杨**与株洲**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨*洪诉被告株**限公司（以下简称千**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法由代理审判员陈**适用简易程序公开进行审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员张**担任审判长，与代理审判员陈**、人民陪审员何**组成合议庭进行审理。原告杨*洪及其委托代理人张**，被告株**限公司的委托代理人瞿新科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**称：原告于2003年12月与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告所开发的株洲市石峰区响石广场女人街商业城3单元3039号房，已全部支付购房款，并向被告交纳了该房办理房屋所有权证和国有土地使用证的所有费用及税款，但被告并未按照约定为原告办理相应的房产转移登记和抵押登记的相关手续，原告多次主张权利，被告以各种理由予以推脱，以致原告房屋的所有权证和国有土地使用证一直未予办理。为维护原告利益，故诉至法院，请求判决：1、请求确认原、被告所签房屋购房合同合法有效；2、房屋所有权归原告所有；3、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告千**司辩称：被告公司在2014年8月进入破产程序，即使买卖合同是有效的，但仍是没有履行完毕的合同，根据破产法18条规定，这类合同在法律上视为已经解除。

原告杨**为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：

原告身份证复印件、被告企业注册登记资料，欲证明原、被告的诉讼主体资格；

商品房买卖合同，欲证明原告向被告购买房屋的事实；

房款收据，拟证明原告已支付房款的事实；

代办证费用收据，拟证明原告已经支付办证费用的事实；

委托经营协议，拟证明被告委托原告代为经营事实；

银行存款历史交易明细清单复印件一份，拟证明原告还款记录；

银行还款证明复印件一份，拟证明原告已还清贷款；

被**公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：

8、（2014）株**破字第3-1号民事裁定书复印件一份，拟证明被告公司已于2014年8月进入破产程序。

经庭审质证，当事人对以上证据的质证意见及本院认证意见如下：

对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，被告均无异议，本院予以采信。

对于被告提交的证据8，原告无异议，本院予以采信。

根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：

原告于2003年12月与被**公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于株洲市响石广场女人街商业城三层3039号房，房款现已全部支付完毕。2007年，原告将该房屋委托株洲千**理有限公司经营。现该房屋由于被告的原因，至今未办理房产证和土地使用权证。原告遂诉至法院，请求判如所请。

本院查明

另查明：2014年8月4日，本院作出了（2014）株**破字第3-1号民事裁定书，裁定受理了被申请人为被告的破产清算申请，并于同年9月23日指定湖南**事务所担任被告破产管理人。

本院认为

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原被告所签商品房买卖合同是否合法有效、本案合同是否视为已解除、原告能否取得房屋所有权。

一、关于本案合同是否有效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告双方就诉争的房屋签订了商品房买卖合同，虽至今未办理房产证及土地使用权证，但不影响合同效力，故原、被告于2003年12月签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故本院对原告诉请确认原、被告2003年12月签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持。

二、关于本案合同是否视为已解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。”第二十条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”由此可见，原、被告均未履行完毕商品房买卖合同是破产管理人行使决定解除或继续履行合同权的前提条件，相关的民事诉讼在管理人接管债务人的财产后继续进行。本案原、被告在其双方的商品房买卖合同关系中，原告已在本院受理被告破产申请前履行完毕其作为购房者的出资义务，且被告已将该房屋交付给原告使用、支配。因此，本案中被告的破产管理人提出的本案合同视为已解除的诉讼主张不符合法律规定，被告理应按照双方合同约定继续履行协助办理房地产权属证书的义务。

三、关于原告能否取得本案诉争房屋的所有权。本院认为，不动产所有权即所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，是所有权人对特定的物享有直接支配和排他的权利。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产物权登记虽是不动产物权的法定公示手段，但在不动产物权登记这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。现根据已查明的事实，本案争议房产虽登记在被告名下，但原、被告双方签订了以实现房屋所有权交付与转移为目的的《商品房买卖合同》，被告将其所有的该房屋交付给原告，原告支付了本案争议房产的购房款，即原告已实际占有、使用诉争房屋，并收取该房屋产生的收益；同时，亦无原、被告以外的第三人主张诉争房屋的所有权。现由于被告的责任，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，为了维护不动产物权交易的诚实信用和安全，原告应享有争议房产的所有权。故本院对原告要求确认本案争议房产归其所有的诉讼请求应予以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨**与被告株**限公司于2003年12月签订的《商品房买卖合同》合法有效；

二、位于株洲市石峰区响石广场女人街商业城三层3039房屋归原告杨**所有。

案件受理费300元，由被告株**限公司承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲**民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲**民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农**荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。

裁判日期

二〇一六年二月十九日