艾**与湖南**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告艾**（反诉被告，以下简称原告）与被告湖**限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理后，依法由审判员李**适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案争议较大，本院于2015年11月19日裁定转入普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人王*、被告委托代理人何**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告艾**称：2013年11月25日，原、被告双方签订租赁协议，被告将其开发的宁乡XXX广场X栋X楼XXX号商铺租给原告经营服装。租赁期限为三年，计租面积为49.18平方米，第一年度租金为109176元。合同签订后，原告按约定支付了第一年度的租金，并支付履约保证金9098元。根据合同约定，被告保证其对出租的物业享有合法有效的所有权、出租权。被告承诺因其自身原因影响租赁行为的合法性，原告有权延期支付租赁费用直至被告补正和完善所有相关手续，如果被告不能及时补正和完善相关手续，导致合同无法履行时，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。合同履行过程中，原告得知涉案物业项目尚未通过规划主管部门的规划验收。根据《城乡规划法》、《湖南省实施﹤城乡规划法﹥办法》的规定，涉案物业未经规划验收，不得投入使用。被告应当退还原告已交的房租。且被告也没有在原告主张的期限内完善相关手续，被告的行为已构成非法出租房屋，严重违约事实成立，被告应当退还原告已缴纳的租金并承担违约责任。因此，被告应当按照合同的规定返还租金，并按合同的规定向原告支付违约金。

同时，被告还存在严重违约的情形。被告曾承诺商场开业前不收取租金，但被告没有兑现承诺。被告明知租赁房屋面积只有27.3平方米的情况下，以49.18平方米计算租金，实际租赁的面积远远小于合同约定的租赁面积，该行为已构成重大违约。故诉诸法院，请求依法判决被告返还原告已支付的租金109176元；并由被告向原告支付违约金21835元。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、原、被告双方身份信息，拟证明双方诉讼主体资格；

2、XXXX广场商铺租赁合同，拟证明双方存在租赁关系，以及双方权利、义务和违约金责任等约定；

3、租金收据，拟证明原告已支付2014年2月26日至2015年2月25日的租金共计109176元；

4、保证金收据，拟证明原告已支付保证金9098元；

5、宁乡县政府信息公开申请表、顺丰快递单、宁乡县城乡规划局答复政府信息公开申请告知书；拟证明原告通过政府信息公开得知涉案物业未经规划验收，该物业依法不得出租；

6、房屋分层平面图，拟证明涉案物业并无共有分摊面积，出租物业的面积为27.3平方米，被告于2013年4月15日起就已知晓该情况，但是被告在2013年9月份与原告签订租赁合同时，擅自增加公摊面积，将计租面积定为49.18平方米，被告故意隐瞒真实情况，欺骗承租人；

7、《宁乡XXXX广场：迟迟不开业涉嫌虚假宣传》视频资料，拟证明被告管理人员曾承诺商场开业时才收取租金，被告在未开业时就已收取原告的租金，违反约定。同时，还证明被告在招商引资中存在虚假宣传。

被告湖**限公司答辩并反诉称：一、原、被告所签订的《商铺租赁合同》合法有效，原告以所诉涉案物业未经规划验收，不得投入使用，属于非法出租的理由不能成立；二、依据双方签订的《商铺租赁合同》，且原告实际使用了租赁房屋，原告要求返还租金109176元没有事实和法律依据；三、因《商铺租赁合同》合法有效，被告单位并无违约行为，原告要求支付违约金21835元，没有事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求，并请支持被告方的如下反诉请求：1、判决解除商铺租赁合同；2、判决反诉人支付房租65597元（已计算至2015年9月26日，后续房租按合同约定租金计算至实际腾退房屋之日）；3、判决反诉人没收保证金9098元；4、判决被反诉人向反诉人支付违约金21835元；5、由被反诉人承担本案律师费、诉讼费及财产保全费。

被告辩称

被告湖**限公司为支持其辩称理由和反诉请求，向本院提交了如下证据：

1、湖南**限公司营业执照和组织机构代码证，拟证明湖南**限公司具有合法的诉讼主题资格的事实；

2、XXXX广场商铺租赁合同，拟证明原、被告双方存在合法的租赁关系，双方权利义务明确的事实；

3、交房流程确认书及收房确认书，拟证明2013年11月25日湖南**限公司将XXXX广场第X栋X单元X层XXX号房屋交给原告艾**，并由艾**进行了收房确认的事实；

4、装修申请书，拟证明原告艾**申请对所租房屋进行装修，装修形式为自装，并自身承担装修费用，湖南**限公司仅督促其按规定装修并在装修完毕后验收的事实；

5、宁（1）国有（2011）第351号国有土地使用权证，拟证明①被告湖南**限公司通过宁乡县国土资源局国有土地的出让合法取得土地作为商业、住宅用地的事实。②湖南**限公司合法拥有XXXX广场土地使用权的事实；

6、宁**（2011）197号宁乡县城乡规划局关于XXXX广场修建性详细规划（总平面图）的批复，拟证明宁乡县城乡规划局同意湖南**限公司按照《XXXX广场总平面图》规划设计方案进行施工的事实；

7、宁**（2011）123号关于湖南**限公司XXXX广场一期工程初步设计的批复，拟证明宁乡县住房和城乡建设局批复湖南**限公司建设的XXXX广场一期工程初步设计基本符合现行建筑工程文件编制深度规定的有关要求，同意该工程初步设计的事实；

8、宁**（2011）214号宁乡县城乡规划局关于XXXX广场1、2、3、4及6号栋单体建筑设计方案的批复，拟证明宁乡县城乡规划局同意湖南**限公司以《XXXX广场1、2、3、4及6号栋单体建筑设计》方案实施工程的事实；

9、中华人民共和国建筑工程规划许可证（副本），拟证明湖南**限公司在建设XXXX广场2栋房屋前已提交合格的规划图纸及方案，并已获得规划许可的事实；

10、中华人民共和国建筑工程施工许可证，拟证明湖南**限公司合法取得宁乡县住房和城乡建设局颁发的施工许可证，具有合法建设XXXX1、2、3、4、6号栋及地下室工程的事实；

11、宁乡县XXXX广场一期竣工测量技术报告及竣工验收图，拟证明XXXX广场2栋、4栋建筑规划验收没有明显违反建设行为，实况与规划情况变化不大，未改变建筑使用性质，在可使用范畴的事实；

12、宁*消验（2013）第0027号建设工程消防验收意见书，拟证明XXXX一期工程已经宁乡县公安消防大队消防验收合格的事实；

13、（宁）防雷验字（2014年］第374号防雷装置竣工验收报告书，拟证明XXXX一期工程防雷装置所验数据符合国家规范要求的事实；

14、XXXX广场2栋工程竣工验收备案表，拟证明XXXX广场2栋房屋已进行竣工验收，宁乡县建筑工程竣工验收部门同意该工程竣工验收并已备案，该工程设计、施工、规划、公安消防、环保、工程质量均符合投入使用的标准的事实；

15、XXXX广场X栋XXX、XXX号及X栋负一层XXX号房屋的场地证明，拟证明其房屋属于合法建设的永久性建筑，所在社区可提供商铺办理营业执照所需的场地证明，房屋房产证未办理不影响场地证明的出具；

16、照片，拟证明原告方使用租赁的门面并用来经营的事实；

17、湖南省建设工程规划许可证（正本），拟证明本案房屋已通过规划验收，符合房屋使用的标准；

18、XXXX广场商铺租赁合同，拟证明反诉人与被反诉人存在的合法租赁关系，双方权利义务明确及相关约定；

19、收据，拟证明被反诉人支付第一年承租年租金及保证金的事实；

20、照片，拟证明租赁房屋被反诉人已进场装修完毕并已开业使用（证据18－20系被告所提交的反诉证据）。

经庭审质证，被告对原告所提交的证据发表如下质证意见：

对证据1、2、3、4均无异议；对证据5关联性、真实性有异议，与物业出租无直接因果关系。该公开书是2015年7月作出的，不能说明现在的真实情况，现在的真实情况是已由宁乡**息中心进行了竣工规划验收技术报告，从本报告的内容中说明XXXX广场一期工程验收结果并未违反法律的强制性规定；对证据6的合法性、真实性无异议，对其关联性有异议，根据我国《建筑工程建筑面积计算规范》，建筑面积包括房屋面积及分摊面积，另分摊面积包括公共部分面积、地下室等，套内建筑面积也为本栋房屋墙体内所形成的楼地面总面积。租赁合同中明确约定49.18平方米为建筑面积，房屋租金是按建筑面积进行计算，故该证据也不能达到原告的证明目的；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议。该视频中显示的管理人员身份不明，不能证明系被告单位工作人员，且不能说明整体情况，本段视频是否经过合法程序，是否未经裁剪，原告无法证明。该视频不能说明被告在宣传过程中存在虚假宣传，两者之间无因果关系，不能达到原告的证明目的。

原告对被告所提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对其合法性有异议；对证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，被告认为该证据能够证明该房屋能达到可以使用的范围，但是这些证据都不能证明房屋可以使用的条件；对证据14的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明该房屋能投入使用；对证据15的真实性无异议，但对其关联性、合法性有异议，居委会不能作为土地使用权人的证明主体，必须由国土部门来证明；对证据16无异议；对证据17的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议；对被告提交的反诉证据18真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，原告不存在违约，其拒付租金是被告违约在先；对证据19的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据20的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据能证明房屋已装修完毕，不能证明房屋已投入使用，因为商城尚未投入使用。

本院查明

经本院审查，对原、被告所提交的证据综合认证如下：

本院认为

（一）原告所提交的证据：证据1、2、3、4，被告无异议，本院认为来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。证据5能够证实原告与被告签订房屋租赁合同时，涉租物业未进行整体规划验收的事实，故本院予以采信。证据6因与原、被告在合同中约定的计租面积不符，应以合同约定为准，无法达到原告的证明目的，故本院不予采信。证据7该视频是在何种情况下通过何种方式拍摄，是否经过剪辑，本院无法认证，且原告并无其他证据相互印证，不能达到其证明目的，故本院不予采信。

（二）被告所提交的证据：被告所提交的证据1、16，原告无异议，本院予以采信。证据2和证据18与原告提交的证据2系同一份证据，本院亦予以采信。证据3、4能够证实被告向原告交付出租房屋，原告并进行装修的事实，本院予以采信。证据5－证据14，原告对其关联性提出异议，本院认为，原告的异议不成立，证据5能够证实被告对XXXX广场拥有土地使用权，本院予以采信。证据6－证据14与本案相关联，且来源合法，内容真实，故本院均予以采信。证据15，与本案无关联，本院不予采信。证据16和证据20系同一证据，原告对其真实性无异议，结合双方在庭审中的陈述，能够证实原告在其承租的门面经营的事实，故本院予以采信。证据17，来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。证据19与原告提交的证据3、4系同一证据，故本院予以采信。

根据采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实：

2013年11月25日，原告艾**（承租方乙方）与被告湖**限公司（出租方甲方）签订《XXXX广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），被告将其开发的位于湖南省宁乡县玉潭镇的XXXX广场X栋X楼XXX号商铺租赁给原告经营服装，商铺计租面积为49.18平方米（建筑面积），租赁期限为叁个租约年，自交铺之日开始计算。免租期为自交铺之日起叁个月，第一年度租金在签订合同时交清，以后按年度支付，乙方在每租约年届满前一个月付清下一个租约年的租赁费用。合同约定租金标准为2014年2月26日至2015年2月25日9098元／月，年租金109176元。2015年2月26日至2016年2月25日为9371元／月，年租金112452元。2016年2月26日至2017年2月25日为9840元／月，年租金118080元。

合同第十条“甲方的权利和义务”第5款约定：“甲方保证拥有法定的资格和权利将物业按本合同的约定出租给乙方······本合同签订后，如甲方原因影响租赁行为的合法性，乙方有延期支付租赁费用直至甲方补正和完善所有相关手续。如甲方不能及时补正和完善相关手续，导致本合同无法履行时，则乙方有权按本合同约定解除合同并追究甲方的违约责任。”第七条“保证金”第1款约定：“在本合同签署当日，乙方即向甲方支付相当于第一个租约年一个月租金额玖仟零玖拾捌元整作为乙方在本合同项下的履约保证金，保证金不计利息，在本合同期限内，如乙方未发生违约行为，不需要承担违约责任或赔偿责任，则合同终止后30日内，履约保证金由甲方退还乙方并办理相关手续。”第十二条“违约责任”第1款约定：“本合同签订后，除本合同约定的可解除或终止合同情形外，任何一方不得随意擅自解除或终止合同，否则，违约方须向守约方支付违约金人民币壹万零伍佰元。同时，如乙方违约，则甲方有权没收本合同项下的所有保证金（定金）；如甲方违约，甲方应当无息双倍返还本合同项下的所有保证金。”第4款约定：“乙方延迟缴纳本合同项下租金或其他应付费用的，双方同意按下列方式处理：······（2）逾期超过30日（含本数），甲方有权单方解除合同。乙方应当承当下列责任：A、甲方有权单方解除合同，由此给乙方造成的损失由乙方自负；B、按实际占用物业时间，且按合同约定的标准缴纳租金；C、按当年度应缴租金或其他应付费用总额的30%支付违约金；D、如发生诉讼，则乙方还需承担诉讼费、律师费和甲方实际支付的其他费用·······”

合同签订后，被告于2013年11月25日向原告交付了商铺，原告向被告支付了第一年度租金109176元，并支付了保证金9098元。2013年11月29日，原告向被告申请对商铺进行装修并经被告审批同意，之后原告依约对商铺进行装修完毕。在原告经营此门面的过程中，原告认为被告招商未成功，无人流量，经营服装无法维持，遂将所经营服装项目改成经营化妆品，并一直经营至今。

同时，原告诉称被告曾承诺商场开业后才收取租金，并向本院提交了视频资料，视频主要内容是湖南公共频道就XXXX广场所涉商铺租金纠纷所作报道及对XXXX广场工作人员所做采访，原告认为受访男子在该视频中代表被告湖**限公司承诺了商场整体开业才收取租金。因XXXX广场至今未整体开业，原告以此为由认为被告不应收取租金。双方就上述争议多次协商不成，原告遂诉至法院。

另查明：XXXX广场项目由被告湖**限公司开发建设。2011年12月16日，被告湖**限公司取得宁（1）国用（2011）第351号国有土地使用权证。2011年12月20日，宁乡县规划局向被告核发了宁规（城区）建字第2011047号《建设工程规划许可证》副本。2012年4月11日，被告湖**限公司取得宁乡县住房和城乡建设局核发的编号为430111201204110201的《建筑工程施工许可证》。2013年10月21日，宁乡县公安消防大队出具宁公消验（2013）第0027号建设工程消防验收意见书，综合评定XXXX广场2#-4#栋、6#栋工程消防验收合格。2013年11月4日，XXXX广场2#栋经勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格。2015年11月6日，被告取得宁乡县规划局核发的建规［建］字第2011047号《建设工程规划许可证》正本。

在本案的审理过程中，被告湖**限公司表示只要求原告艾**支付房屋租金至合同实际解除之日。对于合同解除日之后的房屋租金，其表示另行主张。同时表示已选择要求原告支付违约金，因保证金即为定金，保证金由法院依法处理。

本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：1、XXXX广场项目在签订合同时，未经规划验收，是否违反《商铺租赁合同》第十条第5款的约定；2、原告提供的视频资料中被告工作人员所述内容是否构成对《商铺租赁合同》租金条款的变更；3、合同是否可以解除及哪一方构成违约并应如何承担违约金；4、保证金如何处理。

1、原告认为XXXX广场项目在签订合同时，未经规划验收而投入使用违反合同约定的“租赁行为的合法性”，其主要根据是《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照**务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”从调整对象和立法目的来看，上述法律规定主要针对城乡规划、空间布局及建筑活动、建筑市场秩序进行行政监督与管理的管理性规定，违反该规定的法律责任主要是行政处罚，民事活动的合法性并不当然受到影响。从规定的内容看，条文规定的“竣工验收”与原告所称的“规划验收”也属于建筑活动中的不同环节，并不是同一内容，且XXXX广场项目在原、被告签订《商铺租赁合同》之前，已经勘查、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格，可认为是已经符合了上述规定的要求。本案中，被告向原告交付租赁门面，原告对租赁门面进行装修并营业，正常使用了租赁门面，并未因规划验收而受到实际的影响，双方签订房屋租赁合同目的得到实现。至于宁乡县规划局颁发《建设工程规划许可证》正、副本的时间不一，属于行政机关的具体行政行为，不属于本案的审查范围。综上，XXXX广场项目在签订合同时，未经规划验收而出租，不违法双方的合同约定。故原告要求被告退还租金109176元无事实和法律依据，本院不予支持。

2、该视频经过剪辑，从视频反映的内容看，受采访的被告工作人员并未明确承诺“商场整体开业时才收取租金”，且原告并无证据表明受采访的工作人员能代表被告湖**限公司作出真实意思表示，原告仅以此视频资料为据，认为被告作出了“整体开业才收取租金”的意思表示是不充分的，故原告提供的视频资料中被告工作人员所述内容不构成对《商铺租赁合同》租金条款的变更，原、被告双方仍应按照原《商铺租赁合同》的约定缴纳、收取租金。在本案中，被告反诉要求原告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。

3、本案《商铺租赁合同》履行过程中，被告依据《商铺租赁合同》第十二条第4款，认为原告艾**逾期缴纳已经超过30日，故要求解除合同。根据双方合同约定，因原告逾期缴纳第二年度租金已超过30日，被告有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人依据合同约定的解除权主张解除合同的，应当通知对方。被告湖**限公司并未举证证明其在反诉之前已经通知了对方，其直接反诉要求解除合同的，原告收到被告反诉状的时间可视为合同解除通知到达原告之时。经查，原告于2015年10月12日收到反诉状，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》自2015年10月12日起解除。

本案中，原告从2015年2月26日应支付被告到2015年10月12日的租金为70595元（9371×7个月＋9371÷30×12天）。因原告未按合同约定缴纳租金，已构成违约，原告应当向被告支付违约金。本案中被告并无明显违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。基于原、被告双方在合同中约定的违约金过高，本院结合本案的实际情况，酌情予以减少，即以租金70595元为基数、自2015年2月26日起至2015年10月12日止共229天计算支付日万分之五的违约金为宜，即8083元（70595元×0.0005×229天）。

4、根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第十二条第1款，该保证金即为定金。《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中被告已选择适用违约金，对于保证金的处理，明确表示由法院依法处理。基于原、被告《商铺租赁合同》已解除，该保证金可以冲抵原告应付给被告的租金。

被告明确表示合同解除之后房屋租金费用另行主张，属于被告对自己权利的处分，本院予以准许。被告反诉要求原告支付律师费，但未提交证据，保全费没有实际发生，本院均不予支持。

综合上述理由，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告艾**的诉讼请求；

二、原告艾**与被告湖**限公司于2013年11月25日签订的《XXXX广场商铺租赁合同》于2015年10月12日解除；

三、原告艾**向被告湖**限公司支付2015年2月26日至2015年10月12日的租金70595元，原告已交的保证金9098元冲抵后，原告艾**还应付61497元；

四、原告艾**向被告湖**限公司支付违约金8083元；

上述（三）（四）给付内容，限原告艾**于本判决生效之日起三日内履行。

五、驳回被告湖南**限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费2920元，由原告艾**负担。本案反诉费1107元，由原告艾**负担800元，由被告湖**限公司负担307元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月三日