吴**与长沙**限公司及第三人中国建设**湖南省分行商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴**与被告长沙**限公司（以下简称汇**司）及第三人中国建设**湖南省分行（以下简称建**省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，适用简易程序在2015年6月11日开庭审理后，因案情复杂，依法转入普通程序审理，并组成由审判员李**担任审判长，人民陪审员张**、彭**参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告吴**，被告汇**司的委托代理人邹**，第三人建**省分行委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴**诉称：2014年1月18日，原告与被告签订长沙市商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷*D1D2栋20层2025号精装房，被告于2014年8月30日之前交付上述房屋。原、被告签订合同当日，就支付了购房首付款，并从第三人贷款支付了剩余余款，还缴纳了相关费用。至今，被告也未将房屋装修，未履行义务，请求法院判决：1、解除原、被告双方签订的合同编号为201206602025号《长沙市商品房买卖合同》；2、被告返还原告为购房而支付的购房款569707元、物业维修基金8297元、税费11394.14元、登记费765元；3、被告支付原告违约金暂计100000元。

被告辩称

被告汇**司辩称：被告不同意解除与原告的商品房买卖合同，如解除合同，被告仅认可将其首付款和已还银行的贷款本金支付给原告，剩余贷款由被告直接支付给第三人。物业维修基金和税费不应当由被告支付，原告主张的违约金过高，应当依照双方合同相关条款计算，请求法院依法判决。

第三人建**省分行述称：截至2015年7月28日，原告在第三人处由384425.06元贷款未清结。原告与被告商品房买卖合同的解除不应影响原告的还款义务，请求原告将被告返还的的已付购房款及利息和赔偿款用于清偿第三人债务。

本院查明

经审理查明：2013年1月18日，原告吴**与被告汇**司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201206602025），约定：吴**购买座落于长沙市天心区新姚北路399号博*金谷小区第D1D2幢20层2025号房屋，该房建筑面积69.14平方米，单价为8239.90元，总房价569707.00元；吴**应于2013年1月18日向汇**司交付首付款（含定金）179707元，剩余房款390000元向银行申请贷款；汇**司应在2014年8月30日前将经验收合格并符合本合同约定的装饰、设备标准条件的商品房交付吴**使用。由于汇**司原因未按本合同约定的期限将该商品房交付吴**使用，逾期超过60日，吴**有权解除合同，汇**司应当自吴**解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按吴**累计已付款的2%向吴**支付违约金。

合同签订后，吴**按约向汇**司缴纳了首付款179707元、登记费765元，并向税务机关缴纳了税费11394.14元，剩余购房款390000元在第三人建**省分行办理了按揭贷款，并给付汇**司。因汇**司没有按约于2014年8月30日交付房屋，吴**于2014年11月1日向汇**司发出《退房通知书》，要求汇**司退还房款及赔偿损失等，汇**司于同日收到吴**的《退房通知书》。后汇**司未能满足吴**的退还购房款等要求，双方遂酿成纠纷。

另查明：截至2015年7月28日，吴**尚欠建**省分行384426.06元借款本息未偿还，吴**已支付借款本金和利息共计30108.14元。在2014年9月至2015年8月期间，吴**租房居住，每月支付房租1600元。

以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《博林金谷装修协议书》、发票、收据、退房通知书、《个人住房借款合同》、贷款支付凭证、对账单以及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为，原告吴**与被告汇**司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。吴**按约履行了缴纳全部购房款的合同义务，汇**司未能按约履行交房义务，汇**司在接到吴**《退房通知书》后仍不能将房屋交付给吴**使用，吴**有权依约解除上述合同。汇**司应将吴**缴纳的购房款569707元予以退还。本案中，第三人建**省分行未向本院提出具体的诉讼请求，本院对建**省分行与吴**之间的债权债务关系不予处理。关于吴**要求汇**司退还代收的税款11394.14元的诉讼请求，因该款项的发票已由吴**掌握，可由吴**向相关机关申请退还，本院对吴**的该项诉讼请求不予支持。关于吴**要求汇**司退还物业维修基金8297元、登记费765元的诉讼请求，因汇**司未能提供证据证明将将前述费用已缴纳相关部门，故汇**司应承担退还吴**物业维修基金、登记费的义务，本院对吴**的该项诉讼请求予以支持。关于吴**要求汇**司支付违约金100000元的诉讼请求，结合吴**在本案中的损失，本院核定为49308.14元（30108.14元＋1600元×12）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告吴**与被告长沙**限公司于2014年1月28日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201206602025）；

二、限被告长沙**限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，退还原告吴**购房款569707元、物业维修基金8297元、登记费765元，并支付原告吴**违约金49308.14元；

三、驳回原告吴**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

本案受理费10700元，原告吴**承担1700元，被告长沙**限公司承担9000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月四日