黄**与张**、危小黑房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

上诉人张**与被上诉人黄**、原审被告危**房屋买卖合同纠纷一案，湖南省**人民法院作出(2015)开民一初字第01891号民事判决。张**不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，张**与危**系相识多年的熟人，黄**和危**也相识很久。2010年至2013年间，危**陆续欠黄**共计60万元，2011年，危**欠张**40万元。危**名下有位于长沙市开福区展览路001号007栋1604房屋一套，因偿还不了上述两人的欠款，故危**同意将该房以150万元的价格出售给黄**，但因该房被张**作为抵押物，向银行借款办理了抵押手续，故暂不能办理过户手续。于是黄**（乙方）与危**（甲方）、张**（丙方）签订了一份合同书，内容为：甲方决定将其名下位于湖南省长沙市开福区展览路001号（新011号）007栋1604室，长房权证（开福）字第××，土地证号：国用（2006）第036672号，房屋以及土地使用权卖给乙方。现因甲方欠丙方人民币四十万元，且该房产已为丙方在银行的贷款提供抵押，暂时不能办理过户手续。为保障各方利益，经甲、乙、丙三方友好协商，特达成以下协议：一、甲方名下该房屋的总面积为158平方米，房屋总价款为人民币150万元。本合同签订时，乙方对黄**的借款60万元视为已经支付的房屋定金。因该房已经为丙方在银行贷款提供抵押担保，担保期限至2014年12月3日，导致甲、乙双方的房屋买卖合同成立后，暂时无法办理过户手续。二、甲方欠丙方共计40万元。在2014年12月3日，抵押到期后，丙方应在2014年12月15日前在甲、乙双方都在场时将房产证交付给乙方，甲方应积极配合乙方前往房屋管理部门办理过户手续。与此同时，乙方在拿到房产证后，应代表甲方还清甲方所欠丙方的债务40万元，乙方付出的该笔资金将转为购房款。如果在2014年12月15日前，丙方未能将房产证交付给乙方，导致甲、乙双方无法办理过户手续，丙方应为甲、乙双方之间的房屋买卖合同无法履行承担连带责任。三、房屋办理过户手续后，乙方应将未结清房款支付给甲方。

合同签订后，张**未消除该房的抵押状态，导致该房无法办理房屋过户手续。2014年12月26日，黄**（甲方）与危**（乙方）、张**（丙方）再次签订了一份《合同书》，内容为：甲、乙、丙三方于2014年2月20日签订合同，乙方决定将位于湖南省长沙市开福区展览路001号（新011号）007栋1604室，长房权证（开福）字第××，土地证号：国用（2006）第036672号，房屋以及土地使用权卖给甲方，甲方支付房屋买卖定金共计人民币60万元整，约定，2014年12月15日前办理产权变更手续，因该房屋被丙方抵押至银行，因此丙方为该房屋买卖合同的履行承担连带责任。现已2014年12月23日，乙、丙双方不仅不能按时办理房屋变更手续，还将房屋抵押续期，严重损害了甲方利益，为解决矛盾，维护各方权利，挽回甲方损失，甲、乙、丙三方经友好协商，达成以下协议：1、乙、丙双方可直接返还房屋买卖定金60万元给甲方，乙、丙双方对该笔定金的返还承担连带责任。2、乙、丙双方如不能直接返还房屋买卖定金，则本合同签订后，乙、丙双方于2015年1月12日前返还5万元作为本合同签订的诚意金。同时乙、丙双方从2015年3月15日起，分3个月返还未返还给甲方的所有房屋定金共计55万元，其中2015年3月15日之前返还20万元，2015年4月15日返还20万元，2015年5月15日返还15万元。乙、丙双方对该笔定金的返还承担连带责任。3、乙、丙双方如不能按时返还定金，则乙、丙双方须即刻将房子办理过户手续，过户给甲方。且之前返还的房屋定金将作为乙、丙双方不能依约履行合同的违约金不予退还。4、本协议为之前三方协议的补充协议，三方于2014年2月20日签订的协议仍然有效，即如乙、丙双方既不能依约返还房屋定金，亦不能在不能依约返还定金后即刻办理过户手续，则乙、丙双方将双倍返还房屋买卖定金给甲方。

合同签订后，张**返还了黄**5万元，剩余的款项未返还，黄**遂诉至法院。

一审法院认为

原审法院认为，一、2014年2月20日，本案三方当事人签订的《合同书》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据该份合同的表述，对关键性事实进行法律上的认定如下：1、黄**、危**系房屋买卖合同的主体，分别为购房者和出售者。2、60万元的定金系黄**对危**的债权转化而来，但该款项已经实际支付，危**亦予以承认。将60万元债权转化为购房定金系三方当事人的约定，不违反法律规定，予以认可，但因《中华人民共和国担保法》第九十一条规定了定金的数额不得超过主合同标的额的20%，故该60万元中的30万（150万元×20%）元为定金，剩余的30万元应为购房款。3、张**在第一份合同中的义务为于2014年12月15日前消除该房的抵押状态，以协助黄**、危**完成房屋过户手续。

二、因张**未履行其在第一份《合同书》的义务，导致了黄**、危**的房屋买卖合同无法完全履行。故三方于2014年12月26日签订了第二份《合同书》。该份《合同书》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据该份合同的表述，对关键性事实进行法律上的认定如下：1、本合同的目的是因危**和张**将诉争房屋抵押续期导致黄**购房目的无法实现，对由此产生的损失进行补救，也意味着黄**与危**于2014年2月20日签订的房屋买卖合同已经解除，本合同规定了危**和张**的四种义务（合同第1、2、3、4条可体现），上述四种义务是依次产生的，当其不履行前一种义务时，则产生了后一种义务。2、因导致合同目的无法实现的原因在于危**和张**继续将房屋抵押给银行的违约行为，故对黄**要求双倍返还定金的请求，应予支持，但因符合法律规定的定金为30万元，故危**和张**实际应双倍返还定金60万元，剩余的30万元应视为购房款，由危**和张**返还；3、从《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”可知，违约金条款和定金条款只能择一适用。该合同中第3条系对危**和张**因不能履行办理过户手续所约定的违约金条款，现黄**选择适用双倍返还定金的条款，则不能同时要求危**、张**承担违约金，张**已支付给黄**的5万元应予扣除。故危**和张**只需再返还定金55万元。双倍返还定金系危**和张**对其违约行为所造成损失的责任承担方式，故黄**要求支付定金及购房款的利息无法律依据，不予支持。

原审法院据此依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定判决：（一）危小*、张**在本判决生效之日起10日内向黄**双倍返还房屋买卖合同的定金55万元；（二）危小*、张**在本判决生效之日起10日内连带向黄**支付购房款30万元；（三）驳回黄**的其他诉讼请求。本案受理费12800元，因适用简易程序减半收取6400元，由张**、危小*共同承担。

上诉人诉称

张**不服，上诉称：1、定金的支付是以黄**与危小黑之间的债权转换实现的，而上诉人并不知情，且原审也未查明债权是否真实存在以及真正的债权人，属认定事实错误。2、原判认定事实错误导致适用法律错误，即使合同履行，也应是危小黑承担责任，而由上诉人承担连带责任。

被上诉人辩称

黄**辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。

本院认为

本院认为，根据各方当事人于2014年2月20日签订的《合同书》约定，张**如未在2014年12月15日前将房产证交付给黄**，导致无法办理过户手续，则应对房屋买卖合同不能履行承担连带责任。而该份合同书亦约定危小*将涉案房以150万元出售给黄**，黄**在签订合同时已支付定金60万元。各方当事人在该合同书上签名表明其均对此予以认可。上诉人张**提出该定金系债权转换而来，原判未查清债权从而导致认定事实不清。本院认为，各方当事人均认可黄**已交定金60万元，至于定金60万元的支付方式并不影响该房屋买卖合同的成立。各方均应按合同约定履行。基于张**和危小*未依合同约定解除抵押并办理过户手续，各方当事人又于2014年12月26日签订了《合同书》约定：如张**和危小*既不能依约返还房屋定金，亦不能办理过户手续时应双倍返还定金。现危小*和张**违反了合同约定，原判判令其依约双倍返还定金并无不当。综上，上诉人张**的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费12800元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日