余*诉王*、邓**、方**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告余*与被告王*、邓**、方**租赁合同纠纷一案，原告余*于2014年7月8日向本院起诉后，本院于2014年11月27日作出（2014）邻水民初字第3370号民事判决书，宣判后，被告王*、邓**不服该判决，向广安**民法院提出上诉，广安**民法院以案件基本事实不清为由于2015年3月30日作出（2015）广法民终字第63号民事裁定书，裁定撤消本院（2014）邻水民初字第3370号民事判决，发回本院重审。本院于2015年4月14日立案受理后，另行组成合议庭，于2015年8月11日、2016年1月18日两次公开开庭进行了审理。原告余*及其委托代理人林**，被告王*、邓**及其委托代理人陈*，被告方**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告余**称，2009年11月16日，原告的姨妈方**以自己的名义代原告将位于邻水县鼎屏镇古邻大道9号1层4号门面租给了被告王*，并签订了《铺面租赁合同》，租赁期限为2009年11月16日至2014年11月16日，租金每年3万元。该租赁合同原告予以了追认。2011年1月，被告方**打牌输了钱，欠下了高利贷，为了偿还高利贷，方**背着原告与王*、邓**协商将租金6万元一并支付给方**，条件是少支付1万元租金，后被告王*、邓**提出续签五年的租赁合同，否则不同意将两年租金一并支付。方**为了偿还赌债，违心的背着原告和冒充余*的雷*与王*、邓**签订了《商业门面房租赁合同》，租期自2014年11月17日起至2019年11月16日止，前三年租金每年3万元，后两年租金由双方另行约定。因原告一直在重庆居住工作，直到2014年5月，原告才知晓此事。方**利用雷*冒充余*与王*、邓**签订的《商业门面房租赁合同》，余*事先没有授权，事后也没有追认，方**的行为系无权处分，方**的行为也未构成表见代理。故原告起诉至本院要求：1、确认三被告签订的《商业门面房租赁合同》对原告不产生法律效力。2、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告王*、邓**辩称，与被告方**之间签订的《商业门面房租赁合同》合法有效，该合同对原告具有法律效力，其合法性应得到人民法院的依法确认。理由为：1、没有确切证据显示2011年的合同是雷*签订的。当年签订合同的女孩的容貌、年龄均和余*相符，且还持有房产证原件，在邓**要求出示身份证时，“余*”就办理了临时身份证，因此，从常理上讲，当年签订合同的就是余*本人；2、即使2011年的合同是方**或余*故意找人代签的，余*也应当承担第二份合同的责任。首先，余*对方**的代理行为一直是认可和默许的，该租赁合同的相关事务自2009年11月开始，一直是方**在办理，因此方**在租赁事务上是有代理权限的，余*在取得该房屋所有权后，一直未向王*、邓**披露自己的身份，也没有看租房合同，而是放心的交由方**打理，说明余*在事实上对方**进行了授权，在2011年续签合同时，余*不仅配合的出具了房产证原件、户口簿原件、还办理了临时身份证，这样的配合行为表明了余*对方**续签合同行为的认可；其次，王*、邓**已经尽到了合理的注意义务，没有过错，作为普通公民，只能从一般眼光看待身份证与本人是否相符，且签订合同的“余*”的身份经过公安机关的确认，应当无误；基于方**与余*的亲缘关系及代理权限，方**带来与真实余*相似的雷*并称其为“余*”时，王*、邓**没有理由怀疑其身份的真实性，且邓**还查看了房产证原件，从一般理解上看，类似房产证等如此重要的法律文件基本不可能交给他人管理；第三、余*是放任和认可方**的代理行为，对于方**从事的对自己有利的行为，余*就予以认可，对自己不利或者需要谋求更高利益时，余*就以方**无代理权毁约，其行为严重损害了交易的安全，也违反了诚实信用原则，且有可能原告与方**故意串通，损害王*、邓**的利益。基于此，应驳回原告的诉讼请求。

被告方**辩称，1、诉争房产系原告之母方志*出资购买，签订买卖合同时，因方志*身体不适，方**代签了合同，在署名时签了方**的姓名，未注明代签。2、2009年11月，方**以自己的名义代余*将诉争房产租赁给被告王*情况属实，签订该合同时向王*提交了《房屋买卖合同》及余*2008年的身份证复印件、户口簿复印件，余*取得该房屋所有权后，方**就将该房屋所有权证原件拿给王*看，并由王*进行了复印，故方**在与王*签订第一次合同时就将房屋所有权证和余*2008年的身份证复印件都交给了王*。3、2011年1月，方**打牌输了钱，欠下高利贷，自己背着余*与王*协商将后两年租金6万元一次性支付，条件是少付1万元，被告同意后，方**就写好了收条，而王*、邓**并未立刻将钱交付，又提出了续签五年租赁合同的条件，否则就不同意将租金一次性支付给方**，因方**急需用钱，便违心的与王*、邓**续签了五年的租赁合同，此事并未告知原告。4、第2份合同中“余*”并不是本案原告余*，而是方**叫雷*冒名顶替余*代签的，临时身份证是王*引诱方**托关系办理的。5、签订合同后，王*将门市转租给了案外人张**，王*是靠转租门市来发不义之财。6、虽然方**收取了后两年的租金5万元，但收取后自己是按照原合同约定按年将6万元交付给了原告。7、《商业门面房租赁合同》权利义务不对等。

本院查明

经审理查明，被告方*蓉系原告余*的姨妈。2009年原告之母方*钧向案外人张**出资购买了位于四川省邻水县鼎屏镇古邻大道9号1层4号的房产，因方*钧身体不适，方*钧便委托被告方*蓉签订了《房屋买卖合同》，但方*蓉在合同上签署了自己的姓名，未注明代签。后原告余*委托方*蓉将诉争房产出租。2009年11月16日，方*蓉向王*出示《房屋买卖合同》，并签订了《铺面租赁合同》（即第1份合同），将诉争房产租赁给王*，约定租赁期限从2009年11月16日至2014年11月16日，每年租金人民币3万元，一次性付清前三年租金，剩余两年租金每年年底给付，承租方在合同期内有权转让，方*蓉、王*签名捺印确认。押金、前三年租金均系方*蓉出具收条收取。2009年12月4日，原告余*取得该房产产权（邻房权证监证字第0822479号）。2011年1月，被告方*蓉因资金周转困难，找到被告王*、邓**，要求将2013年和2014年的租金6万元一次性支付给方*蓉，在知晓产权人系余*的情况下，经三被告商议，达成交换条件：王*、邓**一次性交纳2013年及2014年的租金给方*蓉，租金减少1万元；续签五年该房产的租赁合同；产权人余*带上身份证亲自到场签订合同。其后方*蓉私自办理了原告的临时身份证，并找到与原告年龄相仿的案外人雷*手持该临时身份证冒充本案原告余*，于2011年1月10日与被告王*、邓**签订了《商业门面房租赁合同》（即第2份合同），合同约定：租赁期限5年，自2014年11月17日至2019年11月16日止；前三年每年租金3万元，后两年租金由双方协商约定；如甲方违约，乙方有权要求甲方按每年租金的30倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿乙方的经济损失。甲方方*蓉、“余*”（实为冒名顶替的雷*）签名捺印确认，乙方邓**签名捺印确认，王*名字虽系打印，但王*予以认可。同时，“余*”还在原告身份证复印件、原告的临时身份证复印件上签名，并在原《铺面租赁合同》上补签名。同日，方*蓉、“余*”向王*出具收条，内容载明：“今收到鼎屏镇古邻大道9号1层4号门市王*交来租金人民币伍万元正，即2012年11月16日-2014年11月16日止。注：在合同有效期范围内，若违约，按每年租金30倍赔偿。收款人方*蓉、余*。2011年1月10日。”

另查明，余*对委托方**签订的《铺面租赁合同》予以认可。2013年及2014年租金，虽然方**仅收到5万元，但其按照租赁合同共计交付了6万元给方志钧。

上述事实，有原告身份证复印件、临时身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋买卖合同》、《铺面租赁合同》、《商业门面房租赁合同》、房屋所有权证复印件、收条、雷*的当庭证言、四川求实司法鉴定所川求实鉴（2015）痕鉴字第512号司法鉴定意见书及原、被告部分陈述予以佐证，上列证据经过法庭调查核实，本院予以采信。

本院认为

本院认为，被告王*、邓**与被告方**、案外人雷*于2011年1月10日签订的《商业门面房租赁合同》对原告余*不发生法律效力。本案中原告余*诉称被告方**在没有代理权的情况下，与假冒余*的案外人雷*同被告王*、邓**签订的合同，原告事先不知情，事后也没有追认，被告方**的行为不构成表见代理，实系无权处分；被告王*、邓**辩称，被告方**的行为构成表见代理；被告方**辩称是被告王*、邓**在明知方**没有代理权的情况下胁迫自己签订的《商业门面房租赁合同》，不应该由自己承担责任。

无权代理是指无权代理人以代理人之名义而为民事行为，其构成要件有三：一、须是民事行为，二、须以本人名义，三、须欠缺代理权。其实质是代理人不具备代理权而实施代理行为。本案中，方**受委托对余*所有的位于邻水**邻大道9号1层4号的房屋进行出租，方**的行为符合上述前两个构成要件，即方**以原告余*的名义代为进行民事行为，而第三个条件，王*、邓**对于方**是否具有代理权限并不确定，即在被告王*、邓**已知晓产权人系余*的情况下要求方**通知余*到场签订续签租赁合同，若其认为方**具有代理权限，完全可以基于方**的代理权直接与方**续签合同，而不用通知余*到场；若其认为方**没有代理权，而只需要方**通知余*，让余*在续签合同上签名捺印即可，而不需要方**再在合同上签名捺印，因为一旦余*出面与王*、邓**续签合同，就是余*与王*、邓**直接进行民事行为，方**的代理权限即自动丧失，而不再具有代理权限，其完全不用也不应该再在续签合同上签名捺印。而本案的实际情况确是方**为了提前收到5万元租金，而让假冒余*的雷*在续签的租赁合同上签名、捺印，方**与王*、邓**续签合同的行为系冒名顶替的欺诈行为，不构成无权代理。

表见代理作为广义无权代理的一种，是指对于无权代理人所为的民事行为，善意且无过错的第三人有某种事由确信行为人有代理权，因而该民事行为由被代理人承担有权代理的法律后果。其构成要件有四：一、行为人没有代理权；二、无权代理人与被代理人之间存在特殊关系，客观上存在着使第三人确信无权代理人有代理权的某种事由；三、第三人主观上并不知道无权代理人的代理行为欠缺代理权，而且第三人对于这种不知情没有疏忽或者懈怠等过错；四、无权代理人同第三人之间所实施的民事行为具备民事法律行为的一般生效要件和代理行为的表面特征。本案中，首先，《商业门面房租赁合同》中甲方“余*”的签名并非原告余*本人所签，也不是方**所签，而是案外人雷*所签，而雷*假冒余*冒名顶替的行为只是一种欺诈行为，且雷*是在方**的指使授意下才冒名顶替，雷*与余*之间根本不存在可形成表见代理的特殊关系，所以王*、邓**没有充足的理由相信雷*有代理权，故雷*假冒余*代为签名的行为不符合表见代理的行为特征。其次，王*、邓**在签订《商业门面房租赁合同》前已经知晓产权人系余*，并告知方**必须余*本人到场签订合同。然王*、邓**在签订该合同时，仅凭雷*手持余*的临时身份证，就认为年龄相仿的雷*即是余*，便与其签订了《商业门面房租赁合同》，本身亦具有过错。综上，王*、邓**辩称方**的代理行为为表见代理的意见，因余*的签名是表见代理关系范围之外的人冒名顶替行为，不符合表见代理的构成要件而不能成立。故该租赁合同因方**、假冒余*的雷*而与王*、邓**签订的《商业门面房租赁合同》系欺诈行为而未得到余*的追认应类推适用无权代理规则。依照我国《合同法》第四十八条第一款规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《商业门面房租赁合同》至今为止未得到余*的追认，故2011年1月10日方**、雷*（假冒余*之人）与被告王*、邓**签订的《商业门面房租赁合同》对余*不发生效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

2011年1月10被告方**、案外人雷*与被告王*、邓**签订的《商业门面房租赁合同》对原告余*不发生效力。

案件受理费100元，由被告方**负担。

如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院或四川省**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十八日