李**与长沙**有限公司、王*租赁合同纠纷一案

审理经过

上诉人**有限公司因与被上诉人李**，原审被告王*租赁合同纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出的（2015）天民重字第02144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明：2012年9月14日，李**以己方为甲方、王**乙方双方签订房屋租赁合同，合同约定甲方将其拥有所有权的、坐落于长沙市天心区中信城市广场1-4幢2层202房（建筑面积2350平方米）出租给乙方经营KTV歌厅场地使用，租赁期限为12年。双方约定租金标准为：每月每平方米37元，每三年每平方米增长8元。甲方同意在装修期内免收乙方租金，即免除乙方七个月租金。租金支付方式为每6个月支付一次，自本合同签订之日起三个工作日内，乙方向甲方支付租金三十万元，三十日付清第一期租金，以后每期租金乙方须提前20日支付。该合同第五条约定，在本合同签订之日起10个月内，乙方向甲方交纳履约保证金人民币二十万元。此款在本合同终止时由甲方一次性无息全额退还乙方。该合同第八条约定，因乙方违约，在甲方解除合同的情况下，或者合同到期，在双方未续约的情况下，乙方不可拆除的装修遵循“来修去丢”的原则，归甲方所有。第九条约定，乙方逾期交付租金的，视为乙方违约，乙方除应如数补交外，每天处以万分之五的违约金，超过六十日的，甲方有权收回租赁房屋并终止合同。之后，王*使用租赁的该场地与案外人张**合作经营KTV娱乐城，并于2014年7月7日注册成立了长沙**有限公司。该公司的股东为王*和张**，并仍以王*在李**处租赁的长沙市天心区中意二路111号中信城市广场1-4栋202房为营业场所。2015年5月25日，李**向王*发出终止合同通知书，载明“王*女士并中信新城天之音KTV：2012年9月14日你与本人签署合同，租赁本人位于长沙市中信城市广场1-4幢2层202房经营天之音KTV。合同签订之后，你未严格履行合同中的双方约定，多次出现租金延交、缓交现象。按双方约定，2015年3月24日前你应支付本人半年租金。时至今日（2015年5月25日），已超过六十日，你仍未支付租金，按双方合同约定，超过六十日的，本人有权收回租赁房屋并终止合同，现特通知你履行合同约定，双方各自严格按约定的责任义务执行。”上述终止合同通知由王*签字确认。此后王*依然没有支付租金，且其参与经营的长沙**有限公司依然占用房屋进行经营活动。李**遂诉至原审法院，请求判令：1、王*、长沙**有限公司按“来修去丢”的原则腾退租赁的长沙市中信城市广场1—4幢2层202房；2、王*、长沙**有限公司支付欠付的租金124628.3元及违约金17025.75元，并自2015年5月27日按日支付房屋占用费3168.6元直至腾退之日止；3、王*、长沙**有限公司承担所有的诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为：李**与王*签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定自觉履行合同义务。现王*违反合同约定，逾期支付租金超过六十日，李**有权按照合同约定解除合同并收回租赁房屋（对房屋内已形成的附合装饰装修物，依约归李**所有），对李**要求王*支付拖欠租金、房屋占用费以及违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。对于王*辩称其未支付租金系因李**违反合同义务，王*没有违约，原审法院认为，王*提交的证据无法证明其主张，故对于王*上述辩称不予采信。关于拖欠的租金和房屋占用费的具体金额，根据王*签字确认的终止合同通知书载明的“2015年3月24日前你应支付本人半年租金”，再结合王*的陈述，可知租金已支付至2015年3月24日，因此，王*还应向李**支付期后的租金和房屋占用费至租赁房屋腾退之日止，双方房屋租赁合同已于终止合同通知书送达王*之日即2015年5月25日解除，因此，2015年5月25日前王*拖欠的费用为租金，金额为179679元（37元/平方米/月÷30日×2350平方米×62天）；2015年5月26日至租赁房屋腾退之日止拖欠的费用即为房屋占用费，其中自2015年5月26日起至2015年9月13日应按日2898.3元（37元/平方米/月÷30日×2350平方米）的标准支付；自2015年9月14日至2018年9月13日按日3525元（45元/平方米/月÷30日×2350平方米）的标准支付；自2018年9月14日至2021年9月13日按日4151.7元（53元/平方米/月÷30日×2350平方米）的标准支付；自2021年9月14日后按日4778.3元（61元/平方米/月÷30日×2350平方米）的标准支付；如前所述，房屋占用费暂计算至2015年9月13日金额为321715元（37元/平方米/月÷30日×2350平方米×111天），其后房屋占用费按照前述标准计算至租赁房屋腾退之日止。关于违约金的具体计算，李**诉请违约金以拖欠的租金和房屋占用费为基数按照日万分之五的标准支付自2015年3月25日起至拖欠的租金和房屋占用费支付完毕之日止，符合双方合同的约定，予以支持。

因李**与王*签订的《房屋租赁合同》已经解除，作为租赁房屋的实际占用人长沙**有限公司再占用该房屋已无事实和法律依据，故对李**要求长沙**有限公司腾退房屋的诉讼请求亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，承租人返还的租赁物应当符合按照约定使用后的状态。故对李**要求王*和长沙**有限公司按“来修去丢”的原则腾退房屋的诉讼请求亦予以支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由王*、长沙**有限公司于本判决生效之日起3日内腾退位于长沙市中信城市广场1-4幢2层202房返还给李**（房屋内已形成的附合装饰装修物，归李**所有）；二、由王*于本判决生效之日起3日内一次性向李**支付自2015年3月24日至2015年5月25日期间的租金179679元；三、由王*于本判决生效之日起3日内一次性向李**支付房屋占用费321715元（房屋占用费自2015年5月26日暂计算至2015年9月13日，其后房屋占用费应继续按如下标准计算至租赁房屋腾退之日止，其中自2015年9月14日至2018年9月13日按日3525元的标准计算；自2018年9月14日至2021年9月13日按日4151.7元的标准计算；自2021年9月14日后按日4778.3元的标准计算）；四、由王*自2015年3月25日起至租金和房屋占用费支付完毕之日止以应付未付的租金和房屋占用费为基数按日万分之五的标准向李**支付违约金；五、驳回李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费3140元，由王*负担（此款李**已预交，由王*于本判决生效之日起3日内一次性直接支付给李**）。

上诉人诉称

上诉人**有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、截止2015年3月24日，王*应付租金为124628.3元，而王*在签订《房屋租赁合同》时，已缴纳履约保证金20万元，该保证金可以冲抵租金。故王*不存在逾期支付租金的情况，没有违约情形，李**无权主张解除合同。所以，李**向王*发出的《终止合同通知》没有产生终止《房屋租赁合同》的法律效力。二、根据《房屋租赁合同》第六条第5项之约定，李**应当负责协调由开发商承担公共面积装修费用922283.9元，一审中，王*主张以此冲抵租金，但原审法院对该装修费用没有进行说明。三、《房屋租赁合同》的主体为李**和王*，对合同外第三人不发生效力，但原审法院却判决长沙**有限公司腾退房屋，严重违反合同相对性原则。故，请求撤销原审判决，驳回李**的全部诉讼请求，并由李**承担本案一、二审全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：《房屋租赁合同》约定，如果王*超过60天没支付房屋租金，李**有权终止合同，王*到现在都没支付租金，而且达到合同约定60日以后，李**已经向王*发出了解除合同的通知，并且王*签收了。上诉人主张保证金*抵租金没有法律依据，合同也未作相关约定。关于装修费用问题，未解决是因为王*未提交充分的费用依据。现在长沙**有限公司占有和使用租赁房屋，但是其无权使用和占用。

原审被告王*对上诉人**有限公司的上诉理由没有异议，称其公共装修用了90多万元，装修预算表已经通过快递给李**。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为：李**与王*于2012年9月14日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据合同第九条第1款之约定，王*逾期交付租金超过60日的，李**有权收回租赁房屋并终止合同。因王*未按约于2015年3月20日前支付后六个月的租金，故李**有权于2015年5月25日向王*发出的《终止合同通知》要求终止《房屋租赁合同》并收回租赁房屋。王*和长沙**有限公司抗辩称王*在签订合同时所交纳的20万元履约保证金可抵扣其所欠缴的租金，故王*并未拖欠租金。然根据合同第五条之约定，王*所交纳的20万元履约保证金在合同终止时才由李**一次性无息全额退还，故在租赁合同未终止前，王*主张以20万元履约保证金抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。另，因长沙**有限公司系基于王*与李**的《房屋租赁合同》占有和使用涉案房屋，现该《房屋租赁合同》已依法解除，故长沙**有限公司继续占有和使用涉案房屋缺乏法律依据，应当予以腾退。

关于长沙**有限公司上诉所称的公共面积装修费用。因长沙**有限公司和王*所提供的建筑装饰工程预算表系其单方制作，不能单独证明其对公共面积进行装修产生的实际费用，且长沙**有限公司和王*均未在本案一审中就公共面积装修费用提出反诉，故原审法院未就长沙**有限公司和王*主张的公共面积装修费用进行处理，并无不当。双方可另行依法处理。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人**有限公司的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3140元，由上诉人**有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日