罗**与罗**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告罗**诉被告罗**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗**到庭参加了诉讼，被告罗**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告罗**请求本院判令：罗**支付罗**违约金、财产损失和物业管理费共计12912.48元。

被告辩称

被告罗**未作答辩。

查明的事实

本院查明

经审理查明，本院确认如下法律事实：

2014年5月22日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，双方约定，原告将其所有的位于长沙**办事处板仓路西、蒸湘路南卧龙居3栋603号的房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年5月23日至2015年5月23日，租金1450元／月，按季度支付，租期内的物业管理费由被告负担，租赁期内擅自退租按合同总租金的50%支付违约金。合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了2000元押金及2015年2月23日前的租金，但2015年1月份，被告未经原告同意提前退租，且未支付房屋使用期间的物业管理费，原告与被告协商未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。

判决的结果与理由

本院认为

本院认为：一、被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据庭审查明的事实依法作出裁判。二、原、被告之间成立真实、合法、有效的租赁合同关系，租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，原告交付了房屋，被告未经同意提前终止了合同的履行，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告要求被告按合同总价款的50%承担违约金8700元，本院认为，被告负担违约金符合约定，应予支持，但违约金以弥补损失为主要目的，兼具惩罚性功能，合同约定的违约金计算方式，应符合公平及诚实信用原则，不能过分高于损失，租赁合同中，承租人提前退租给出租方主要产生预期租金利益损失，原、被告约定按合同总价款50%计算违约金，标准过高，本院根据公平原则予以调整，以被告未履行合同部分的应付租金4350元为其违约金的负担数额；原告主张财产损失5000元，并提供了部分财产损失的照片，但该照片无法证明财产损害的发生与被告使用房屋有关，也无法证明损失的具体数额，此项主张依据不足，不予认定；被告负担房屋使用期间的物业管理费属于租赁合同中被告的约定义务，被告未向物业公司支付，使此债务由原告承受，原告在本案中对此债务一并主张，本院予以支持，被告负担物业管理费的数额以物业公司的收费标准101元／月为准，按被告使用房屋的实际期限计算八个月，合计为808元，租赁房屋未使用期间的物业管理费不由被告负担；因此，被告应向原告支付违约金及物业管理费5158元，被告已交押金2000元，原告主张债务抵销，本院予以支持，故被告还应向原告支付3158元。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告罗**于本判决生效后七日内向原告罗**支付3158元；

二、驳回原告罗**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费123元，公告费560元，合计683元，由被告罗**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十四日