蒋*与湖南源**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人湖南源**有限公司（以下简称源**司）因与被上诉人蒋易房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2015）浏民初字第00074号民事判决上诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年8月27日，蒋*（认购人）与源昌**公司签订《中央财富广场认购书》。约定：“蒋*认购源**司开发的中央财富广场5幢6层605号房屋，建筑面积为111.23㎡，单价为3140.1元／㎡，认购总价为349273元。定金50000元整；本认购书性质为签约合同，即本认购书指向的标的为签约行为，双方均应按本认购书的约定履行签约义务，最终签订《商品房买卖合同》；认购人对“中央财富广场”商品房项目及本认购书做充分了解后，自愿签订本认购书并缴交购房定金，并同意于2011年10月20日之前携带本人有效身份证件及相关材料，与卖方签订正式的《商品房买卖合同》，同时选择如下支付方式：（1）按揭：即时缴付首期房款105273元，余下244000元房款采用银行按揭贷款；（2）一次性付款：即时缴付全部房款即人民币349273元；在2011年10月20日之前，卖方不得将卖方认购的商品房另售他人，否则卖方须双倍返还买方购房定金。如买方不在2011年10月20日之前，按本认购书约定签定《商品房买卖合同》并缴付应交房款，卖方不再另行催办，并有权将买方认购的商品房转售，买方同意将已交定金全部作为赔偿卖方的损失，不予返还；………”。当日，蒋*按约向源**司缴纳了50000元购房定金；2012年5月20日，蒋*经源**司通知前去签订正式的《商品房买卖合同》。当日，蒋*向源**司预付了购房款7000元，当蒋*欲与源**司签订《商品房买卖合同》时，蒋*发现源**司提供的签约合同文本上载明其欲购买的住宅的土地使用年限为42年（自2011年3月11日起至2053年7月10日止），蒋*认为房屋的土地使用年限与源**司所宣传的70年不符，故拒绝签订《商品房买卖合同》。此后，蒋*与源**司协商未果。2013年5月13日，源**司向中央财富广场的业主发出承诺书，内容如下：一、关于房子土地使用权及房产证的年限。合同签署只有42年，由源**司负责变更土地使用性质、年限至70年，其费用业主概不负责。承诺2014年1月30日交产权证时土地和住房达70年使用年限，门面需要达到50年。……”。2013年7月31日，长沙国**管理委员会主持召开了中央财富广场业主与源**司之间的纠纷协调会议（蒋*的父亲蒋**列席该会议），并制作了会议纪要。会议纪要中明确了如下事实：关于中央财富广场国有土地使用权期限的问题，目前源**司与业主签订的商品房产权年限为42年，该约定违反法律规定，损害了业主利益，由国土分局负责督促源**司补缴延长产权期限的国有土地出让金，将商业铺面产权期限确定为40年，商品房住宅产权期限延长至70年……。”

另查明，源**司于2013年4月12日取得中央财富广场5号栋的商品房预售许可证。2011年3月11日、2013年4月17日，源**司分两次取得中央财富广场的土地使用权证，权证内明确该宗土地的使用期限为42年。2015年1月21日，浏阳市人民政府和浏阳市国土资源局重新向源**司颁发中央财富广场的国有土地使用权证，其中住宅用地使用年限变更至2070年7月10日。蒋*诉至法院，请求判令：一、源**司向蒋*双倍返还购房定金即100000元；二、源**司返还蒋*购房款7000元并按照银行同期贷款利息的四倍支付从交款之日起至实际返还之日止的利息；三、依法解除蒋*、源**司签订的《中央财富广场认购书》；四、本案诉讼费由源**司承担。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。蒋*、源**司之间签订的《中央财富广场认购书》系双方的真实意思表示，该认购书本质上系预售合同，源**司在签订认购书时尚未取得商品房预售许可证，但在蒋*起诉前已取得了商品房预售许可证，故该认购书的内容合法、有效。源**司作为出卖方，不仅应当遵照合同约定，还应遵守国家相关法律、法规。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。从上述规定可以看出，房屋土地使用年限受国家法律、法规的规制。蒋*向源**司购买的商品房的用途系住宅，但源**司在《商品房买卖合同》中仅注明为42年，影响了蒋*的合法权益，蒋*有权拒绝与源**司签订商品房买卖合同，由于该认购书的内容在客观上无法继续履行，故该院对蒋*要求解除该认购书的诉讼请求依法予以支持。由于源**司的过错导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，应当向蒋*双倍返还定金。蒋*预付的7000元购房款，源**司同样应当返还。蒋*主张按银行同期贷款利率的四倍计算预付款的利息缺乏相关法律依据，考虑到源**司占用蒋*资金的事实，该院酌情确定源**司按银行同期同类贷款利率向蒋*支付预付款的利息。综上，该院对蒋*要求源**司双倍返还定金的诉讼请求依法予以支持，对蒋*要求源**司返还购房款并支付四倍利息的诉讼请求依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条、第四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定，判决如下：一、解除蒋*与湖南源**有限公司于2011年8月27日签订的《中央财富广场认购书》；二、湖南源**有限公司于本判决生效之日起五日内返还蒋*购房定金100000元；三、湖南源**有限公司于本判决生效之日起五日内返还蒋*购房款7000元并支付利息（利息计算方式：从2012年5月20日起按中**银行同期同类贷款利率计算至本判决所确定的履行之日止）。四、驳回蒋*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2440元，由湖南源**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人源**司不服一审判决上诉称，一、一审认定事实错误。一

审中上诉人提供了2014年1月3日邮寄给被上诉人的《通知客户履

行〈中央财富广场认购书〉的函》，该函中已经明确通知了被上诉人于2014年元月20日前来办理交房及签约手续，被上诉人接到通知后并没有履行义务且未提出解除合同。二、一审中，被上诉人提交的证据6会议纪要已经明确了土地使用权限问题已经通过政府部门在协调处理。结合上诉人提交的证据2《关于请求调整土地红线及颁布发新证的报告》的内容，可以证实土地使用权权限变更迟迟办不下来是由于原土地证所标面积与实际有误差，不属于上诉人单方违约，应当属于不可抗力。三、上诉人与被上诉人签订的认购书上对双倍返还定金的情形，约定的是只有当卖方将房屋售给第三人时才双倍返还。综上，上诉请求：请求撤销浏阳市人民法院作出的（2015）浏民初字第00074号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人蒋*答辩称，2011年4月，被上诉人看到源**司所发的中央财富广场房产项目的邀约广告，广告内容为“70年产权现房公寓……”被上诉人看房后于2011年8月27日与源**司签订《中央财富广场认购书》。2012年5月20日，被上诉人再次应源**司要求前往上诉人的售楼部签订合同，当即向上诉人交纳了7000元现金，但当被上诉人将正式的《房屋买卖合同》文本拿给上诉人时，上诉人发现合同内所确定的房屋土地使用年限仅42年，并非源**司的邀约广告上所述以及其所承诺的70年，被上诉人先后于2013年9月5日、2014年1月18日、2014年3月11日、2014年11月10日向上诉人发函，但上诉人至今仍无法兑现承诺书的内容。

本院查明

本院二审查明的事实与一审查明的一致。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为上诉人源**司是否应当双倍返还被上诉人蒋*购房定金并支付其7000元购房款及利息。上诉人源**司与被上诉人蒋*之间达成的住宅认购书真实、合法、有效，双方因土地使用权证年限问题未能达成一致意见以致未签订商品房买卖合

同。由于源**司在签订认购书时未明确告知该房屋的土地使用权年限只有42年，且在承诺的期间内未能办理完毕土地使用权年限变更手续，故蒋*要求解除该认购书理由正当，应予以支持。因源**司原因造成双方未能签订商品房买卖合同，故对蒋*向源**司交纳的50000元定金，源**司负有双倍返还义务，对蒋*交纳的7000元购房款，源**司负有返还义务，并按银行同期同类贷款利率的标准支付利息以补偿蒋*的损失。源**司主张未能及时办理土地使用权年限变更属于不可抗力与事实不符，本院不予采信。根据双方签订的认购书内容，50000元定金为双方履行认购书提供定金担保，虽然双方在认购书中约定卖方将买方认购的房屋另售他人应当承担双倍返还定金的责任，该约定为特别约定，与法律规定的违约责任并不冲突。在认购书履行过程中，任何一方未能按约履行也应当按照法律规定承担定金担保责任，本案当中即为因源**司未能履行认购书而依法承担的双倍返还定金责任，故源**司的该项上诉请求也不能成立。综上，上诉人源**司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费2440元，由上诉人湖**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日