株洲市芦淞区欣月佳**委员会与董**物权保护纠纷一审民事判决书

审理经过

原告株洲市芦淞区欣月佳**委员会诉被告董**物权保护纠纷一案，于2015年8月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员杨**担任审判长，与人民陪审员易新能、沈**参加的合议庭，于2015年10月10日、2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告株洲市芦淞区欣月佳**委员会负责人刘*（第二次开庭未到庭）及其委托代理人聂海燕，被告董**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告株洲市芦淞区欣月佳**委员会（以下简称业委会）诉称，被告不是株洲市**园小区的业主，未经业主大会同意，被告自2014年4月开始一直占用该小区位于正门岗的一栋小两层的物业管理用房。2015年元月，欣月家园业主委员会与株洲市**有限公司签订了《物业管理服务合同》，自物业公司进入小区至今，一直没有物业用房，导致正门岗的保安人员只能在外办公，每天日晒雨淋。业委会、街道办及物业公司多次与被告交涉未果，被告一直不愿搬离。原告故诉至法院，请求：1.责令被告撤离欣月佳园物业管理用房，并将自己物品搬离物业管理用房；2.由被各承担本案诉讼费用。

原告业委会为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：

1.原告备案表及负责人身份证明，拟证明原告合法的主体资格；

2.被告身份信息复印件，拟证明被告合法主体资格；

3.租房合同复印件，拟证明自2014年4月1日起至今被告一直占用欣月佳园一期正门岗上下两层房屋用于居住和办公；

4.社区证明，拟证明欣月佳园一期正门岗房屋属于物业用房，任何单位和个人不得擅自占用和出租；

5.物业管理服务委托合同、物业公司证明，拟证明被告擅自占用物业管理用房的行为严重妨碍物业公司提供物业管理服务；

6.物业用房照片，拟证明被告占用的欣月佳园正岗的物业用房外观，物业保安人员因无物业用房使用智能在外执勤，被告擅自占用行为影响了小区的物业管理；

7.关于欣月佳园的情况说明，拟证明该小区2004年9月竣工交付，南方公司对小区物业管理的情况；

8.欣月佳园小区规划设计图纸，拟证明本案争议的物业用房在城建档案馆备案的设计图纸上已经标明是合法建筑；

9.欣月佳园第二届业委会名单，拟证明第二届业委会于2008年6月26日成立。根据《业主大会与业主委员会指导规则》第三十二条，业委会每届任期不超过五年，可连选连任。第二届业委会任期至2013年6月25日结束，没有选举不得连任。第三届成立与2015年2月28日，租房合同签订于2014年4月1日，签订之时小区没有业主委员会。

被告辩称

被告董**答辩称，房子是答辩人向业主委员会租赁，按照合同交付了租赁费用，租赁期限为三年

被告董**为支持其答辩理由，提交以下证据：

1．说明、租房合同，拟证明被告向业委会合法租赁涉案房屋；

2.收条6张，拟证明被告租赁房屋以后一直在缴纳租金，一直交到2015年9月份，2015年7月31日收条上的房租应该是7、8、9三个月。

经庭审质证，对原告的证据，被告的质证意见为：对证据1，小区共有915户，入住率95%，选举业主委员会的选票应该有870张，对真实性有异议；对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4街道办的证明有异议；对证据5三性有异议；对证据6中租赁的房子无异议，对证明目的有异议；对证据7我不清楚，我只清楚跟我签合同的是当时业委会主任孟**；对证据8、9无异议。

对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1租房合同是由两个业主和被告签订的，没有业主委员会盖章，是无效的合同，是一种擅自占有行为；对说明的三性均有异议，上面的盖章和原告的公章不一致，里面的内容里面的户数与备案表上的户数不一致；对证据2收条三性均有异议，是个人出具的，是否是真实的有异议，是一种个人收取费用的行为，与本案没有关联性。

本院查明

经审查，对原告提供的证据认证如下：对证据1、2予以采信；对证据3、4结合全案予以综合认定；证据5物业管理服务委托合同与本案纠纷无关，不予审查认定；对物业公司证明结合全案予以综合认定；对证据6的真实性予以采信；对证据7结合全案予以综合认定；对证据8、9予以采信。

对被告提交的证据认证如下：证据1中的说明因没有出具该说明的人员签名，对该说明不予采信；对租房合同结合全案予以综合认定；对证据2结合全案予以综合认定。

经审理查明，欣月佳园小区于2004年交付使用，本案所争议的房屋是位于该小区正门岗的一栋两层楼的房屋。2014年4月1日，以“欣月一期”为出租方（甲方），被告董**为承租方（乙方）（董**的名字后另一种笔迹写上“株洲幸**有限公司”字样）签订了一份《租房合同》，约定由甲方将欣月佳园正门岗上下两层房屋出租给乙方居住办公使用，租赁期限自2014年4月1日至2017年3月31日，租金为350元／月，按季度支付。合同末尾由孟繁*、阮**在“甲方”处签名，董**在“乙方”处签名。董**自2014年4月1日起即占有、使用该房屋至今。

另查明，欣月佳园小区第一届业主委员会任期届满后，于2008年6月进行了改选，第二届业主委员会于2008年6月26日成立，并在株洲市物业管理处进行备案，孟繁翔为第二届业主委员会主任。2015年2月28日，欣月佳园**委员会完成换届选举，刘*为新的业主委员会主任。

本院认为

本院认为，本案系物权保护纠纷，本案争议的焦点为：1.原告是否为本案的适格主体。2.被告是否应当搬离现占用房屋。

本案的争议房屋属于物业管理用房，属于小区全体业主所有，业主委员会对于小区的公共设施、公共建筑的合理使用有监督的权利，因此由业主委员会提起本案诉讼是符合法律规定的，株洲市芦淞区欣月佳**委员会是本案适格主体。本案所涉《租房合同》，系孟**、阮**个人与被告董**签订，没有加盖业主委员会的公章。而且根据相关规定，每届业主委员会的任期不超过五年，业主委员会任期届满，如果没有换届选举新一届业主委员会，则原业主委员会解散。在合同签订当时，孟**的任期已经届满，孟**无权代表业主委员会和小区业主处分小区公共设施，且新一届的业主委员会又对该合同不予追认，因此《租房合同》为无效合同。故被告董**依该合同占用本案诉争房屋没有法律依据。本院对原告要求被告董**搬离株洲市欣月佳园小区正门岗的房屋的诉讼请求，予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

限被告董**于本判决生效后二十日内搬离株洲市欣月佳园小区正门岗的房屋，并将自已的物品搬离该房屋。

本案案件受理费人民币80元，由被告董**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲**民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行**人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株**业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

裁判日期

二〇一六年三月十五日