法有效，且协议所涉房屋已经办理变更登记，但仅因该协议签订在裕**司与印刷公司签订的《房屋购销合同书》之后，而不予保护，明显是违反物权法的物权法定原则及公示、公信原则的，也不符合债权不具有优先效果的基本特征的。

所谓物权法定原则，是指物权的内容、效力以及物权必须由法律规定，物权不能由当事人随意约定，本案中裕**司与印刷公司签订的《房屋购销合同》是一种债权的约定，该债权约定在没有达到法律规定时不可能发生物权效力，也就不可能具有优先效果，物权效力的发生，必须符合法律的规定，即不动产必须登记才产生物权效力。公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。公信原则，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果。本案中，虽然裕**司与印刷公司早于1993年就签订了《房屋购销合同书》，但由于时隔二十一年之久仍然未办理产权变更登记，也即没有公示，导致付**在与裕**司进行交易时，诉争房屋仍然登记在裕**司名下，付**完全可以信赖该物权的存在，从而与其进行交易。在交易之后，又顺利的进行了产权变更登记。印刷公司在签订了《房屋购销合同书》之后二十一年之久，都未进行房屋产权变更登记，明显存在过错。据此，不管是依据法律规定，还是一般常理，付**在受让本案诉争房屋时，不存在任何过错，又依法进行了公示，付**依法获得了本案诉争房屋的物权，且合法有效，是完整的物权，具有排他性，可以对抗第三人的。（2013）美民再初字第1号民事判决书认定了本案中两份协议均合法有效，却依据协议签订的先后顺序来裁判签订在先的协议应当予以保护，明显是违法的。

综上所述，付**与裕**司、包装公司、华**司签订的《房屋变卖抵债协议》合法有效，且协议所涉房屋已经办理变更登记，也即进行了公示，依据《中华人民共和国物权法》第九条以及物权法定原则以及公示、公信原则，付**已经获得了本案诉争房屋完整的物权，该物权至发生效力之日起即具有排他性和对抗性。裕**司与印刷公司之间的《房屋购销合同书》实际早已经失效，且印刷公司根本没有支付购房款，也已经超过诉讼时效，依法应当驳回其起诉。即便该合同合法有效，印刷公司也仅获得合同债权，由于合同债权不具有优先效果，不可能对抗付**合法存在的物权，不应得到优先保护。（2013）美民再初字第1号民事判决书，仅依据两份协议签订时间的先后，就将付**合法有效的物权予以撤销，而优先保护合同债权。据此，特依法提起上诉。请求1、依法撤销海口市美兰区人民法院（2013）美民再初字第1号民事判决；2、依法维持海口市美兰区人民法院（2010）美民初二字第290号民事调解。

裕**司未作答辩。

印刷公司陈述称：一、印刷公司与裕**司签订的《房屋购销合同书》合法有效。印刷公司于1993年1月9日与裕**司签订《房屋购销合同书》，就裕**司将其名下位于海口市海府横路南侧、白龙南路西侧海府住宅小区内海府大厦（牛龙排三路）XXX房出售给印刷公司的相关事项达成一致约定：合同签订后，申请人在1993年2月4日支付了预付款即90%的房款计人民币324626.40元（其中自付124626.40元，委托海**版公司代付人民币20万元。）。按照双方的购房约定，印刷公司已履行了合同的义务。该购房合同是印刷公司与裕**司双方真实的意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，属于有效合同，应受法律的保护。

二、印刷公司已实际取得该房的相关权益。1993年1月，裕**司在签订购房合同后依约向印刷公司交付了房屋及房屋所有权证的原件，之后印刷公司将该房分配给公司职员梁**居住至今，期间按房改规定给梁**办理了房改手续。由于裕**司未按约定履行为印刷公司办妥房产证的义务，导致印刷公司所购房屋一直无法办理产权过户手续。从双方上述履行合同的情况来看，印刷公司从1993年即已实际取得了该房的相关权益。

三、2010年3月6日，裕**司、包装公司、华**司和付**签订的《房屋变卖抵债协议》因恶意串通损害他人利益而无效，付**依据该协议通过另案和解裁定取得该房屋的物权登记，是合法形式掩盖非法目的的行为，依法应当注销。1、裕**司将该房屋出售给印刷公司后，未依约在一个月内为印刷公司办理产权过户手续，反将早已出售给印刷公司的房屋作为抵押物变卖给付**，其主观上存在恶意串通损害印刷公司合法权益的情况。2、华**司与包装公司借款合同纠纷一案，2009年通过湖南省**民法院申请对印刷公司房屋执行中，印刷公司公司职员梁**提出异议，长**院经审查后终止了执行。因此，华**司和包装公司并非基于房屋登记机关所有权登记事项的公信力，华**司和包装公司在明知该房屋已被裕**司卖给印刷公司的情况下签订《房屋变卖抵债协议》的行为违背了诚实信用原则。3、2010年3月6日，在签订《房屋变卖抵债协议》时，从企业机读登记资料显示裕**司的工商登记为吊销状态，其经营截止日期为1999年7月31日，最后一次年检为1998年7月31日。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条和《企业法人登记管理条例》第二十条、第三十三条的规定，企业法人被吊销营业执照后，应当由企业上级主管部门或者企业自行组织清算组依法进行清算，清算程序结束并办理注销登记。按照我国现有法律规定，公司被吊销营业执照后，只能从事与清算有关的活动，企业停止清算范围外的一切活动。《中华人民共和国公司法》第一百九十五条规定：“清算期间，公司不得开展新的经营活动”，上述规定对被吊销公司行为的范围作了规定。在清算中，凡是从事新的经营活动或向部分债权人履行、放弃部分债权等行为都是无效行为。因此，裕**司被吊销营业执照后，该公司已经不具备经营资格，吊销的公司基本上属于经营不善，资金状况糟糕、没有承担责任的能力，相当于自然人不具备民事行为能力，继续开展经营活动的行为违背了我国法律规定的公平原则，裕**司签订的协议应当认定无效。4、裕**司的企业机读登记资料显示，包装公司是裕**司100%的投资人，包装公司应该对裕**司的债权债务情况非常了解，在明知裕**司早已将该房屋出售给付**的情况下，依然签订所谓的《房屋变卖抵债协议》，在通过法院调解生效裁定以强制执行所谓到期债权抵债，通过合法形式掩盖非法目的侵犯印刷公司合法权益，该协议应当认定无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，付**与裕**司、包装公司、华**司签订的抵债协议是以合法形式掩盖非法目的，存在恶意串通损害他人合法权益，该协议应认定无效，因此，付**依据该无效协议登记的物权依法应当注销。

四、付**于2012年6月13日将该房屋抵押给中行秀*支行，将不属于自己的房产抵押给他人的行为不合法。2011年，印刷公司知道自己房屋合法权益受到侵犯就向海南省**民法院提起了再审，海南省**民法院立案受理后已撤销原审的调解裁定发回重审。中行秀*支行在办理抵押时，应根据正常程序调查、审核上述房屋，同时付**也隐瞒了这一事实。由此可见，印刷公司买房并入住在先，中行秀*支行抵押房屋在后，在抵押房屋时，付**因涉案未结，并不是该房屋的实际权益人，其行为已侵犯了印刷公司的合法权益。

综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，请求依法驳回付小辉所有的上诉请求。

中行秀*支行陈述称：一、中行秀*支行作为善意抵押权人，其合法权益应受法律保护。付**和付**（以下统称借款人）于2012年6月向中行秀*支行申请个人抵（质）押循环贷款，金额人民币50万元，期限60个月，付**以其名下坐落在海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804、805号四套房产为本笔贷款提供抵押担保，并依法办理抵押登记手续。

付**向中**支行申请贷款时，上述四套房产均登记在付**名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条有关“物权公示原则”的规定，应认定该房产属于付**所有，其享有完全的处分权利。有鉴于此，中**支行与付**签订了《中**行个人抵（质）押循环贷款合同》（编号2012年秀抵贷字15-001号）及《中**行股份有限公司个人循环贷款最高额抵押合同》（编号2012年秀抵循字0015号），在办妥上述房产的抵押登记手续后，中**支行向借款人发放了人民币50万元贷款。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，中**支行对上述房屋的抵押权已设立，就上述抵押物享有优先受偿权。

综上可见，中行秀*支行就上述房产设定抵押权利时并未知悉该房产存在产权争议，而是基于“物权公示原则”的公信力确定付**为产权人，作为善意的第三人，中行秀*支行对抵押权利的取得是合法有效的，依法应受到法律保护。

二、一审法院的判决违背物权法定公示、公信原则，应予撤销。2011年1月21日，美**院做出（2010）美民二初字第290号民事调解书，确认裕**司自愿将其名下坐落在海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX、304、804、XXX房的产权证办至付**名下。之后，付**依据该调解书将上述四套房产过户至其名下。2013年3月19日，海南省**民法院以（2013）海中法民提字第1号民事裁定撤销美**院（2010）美民二初字第290号民事调解书，并发回美**院重审。2014年6月4日，美**院以（2013）美民再初字第1号民事判决，要求付**将海口市牛龙排三路海府公寓南X幢XXX房的房屋产权证过户至印刷公司名下，实质上亦撤销了中行秀*支行对该套房产的抵押权利。

众所周知，物权依据公示原则而确定，物权依据登记而取得，未予公示的物权不得对抗第三人。《中华人民共和国物权法》之所以确定物权公示法定原则，其根本宗旨是为了保护交易的安全。假如付**依据《民事调解书》办理房屋过户手续后，又以合理的价格将房屋转让于善意第三人并将房屋过户至第三人名下。如因印刷公司对房屋产权提出异议，就否定第三人对该房屋的所有权，这样的判决结果不仅损害了第三人的合法权益，更重要的是破坏了物权交易的秩序和根基，危及物权交易的安全，明显违背《中华人民共和国物权法》的立法宗旨。同理，就本案而言，即使涉案XXX房的实际产权最终归属于印刷公司，也不能因此而否定或撤销中行秀*支行的抵押权利。如果因为抵押权利设定给印刷公司造成损失的，印刷公司可向裕**司或付**追索，不应侵害中行秀*支行的抵押权利。

综上所述，中行秀*支行认为，一审法院适用法律不当，判决结果损害了中行秀*支行的合法权利。为保障物权交易的安全，请贵院依法撤销美**院（2013）美民再初字第1号《民事判决书》，依法确认中行秀*支行对上述四套房产抵押权利合法有效。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院二审认为：印刷公司与裕**司签订位于海南省海口市海府横路南侧，白龙南路西侧海府住宅小区内海府大厦（牛龙排三路）XXX房《房屋购销合同》后，印刷公司已按合同约定向裕**司支付90%购房款（合同约定余款在办理房产证后支付），已履行了合同义务，且裕**司交付了房屋所有权证及房屋给了印刷公司，印刷公司对该房已使用多年。从签订履行合同的情况说明，双方签订的《房屋购销合同》是双方真实意思表示，主体适格，没有违反法律法规禁止性规定，其为有效合同。付**、裕**司、包装公司、华**司签订的《房屋变卖抵债协议》，是各方当事人真实意思表示，主体适格，不违反法律法规禁止性规定。也没有证据证明各方有恶意串通损害他人合法权益的情形存在，也应认定为有效合同。一审判决对上述二个合同合法性及涉案房产使用情况的认定，有事实依据和法律支撑，应予支持。不同主体的二个合同均指向同一标的物，且都合法有效，在此情况下，因印刷公司与裕**司签订合同在先，并已履行合同约定的义务且长期占有使用该涉案房产，印刷公司未办理房产证是因裕**司的过错。根据《中华人民共和国物权法》一物一权的基本原则，应优先保护印刷公司的相关权益。一审判决支持印刷公司的诉讼请求，将本案涉案房产XXX房的产权过户至印刷公司的名下，符合法律规定，本院予以维持。但该涉案XXX房因付**与中行秀*支行的借贷合同而设定了抵押登记，在付**不享有该涉案房产XXX房所有权的情况下，中行秀*支行诉请确认涉案房产XXX房抵押权合法有效，因中行秀*支行已无法实现抵押权，其诉请本院不予支持。因涉案XXX房已设定抵押登记，在付**与裕**司签订的《房屋变卖抵押权》合法有效，其中涉及的海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804号三套房产，因无争议一审判决过户至付**名下，并无过错，本院予以维持。但上述三套房现登记在付**的名下，已无需裕**司予以协助过户，对裕**司协助过户的判决，应予更正。一审判决中行秀*支行与付**签订的《中国**限公司个人循环贷款最高额抵押合同》及《中**行个人抵（质）押循环贷款合同》合法有效，并判决支持除涉案房产XXX房外的海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804三套房产的抵押权合法有效，中行秀*支行有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除第三项表述需作更正外，其余判项本院予以维持。付**上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

一、维持海口市美兰区人民法院（2013）美民再初第1号民事判决第一、二、四、五、七项；

二、撤销海口市美兰区人民法院（2013）美民再初第1号民事判决第六项；

三、变更海口市美兰区人民法院（2013）美民再初第1号民事判决第三项裕**司须于本判决发生法律效力之日起十日内协助将位于海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804三套房产的房产证过户至付**的名下为将位于海口市牛龙排三路（现海口市海府一横路）海府公寓南X幢XXX、304、804三套房产的产权证过户至付**的名下；

四、驳回付小辉的其他诉讼请求。

二审诉讼费人民币10800元，由付**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日