岳阳市人民政府机关事务管理中心与王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

岳阳市人民政府机关事务管理中心（以下简称机关事务中心）与王**租赁合同纠纷一案，岳阳**法院于2015年5月19日作出了（2015）楼民一初字第9号民事判决。王**不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人王**及其委托代理人王*，被上诉人机关事务中心的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

一审原告诉称

机关事务中心诉称，2008年1月1日，其与王**签订了《房屋租赁合同》，将金鹗路市政府机关临街第1号楼357门面租赁给王**，租赁期限为2008年1月1日至2009年1月1日止，月租金为2513元。租赁合同期满后，双方虽然未续签书面合同，但王**仍然占有使用该门面并按时交纳租金。自2011年1月起至今，王**便未再交纳租金，共拖欠租金四十多个月。虽经催要，但仍未支付。2014年12月16日，其向王**送达了《关于解除租赁关系的通知》，告知王**双方租赁关系自通知送达之日起解除，并要求王**2014年12月20日前交还承租房屋，但王**仍未归还，故起诉至法院，请求法院依法判令：一、确认双方的房屋租赁关系已经解除；二、王**立即腾空返还租赁场地；三、王**支付所拖欠的租金及水电费，截止2014年11月30日，共计126913元。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年1月1日，机关事务中心与王**就所属机关事务中心的临街第一号楼357号门面（原临街第一号楼10-12号门面）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，机关事务中心将上述门面租给王**使用，租金为2513元／月。租赁期限为2008年1月1日至2009年1月1日。租金、水电费按月计算，由王**在每月二十五日之前交付给机关事务中心。该合同还对其他租赁相关事项做了约定。合同签订以后，机关事务中心将房屋交付王**，由王**从事餐饮经营，王**按期向机关事务中心交付房租、水电费等费用。2011年10月14日，因包括王**在内的临街门面被纳入旧城改造项目，岳阳市人民政府机关后勤服务中心向包括王**在内的所有承租人下达了《拆迁通知》。通知载明：拆迁时间为2011年10月15日至2012年1月15日共三个月时间。拆迁补偿为市场评估补偿。在通知下发后，承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。同时要求各承租人积极配合拆迁工作。该通知送达后，王**因补偿存在纠纷，并未按照通知的要求及时搬出其所租赁的门面。后来王**将门面锁上，至起诉时也未将房屋和房屋钥匙交还给机关事务中心。2014年12月16日，机关事务中心向王**的配偶王*送达了《关于解除租赁关系的通知》，通知载明：“1、双方租赁关系自通知送达之日起解除；2、请于2014年12月20日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋钥匙等物品交还我中心，逾期搬离的物品，视为废弃物；3、截至2014年11月，你拖欠租金、水电费共计126913元，请于2014年12月20日前到我中心结清，并办理押金退换手续；四、2014年12月20日后如仍未交还租赁房屋，我中心保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知送达给王**后，王**仍占有其所租赁的房屋，至今未将房屋返还给机关事务中心，故机关事务中心提起诉讼。

另查明，王**的租金交至2010年12月，自2011年1月份开始便没有再交上述费用。

一审法院认为

原审法院认为，机关事务中心与王**就房屋租赁事宜达成一致意见并签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方在租赁合同中约定的租赁期为2008年1月1日至2009年1月1日，该合同到期后，王**继续使用该租赁场地，机关事务中心当时也未提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人双方可随时解除不定期租赁合同。机关事务中心于2014年12月16日向王**送达了解除租赁合同的通知，根据合同法第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。机关事务中心向王**送达了解除合同的通知，并给予了王**一定的履行期，该送达并无不妥，故自2014年12月16日机关事务中心将解除租赁关系的通知送达给王**时，双方的租赁关系便已经解除，对机关事务中心请求确认双方房屋租赁关系已经解除的诉请予以支持。机关事务中心诉讼请求中要求王**继续支付自2011年1月份至2014年11月份的租金和水电费126913元。根据合同约定，王**应当于每月的25日前将租金、水电费交付给机关事务中心，王**虽然未继续在租赁的门面开门营业，但也未将房屋钥匙及房屋交还给机关事务中心，表明该房屋仍由王**占有，理应继续向机关事务中心交付租金、水电费等，但其未提供证据证明其已经交纳上述费用，故对机关事务中心请求王**继续支付租金及水电费的诉讼请求予以支持，机关事务中心要求租金、水电费的时间计算至2014年11月30日不违反法律规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、机关事务中心与王**之间的租赁关系自2014年12月16日解除；二、王**于判决生效之日起二十日内腾空租赁的岳阳市金鹗路市政府机关临街第一号楼357号门面（原临街第一号楼10-12号门面），并返还给机关事务中心；三、王**向机关事务中心支付2011年1月至2014年11月的租金、水电费共计126913元。上述判决第三项确定的义务限王**在判决生效之日起二十日内履行完毕，延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2838元，由王**负担。

上诉人诉称

上诉人王**上诉称，1、其收到被上诉人2011年的拆迁通知后基于对政府的信任，停止了经营，但被上诉人却很少理睬上诉人，反而提起诉讼。被上诉人送达解除通知后立即起诉确认合同已经解除，不符合法律规定的在合理期限内通知了上诉人的规定。原判决认定双方租赁关系自2014年12月16日解除错误；2、被上诉人没有对上诉人的拆迁损失进行补偿，上诉人关门停业后没有交付门面钥匙是依法行使法律赋予的先履行抗辩权。被上诉人在下达拆迁通知后不应再向上诉人交纳租金，因此一审认定并判决上诉人应交纳租金126913元错误。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人机关事务中心答辩称，1、答辩人在2014年12月16日向上诉人送达了《关于解除租赁关系的通知》，按照法律规定，合同自通知到达对方后解除，对方有异议的，应请求人民法院或仲裁机构确认解除的效力。在人民法院或仲裁机构确认解除效力之前，一审法院认为双方的租赁合同已于2014年12月16日依法解除正确；2、租赁与拆迁补偿，是两种不同的法律关系，答辩人只是租赁关系的主体，不是拆迁补偿的主体。租赁房屋是否纳入旧城改造，征收标准是多少，不由答辩人决定，上诉人不能以拆迁补偿为由，抗辩不支付租金。另外，答辩人下达各种通知，只是履行通知义务，减少上诉人等承租人的损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点主要有二个：一是一审认定双方不定期租赁关系已于2014年12月16日解除是否正确；二是王**没有交付门面钥匙能否理解为先履行抗辩权。

关于第一个焦点，机关事务中心虽然没有在合理期限之前通知王**解除合同欠妥，但王**对2014年12月16日收到了机关事务中心解除租赁关系通知的事实并无异议，且通知上亦给予了王**数天的腾房期间，故一审法院认定双方不定期租赁关系已于2014年12月16日解除并无不当。

关于第二个焦点，租赁与拆迁补偿，是两种不同的法律关系，机关事务中心只是租赁关系的主体，不是拆迁补偿的主体。租赁房屋纳入旧城改造后的征收标准，不由机关事务中心决定，因此在旧城改造项目正式启动及征收标准公布之前，无法确定补偿的具体金额。且即使机关事务中心负有补偿的义务，也没有机关事务中心先进行补偿，王**才交还门面的先后履行顺序。故王**上诉称，机关事务中心没有对其拆迁损失进行补偿前，其没有交付门面钥匙是依法行使法律赋予的先履行抗辩权的意见，于法无据，本院不予以采纳。另外，机关事务中心下达通知后，王**未交纳门面钥匙应视为其仍占用了租赁门面，故王**认为在下达拆迁通知后其不应再向上诉人交纳租金的意见，本院亦不予以采纳。

综上，上诉人王**的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。考虑到2011年10月14日机关事务中心向包括王**在内的所有承租人下达了《拆迁通知》后要求承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。因门面不能翻新装修，致使用餐环境变差，顾客流失，该行为客观上会对王**的经营带来了不利影响，造成损失。因此本院酌情对王**应交纳的租金减免5000元。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第9号民事判决的第一项、第二项；

二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民一初字第9号民事判决的第三项为：王**在判决生效后20日内向岳阳市人民政府机关事务管理中心支付2011年1月至2014年11月的租金、水电费共计121913元。

三、驳回岳阳市人民政府机关事务管理中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

一审案件受理费2838元，二审案件受理费2838元，合计5676元，由王**承担4500元，由岳阳市人民政府机关事务管理中心承担1176元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日