原告陈*发诉被告张**、徐*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**（以下简称原告）诉被告张**、徐*房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐**任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人白上群，被告张**到庭参加了诉讼。被告徐*经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告系长沙市雨花区南冲尾小区居民。被告张**与被告徐**夫妻关系，并共同经营长沙市**铺农家饭店。原告有一套自用房出租。被告为餐饮经营需要，于2013年3月17日以被告徐*名义与原告签订一份房屋租赁协议，租期自2013年5月3日起至2016年5月3日止共计三年，并约定了每年的房屋租金，其中2015年5月3日至2016年5月3日的年租金为9万元。在此之后，被告张**与原告房屋相邻同村村民李**在2013年4月22日签订房屋租赁协议，租期为四年。之后，被告将两处房屋合并作为长沙市**铺农家饭店的经营场所。在2015年9月前，被告均能按时向原告支付房屋租金，但是自2015年9月起，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催要均未果。诉讼请求：1、判令原告与被告解除房屋租赁合同，并将租赁房屋腾空；2、判令被告支付至起诉之日拖欠原告的房屋租金共计人民币26000元及水电费；3、判令被告支付起诉之日起至实际腾空之日止的房屋租金及水电费；4、判令被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告张**辩称，1、张**愿意支付原告26000元租金，其余费用不愿意承担。2、对于双方解除合同无异议，愿意将房屋腾空并交付给原告。

被告徐**答辩。

本院查明

经审理查明，被告张**与被告徐**夫妻关系。2013年3月17日，原告（甲方）与被告徐*（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：甲方房屋坐落于长沙市雨花区井塘村南冲尾组。乙方承租该房屋用于开设饭店。租金第一年为人民币柒万元整（2013年5月3日至2014年5月3日）；第二年租金为人民币捌万元整（2014年5月3日至2015年5月3日）；第三年租金为人民币玖万元整（2015年5月3日至2016年5月3日），三年后每年房租为玖万元整，甲方不得以任何理由涨价。乙方按半年一交的支付方式进行交纳房租，下次需提前一个月交纳房租。如乙方不按协议规定时间内交纳下次租金则视为乙方自愿终止合同，乙方须在交款结束日后的一月内搬走，交回房屋使用权。在房屋租赁期内所产生的水费、电费、工商管理费、税费等相关费用由乙方自行承担。协议对其他事项还进行了约定。协议签订后，原告依约向被告徐*交付了租赁房屋，但被告徐*自2015年9月起支付原告租金4000元后未再支付租金。原告遂于2015年12月30日起诉至本院，请求依法裁决。

另查明，1、涉案房屋取得合法报建手续并归原告所有。2、被告徐*租赁涉案房屋与被告张**共同开设了长沙市**铺农家饭店。2015年6月16日，被告张**将长沙市**铺农家饭店50%的份额转让给案外人李**。

本案原告以长沙市**铺农家饭店、张**、徐*为被告向**起诉，本案审理期间，原告申请撤回对被告长沙市**铺农家饭店的起诉，本院已另行裁定准许原告撤回起诉。

以上事实，有房屋租赁协议、私人住宅建设用地规划审批单、长沙市郊区用地许可证、建设工程规划许可证、现场照片、酒店股份转让协议、民事裁定书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告与被告徐*签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告徐*交付了租赁房屋，履行了自己的义务。但被告徐*自2015年9月起支付原告租金4000元后未再支付租金，已构成违约，应向原告承担相应的民事责任。被告张**系被告徐*的丈夫，被告徐*所欠债务发生在双方婚姻关系存续期间，被告张**应与被告徐*共同承担清偿责任。

关于解除房屋租赁合同。根据《房屋租赁协议》约定，被告徐*按半年一交的支付方式进行交纳房租，下次需提前一个月交纳房租。如被告徐*不按协议规定时间内交纳下次租金则视为被告徐*自愿终止合同，被告徐*须在交款结束日后的一月内搬走，交回房屋使用权。被告徐*自2015年9月起支付原告租金4000元后未再支付租金，原告要求解除与被告徐*签订的《房屋租赁协议》并要求被告徐*腾退租赁房屋，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。双方签订的《房屋租赁协议》于原告向本院起诉之日即2015年12月30日解除。

关于租金及房屋占用费。2015年12月30日以前，被告徐*应依约支付原告租金。2015年12月31日以后，被告徐*应参照租金标准支付原告房屋占用费。根据《房屋租赁协议》约定，2015年5月3日至2016年5月3日，租金为90000元／年。被告徐*自2015年9月起仅支付原告租金4000元。因此，被告徐*应支付原告剩余租金26000元（90000元／年÷12月×4－4000元）及参照7500元／月的租金标准支付从2015年12月31日起至被告徐*腾退涉案房屋之日止的房屋占用费。

关于水电费。原告要求被告支付水电费，因原告未提交相关证据予以证明，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最**法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**与被告徐*签订的《房屋租赁协议》于2015年12月30日解除；

二、被告徐*应于本判决生效之日起十日内将位于长沙市雨花区井塘村南冲尾组原告陈**私宅腾空并返还给原告陈**；

三、被告徐*、张**应于本判决生效之日起十日内共同支付原告陈*发房屋租金26000元及房屋占用费（参照7500元／月的租金标准从2015年12月31日起计算至被告徐*腾退涉案房屋之日止）；

四、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案因适用简易程序已减半收取的受理费225元，由被告徐*、张**共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日