李*与汤**房屋租赁合同纠纷一案

审理经过

上诉人汤**因与被上诉人李*房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出的（2015）雨民初字第03246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理查明，2009年3月9日，案外人长沙市雨花**村民委员会（甲方、出卖方）与李*（乙方、买受方）签订一份《商住楼买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于长沙市雨花区曲塘路口东南面圭塘村商住楼123、124门面，总价为519600元；该房屋性质为安置房，暂无产权证，乙方享有永久使用权，但如遇国家政策性拆迁或甲方提质改造须拆迁，采用分时段对乙方所购房屋进行补偿；此外双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，李*接收了该门面。2012年3月1日，李*（甲方、出租方）与汤**（乙方、承租方）签订《店铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方上述门面用于经营餐饮；甲方必须保证商铺产权合法化，因规划拆迁等政策性变化，甲方需提前三个月通知乙方，并由甲方退回乙方押金及未使用的房租，甲方有义务协助乙方向拆迁方进行有关索赔事项；甲方收取乙方押金5000元，合同租赁期为5年，自2012年3月1日至2014年3月1日每月租金为4700元，2014年3月2日至2016年3月2日每月租金5170元，2016年3月2日至2017年3月2日每月租金5687元，乙方租金按季度在每季度的前六天付清，如不按时交租，甲方有权按每天5%的滞纳金收取或终止本合同收回门面；此外双方还对合同其他相关事项进行了约定。合同签订后，汤**向李*交付了5000元押金，李*向汤**交付了该房屋。因汤**得知该门面所在的商住楼要拆迁，2013年12月起便未再向李*交纳租金。2014年1月6日，案外人长沙市雨花**村民委员会向汤**下发通知，称李*所购上述门面需拆迁，限期办理解除合同。2014年5月20日，案外人长沙市雨花**村民委员会与李*签订《解除补偿协议》，约定解除双方签订的《商住楼买卖合同》，李*在签订协议并在2014年6月15日前搬家完毕正式交房的在原购房金额增加补偿30%，在2014年6月30日前搬家完毕的，另计搬家费4000元。2014年6月5日，该村委会又向汤**下发通知，要求汤**在2014年6月30日前自行搬迁完毕。因未获拆迁补偿，汤**陈述于2014年9月才搬离上述门面。李*、汤**双方为门面拆迁补偿协商未果，汤**遂于2015年5月11日向原审法院起诉，请求判令：1、李*退还汤**押金25000元、搬家费4000元，并赔偿因李*违约给汤**造成的经济损失74100元；3、李*承担本案诉讼费用。2015年7月6日，原审法院作出（2015）雨民初字第02405号民事判决书，判决如下：1、李*于该判决生效之日起10日内退还汤**门面押金5000元；2、驳回汤**的其他诉讼请求。后汤**不服该判决向长沙**民法院提起上诉，2015年10月19日，该院作出（2015）长中民三终字第04960号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。李*因向汤**催讨租金等费用未果，于2015年6月17日诉至原审法院，请求判如所请。庭审中李*陈述汤**于2015年4月25日才搬离门面，双方未办理交接手续。就水电费：汤**陈述2012年、2013年水电费均由自己承担，之后的水电费具体产生原因不清楚，李*可能预存；李*陈述就诉讼请求中的电费没有核算，最后一次缴纳电费时间是2014年11月20日，之后情况不清楚，确实有可能预存，但不符合逻辑，李*提交加盖“长沙电业局城东供电局雨南供电所”印章的涉案房屋电费实收清单拟证明涉案房屋电费缴纳情况，载明2014年1月至2014年12月各月均有缴纳电费，李*另提交涉案房屋用水缴费单据一份拟证明代汤**缴纳水费情况，载明汤**承租后缴费情况如下：2013年7月缴费245.28元、2013年8月缴费245元、2014年7月缴费148.57元、2014年9月缴费30元。

一审法院认为

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李*将从案外人长沙市雨花**村民委员会处购买的商住楼门面租赁给汤**，双方形成了租赁合同关系。因上述门面没有办理房屋产权证和土地使用权证，李*又未能提供上述商住楼、门面建设手续的证据，参照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，李*与汤**签订的《店铺租赁合同》属无效合同，但另参照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。汤**承租门面后交纳房租至2013年11月底，后继续占有使用涉案门面，李*要求汤**按照约定标准支付后续占有使用费，原审法院予以支持，汤**的辩称原审法院不予采纳。就汤**搬离时间，李*提交涉案房屋电费实收清单内虽显示2014年9月后仍有缴纳电费，但李*陈述有可能预存，且李*未提交其他证据证明汤**于2015年4月25日才搬离，故原审法院确定汤**于其陈述的2014年9月搬离涉案房屋，汤**应按约定标准向李*缴纳2013年12月1日至2014年9月30日的房屋占有使用费，其中2013年12月1日至2014年3月1日按每月4700元标准，2014年3月2日至2014年9月30日按每月5170元标准，计50290元（4700元/月×3月+5170元/月×7月），李*主张超出部分，原审法院不予支持。双方在《店铺租赁合同》内虽约定汤**逾期交纳租金时按每天5%支付滞纳金，但上述合同为无效合同，李*主张滞纳金没有法律及约定依据，原审法院不予支持。就涉案房屋水电费缴纳情况，李*虽未提交证据证明系其代替汤**缴纳，但因汤**陈述2014年起即未缴纳水电费，故2014年1月至2014年9月缴纳的涉案房屋水电费可认定为李*代为支付，汤**应予偿还。李*提交证据显示2014年1月至2014年9月缴纳水费合计178.57元（148.57元+30元），该款项汤**应予偿还，李*主张超出部分，原审法院不予支持；李*提交涉案房屋电费实收清单内虽显示2014年1月至2014年9月有缴纳电费情况，但李*未明确要求汤**支付电费的具体金额，故原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，参照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、汤**于判决生效后10日内支付李*2013年12月1日至2014年9月30日房屋占有使用费50290元；二、汤**于判决生效后10日内支付李*2014年1月至2014年9月水费178.57元；三、驳回李*的其他诉讼请求。如果汤**未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666元，因适用简易程序减半收取1333元，由汤**负担。

上诉人诉称

上诉人汤**不服一审判决，上诉称，一、李*在明知房屋无合法产权的情况下，利用职务关系以机关单位的名义开具证明，汤**才会相信房屋产权合法，并与李*签订房屋租赁合同，然而租赁房屋才一年多，本案涉案房屋就要被拆除，这影响了汤**的经营计划，也违背了双方当时签订租赁协议的初衷，之后汤**一直与李*协商赔偿损失问题，但是没有结果，现汤**的损失没有得到赔偿，一审判决反而判令汤**要向李*支付租金，这属于事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回李*在一审中的诉讼请求，并判令李*承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人李*发表答辩意见称，本案的事实情况已经经过数份生效判决以及本案的一审判决确定，非常清楚，证据充分，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为

本院认为，一、关于汤**是否应当向李*支付房屋占有使用费的问题。因李*并未取得本案涉案房屋的房屋产权证和土地使用权证，也未向法院提交本案涉案房屋的建设工程规划许可证，故汤**与李*就本案涉案房屋签订的《店铺租赁合同》为无效合同。虽然该合同为无效合同，但依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院对李*要求汤**按照合同约定标准支付占有使用费的请求予以支持。汤**在二审中提出，因李*与长沙市雨花**村民委员会于2014年5月20日签订了一份《解除补偿协议》，故汤**不应向李*支付2014年5月20日之后的租金，本院认为，李*与长沙市雨花**村民委员会于2014年5月20日签订了一份《解除补偿协议》，李*亦认可双方签订该协议后，房屋所有权应该归属长沙市雨花**村民委员会，故本院认为汤**应向李*支付房屋占有使用费至2014年5月20日，因汤**在二审中自述其交纳了房租至2013年11月底，故汤**应向李*支付房屋占有使用费的时间段为2013年12月1日起至2014年5月20日止，其中2013年12月1日至2014年3月1日按每月4700元标准，2014年3月2日至2014年5月20日按每月5170元标准，计27714元（4700元/月×3月+5170元/月×2月+5170元/月÷30天×19天）。

二、关于汤**是否应当向李*支付水费的问题。汤**在二审中自述其对一审判决认定水费178.57元并没有异议，且该水费实为李*缴纳，故汤**应向李*支付178.57元水费。

另，因本案系李*起诉汤**讨要租金及水费所致，汤**提出的李*应赔偿其损失的问题已经由另案进行处理，故本院对汤**的该项主张不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，但判处欠当，应依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，拟判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第03246号民事判决第二项、第三项；

二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第03246号民事判决第一项为：汤**于本判决生效后10日内支付李*2013年12月1日至2014年5月20日房屋占有使用费27714元。

本案一审受理费1333元，二审案件受理费2666元，总计3999元，由上诉人汤**负担2666元，由被上诉人李*负担1333元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日