周**与长沙凯**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周**诉被告长沙凯**有限公司（以下简称凯风公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年8月12日受理后，依法适用简易程序由审判员舒**于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗*、被**公司的委托代理人叶*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**诉称：原、被告于2011年1月19日签订《长沙市商品房买卖合同》，原告依约于2011年1月19日向被告支付了全部相关税费（契税、维修基金、产权登记费、预告登记费、国土证登记费、公证费、产权代办费）30890元，并于2011年2月1日向被告支付了全部房款。合同约定的房屋面积为130.12平方米，单价5647.26元／平方米，但根据长沙市房产档案馆出具的关于天心区房屋产权情况信息表明该商品房的产权面积为128.98平方米，因此被告应按约退还原告购房款6438元（1.14×5647.26）。依照合同约定，被告应于商品房交付后365日内（即2013年2月28日前），完成该栋商品房的初始登记（栋证）；初始登记后365日内（即2014年2月28日前）办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后180日内（即2014年8月27日前）办好土地使用权证，如果因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理好上述权属登记手续，原、被告同意不解除合同，自购房合同约定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按20元／日向原告支付违约金。被告于2015年4月9日才完成栋证登记，逾期896天，依约应支付违约金17920元；至原告起诉之日，被告仍未向原告交付房屋所有权证，逾期530天，应依约支付违约金10600元；至原告起诉之日，被告仍未向原告交付土地使用权证，逾期351天，依约应向原告支付违约金7020元。综上，被告的行为严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任。诉请法院依法判令：1、确认原告对位于长沙市天心区友谊路43号凯*公寓1栋1610室（权证号码：715109647）的房产拥有合法所有权；2、被告履行《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为201194261610）约定的义务，为原告办理房屋所有权证、土地使用权证，并向原告交付；3、被告向原告返还房屋面积误差款6438元；4、被告向原告支付未及时办理商品房初始登记（栋证）的违约金17920元；5、被告向原告支付未及时办理房屋所有权证的违约金10600元（暂计至2015年8月12日，实际应当计算至被告实际向原告交付房屋所有权证之日止）；6、被告向原告支付未及时办理土地使用权证的违约金7020元（暂计至2015年8月12日，实际应当计算至被告实际向原告交付土地使用权证之日止）；7、被告承担本案的全部诉讼费、保全费、律师费、执行费、实际执行费、评估费、拍卖费及其他原告为实现债权所支出的合理费用。

在庭审中，原告周**自愿撤回其第1项诉讼请求。

被告辩称

被告凯**司辩称：一、驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由原告承担。1、被告已按合同约定交付原告购买的天心区室（权证号码715109647），原告对该房屋原本就拥有合法所有权，无人侵损；2、被告一直在履行《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为201194261610）约定的义务为原告办理房屋所有权证、土地使用权证，并已通知原告领取房屋所有权证；3、被告已告知原告房屋面积误差并通知领取房屋面积误差应退款项；4、依据被告与原告双方所签的合同编号为201194261610《长沙市商品房买卖合同》第十九条之规定，如果是因被告的责任致使原告未能在约定期限内办理房产证及国土证等手续，则由被告按20元／日向原告支付违约金。合同第十条规定，因政府或者相关行政主管机构造成的被告不能控制的原因，被告有权顺延交房和办理相关权属证书申请日期。被告提交的第2、3、4、5号证据都能证明，被告一直在积极的履行合同义务，但因改制企业的限制因素及相关政策的变更，使项目建设期间的相关权证无法按照正常程序进行办理，导致延误，因此本案纠纷造成的原因并非被告过错因此不能算被告违约，即上述权证未能按时办理的责任不在被告，因此被告不应当向原告支付违约金；5、被告因政府政策变化和相关行政机关对与改制企业变形建设的特殊要求延误了相关产权证的办理时间；6、综上所述，被告并不构成合同违约，而是因政府原因延迟交付原告所述的相关权证，请求贵院对公司承担债式兼并湖**器总厂的事实情况及该土地建设开发情况进行调查及审查，依法驳回原告的全部诉讼请求，并判令由原告自行承担本案全部诉讼费用、保全费、律师费、执行费、实际执行费、评估费、拍卖费及其他原告为实现债权所支出的合理费用。

本院查明

经审理查明：原、被告双方于2011年1月19日签订《长沙市商品房买卖合同》一份（合同编号：20119421610），约定周晓*以734821元的价格购买凯**司开发的凯姆国际公寓项目中的房，单价为每平方米5647.26元，建筑面积130.12平方米；付款方式为一次性付款；因凯**司原因，造成该商品房不能按约办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由凯**司承担全部责任；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，则以产权登记面积为准，按合同约定单价据实结算房价，多退少补，且不对商品房建筑面积构成部分的套内建筑面积及分摊面积单项误差进行处理；凯**司应当于2012年3月1日前交付房屋；凯**司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥周晓*的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，如因凯**司的责任，致使周晓*未能在约定期限内办理上述登记或手续，周晓*不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，凯**司按20元／日向周晓*支付违约金；等等。上述合同签订后，周晓*按约向凯**司支付了购房款及相关税费。凯**司亦按约于2012年3月1日将房屋交付给周晓*。后凯**司于2015年4月9日办理了涉案房屋的初始登记（栋证），该房的房屋所有权证登记时间为2015年5月22日，发证时间为2015年6月10日，土地使用权证手续尚未能办妥，周晓*多次催促未果，遂酿成纠纷。

上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、凯姆公寓签约确认单、购房款的转账凭证、销售不动产统一发票、收款收据、长沙市物业维修基金缴款凭证、契税完税凭证、《房屋产权情况》2份及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。凯**司对周**要求退还房屋面积误差款6438元不持异议，本院对周**的该诉讼请求予以支持。周**按约履行了支付购房款及相关税费的合同义务，凯**司未能按约办理好长沙市天心区房屋的相关初始登记属实，其行为已构成违约，应向周**承担相应的违约责任。凯**司于2012年3月1日交付了房屋，其应于交付房屋之日起365日内办理好初始登记，依合同关于未能在该约定期限内办理上述登记或手续，周**不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，凯**司按20元／日向周**支付违约金的约定，故凯**司应自2013年3月2日起按20元／日的标准，向周**支付逾期办理初始登记的违约金至2015年4月9日止，为15360元（20元／天×768天）。合同约定凯**司应在办理初始登记后365日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证，根据已查明的事实，凯**司于2015年4月9日办理了涉案房屋的初始登记，于2015年5月22日办理了房屋所有权证登记，故凯**司系在约定期限内办理了房屋所有权证，并未违约；土地使用权证办理期限截止日应为2015年11月22日，现在尚未办妥亦并不违约。故周**要求凯**司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。房屋所有权证已办妥，凯**司应交予周**。周**要求被告承担本案律师费，无事实和法律依据，本院不予支持；执行费、实际执行费、评估费、拍卖费及其他原告为实现债权所支出的合理费用，均未实际产生，本院不予支持。关于凯**司辩称系政府和相关行政机关的原因导致逾期办理初始登记等，其不构成违约的意见，因凯**司不能提供确实充分的证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告长沙凯**有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内将长沙市天心区友谊路43号凯*公寓1栋1610号房屋所有权证交付给原告周**；

二、限被告长沙凯**有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内返还原告周**房屋面积误差款6438元；

三、限被告长沙凯**有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内偿付原告周**逾期办理上述房屋初始登记的违约金15360元；

四、驳回原告周**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费850元，减半收取425元，财产保全费470元，共计895元，由原告周**承担400元，由被告长沙凯**有限公司承担495元（该款已由原告预交，由被告于本判决发生法律效力之日起3日内给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十一日