刘谦与长沙金**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*诉被告长沙**有限公司（以下简称金**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘**任审判，于2016年3月8日公开开庭进行了审理，代理书记员张*担任庭审记录。原告刘*以及其委托代理人黎明，被告金**公司的委托代理人黄**到庭参加了诉讼。双方当事人向本院申请20天的和解期间。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：1994年5月10日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告租赁被告所有的1号门面作为经营使用。原告于1997年花费68000元从喻某某处购买2号门面的使用权。在签订租赁合同时，原告向被告交纳了租赁押金6000元。上述两个门面从租赁起至今已经18年，原告按时交纳了租赁费、水电费，履行了合同义务，并额外承担了门面的装修、维护费用。

2015年11月，上述1、2号门面已被长沙市火车北站片区棚户区征收工作指挥部拆除，被告金**公司已经获得补偿征收款。原告多次与被告金**公司协商补偿事宜，但未达成一致意见。

原告作为承租人在18年的租赁期间花费111500元对门面进行扩建，并多次进行装修，门面的价值得益于原告的建造、装修、维护，在18年中得到大幅增值。但该门面增加的价值本应由原告享有，因该门面征收造成价值减损至零。在该两处门面征收期间，原告的经营活动被迫终止。原告因停产停业造成的损失、原告将门面内的经营设备、工具等搬迁至他处的搬迁损失等合计20万元。根据物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法规，结合原告已经在上述两处门面花费巨大且原告因门面征收造成巨额损失的事实，请长沙市开福区人民法院判令：一、被告**公司向刘*支付被征收房屋价值补偿金、停产停业损失补偿金以及搬迁补偿金等合计20万元；二、被告**公司向原告返还押金6000元；三、被告**公司承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告**公司辩称：一、原告与被告公司之间是双层关系，既有内部职工的关系，又有门面租赁、占用的关系，双方应当理性处理；二、原告与被告公司曾有过门面租赁关系，当时租赁合同是1年1签，之后就再也没有签订书面的租赁合同，双方属于事实租赁，也是不定期租赁。早在2012年，被告公司就明确表示不再租赁门面给原告等人，并采用报纸公告、张贴公告等形式告知被告公司的所有租赁户，也未再收取相关租金。涉案的两个门面是原告在租赁关系解除后自行占用的，到2015年门面征收时被相关部门征收；三、原告要求20万元的补偿金没有任何依据。原告无权向被告主张房屋的征收款项，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，刘某某是原告刘*的父亲，是长沙冷冻加工厂的职工，于2009年过世。被告**公司是长沙冷冻加工厂改制而来。

1994年5月10日，刘某某（乙方）与长沙冷**服务公司（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：……甲方同意将小1号门面（从北往南）租赁给乙方，租赁期间为1年，从1994年5月10日至1995年5月10日；租赁期间，房屋的装修装修、维修、添置其他设备所需要的费用由乙方自理。退租时，乙方本着“来修去丢”的原则，将房屋按期交还给甲方；租赁期间，乙方所用的水电费及时向有关单位缴纳；租赁期间，乙方不得将房屋转租给其他单位或个人；……。

长沙冷冻加工厂改制为被告**公司后，被告**公司于2012年5月15日在《长沙晚报》发布停产公告，告知全体经营户，被告**公司将于2012年7月20日关停冷藏库房，要求各经营户在2012年7月20日处理完本人的库存冷藏货物。被告金**司在2012年5月4日张贴了《通知》，通知公司所属门面、仓库、场地承租户被告**公司定于2012年6月30日停租并收回公司所属门面、仓库、场地，要求公司所属门面、仓库、场地承租户在2012年6月30日前办理退租手续。被告**公司分别在2012年7月6日和7月13日再次发布《告示》，告知公司所属门面、仓库、场地承租户停租并收回公司门面，并将停电、停水。被告**公司收取了原告刘*2012年4-6月份的门面租金。原告刘*仍占用其租赁的两处门面，在接通自家水电后对外进行转租，但未向被告金**司交纳租金。

2015年11月，被告**公司所属门面被征收。原告刘*认为涉案门面是其承租，而且在长达18年的时间对门面进行了维修、改造，花费资金有111500元，门面的价值得益于原告刘*的维修、改造，但是在门面被征收后，被告**公司未对原告刘*的维修、改造进行任何补偿。双方协商未果，原告遂诉来本院，提出前列诉求。

在庭审过程中，原告刘*提交了两份租赁合同，一份是其父亲刘某某与原长沙冷**服务公司签订的《房屋租赁协议》，一份是刘*与被告**公司签订的《场地、房屋、门面租赁合同》，其主张刘某某与原长沙冷**服务公司签订《房屋租赁协议》是其获得1号门面的租赁经营权，其父亲刘某某向原长沙冷**服务公司缴纳了1.2万元的门面集资款；在1997年刘*从喻某某处购买获得了2号门面经营权，且其与被告**公司签订了《场地、房屋、门面租赁合同》，刘*缴纳了6000元的租赁押金；就装修、改扩建花费的费用，原告刘*申请了证人出庭作证，证人证明了原告刘*装修、改扩建的事实。被告**公司的质证意见是：一、对《房屋租赁协议》、《场地、房屋、门面租赁合同》的真实性予以认可，但是该两份租赁早已经到期并已解除双方租赁关系，刘某某1.2万元的款项也退还给刘某某；6000元的押金是与刘*的结算问题；二、对装修、改扩建费用不予认可，在租赁合同中早约定“房屋的装修装修、维修、添置其他设备所需要的费用由乙方自理。退租时，乙方本着‘来修去丢’的原则，将房屋按期交还给甲方”。

以上事实有《房屋租赁协议》、《场地、房屋、门面租赁合同》、《长沙晚报》的停产公告、通知、告示、租金发票、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。

本院认为

本院认为：一、租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期间届满，当事人可以续签租赁合同。租赁期间届满，当事人没有续签租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁关系，但是应当在合理期间之前通知对方当事人。在本案中，根据原告刘*提交的《房屋租赁协议》、《场地、房屋、门面租赁合同》约定，该两份租赁合同的租赁期间早已经到期，但是原、被告之间没有续签租赁合同，根据相关法律的规定，原、被告之间属于不定期租赁关系，当事人可以随时解除租赁关系，但是应当在合理期间之前通知对方当事人。被告**公司在2012年6月、7月就已经通知原告刘*在内的各承租户停租，原告刘*应当及时办理相关的退租手续。双方的租赁关系在2012年7月之后的一个月左右的合理期间应当解除。对于租赁合同解除后，房屋内的装饰装修以及改建的费用的处理，双方当事人在租赁合同中早约定“房屋的装修装修、维修、添置其他设备所需要的费用由乙方自理。退租时，乙方本着‘来修去丢’的原则，将房屋按期交还给甲方”，根据该约定，被告**公司不再给予原告刘*相应的补偿；二、对于征收后的补偿问题。被告**公司的门面征收是在2015年11月，原、被告之间的租赁关系早在2012年8月份左右已经解除，况且根据《国有土地上房屋征收与补偿条列》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。即房屋被征收后，补偿的主体是房屋的所有权人，不是房屋的承租人。房屋的承租人是否能获得补偿，应当审查租赁合同是否有约定，有约定从其约定。根据原告刘*提交的《房屋租赁协议》、《场地、房屋、门面租赁合同》约定，该两份租赁合同中没有征收后补偿内容的条款。综上，原告刘*要求被告**公司补偿装修、改扩建的费用没有法律依据，本院对其要求被告**公司补偿装修、改扩建的费用的诉讼请求不予支持。被告**公司应当退还原告刘*的押金6000元。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条列》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告长沙**有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘谦门面押金6000元；

二、驳回原告的刘*其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4390元，因适用简易程序减半收取2195元，由原告刘*承担2000元，被告长沙**有限公司承担195元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日