郑**、杨*、郑**与株洲市**责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郑**、杨*、郑**诉被告株洲市**责任公司（以下简称横田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成由审判员姜*担任审判长，人民陪审员沈**、王**参加的合议庭，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告郑**、杨*、郑**的委托代理人言**、杨柳，被告株洲市**责任公司的委托代理人阳扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郑**、杨*、郑伊汝诉称，2012年1月3日，三原告与被告签订《湘汇皮具城房产买卖合同》。合同约定三原告以324847元的价格购买被告位于株洲市芦淞区星通路1号湘汇皮具城富一楼A-72号商铺。签订合同的同时，三原告与被告达成委托经营协议，约定三原告将上述商铺委托给被告继续统一经营，被告向原告支付租金，委托经营期限为三年，时间从2012年5月1日至2015年5月1日，委托经营期限内租金为每年22739元。合同签订后，三原告向被告全额支付了购铺款。之后被告仅向三原告支付了21个月的租金。2014年9月，因被告无法办理房产、土地两证，三原告与被告经过协商，自愿达成退铺协议。随后被告分三次向三原告退还150000元购铺款。剩余款项被告一直未退，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、被告立即向三原告返还剩余购铺款174847元，利息暂计算至起诉之日为13213.82元，实际计算至本息还清之日止（利息以174847元为本金，自2014年9月2日起按中**银行同期贷款利率计算）；二、被告立即向三原告支付返租租金13265元，利息暂计算至起诉之日为1002.48元，实际计算至本息还清之日止（利息以13265元为本金，自2014年9月2日起按中**银行同期贷款利率计算）；三、被告承担本案诉讼费用。

原告郑**、杨*、郑**为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：

1、三原告身份证复印件，拟证明三原告的主体资格；

2、常住人口登记卡，拟证明郑**与郑**系父女关系，郑**为郑**的法定代理人；

3、被告工商登记信息，拟证明被告主体资格；

4、湘汇皮具城房产买卖合同，拟证明（1）三原告购买了被告位于株洲芦淞区星通路1号湘汇皮具城负一楼A-72号商铺；（2）证明原、被告双方在合同中约定返租租金为每年22739元；

5、湘汇皮具城合同签约审批单，拟证明原、被告双方约定返租时间为三年，返租租金为每年22739元，租金按季度支付；

6、收据，拟证明三原告支付了购铺款；

7、郑**银行流水信息，拟证明（1）原、被告之间的合同已解除；（2）被告仅于2014年9月2日、9月30日、11月19日向原告退还购铺款共计150000元；

8、郑**上海浦东**路支行银行流水，拟证明原告通过银行转账形式向被告支付了购铺款292108元，加上前期支付的10000元定金和后期的一年返租租金，原告全额支付了购铺款；

9、郑**中国建**支行银行流水，拟证明被告向原告支付了9个月返租租金，原、被告之间的返租协议实际已经开始履行；

10、湘汇皮具城负一楼相关照片，拟证明被告改变商铺用途，已将商铺改成无法独立分割的农贸市场，原、被告之间的《湘汇皮具城房产买卖合同》系因为被告的根本违约而无法继续履行。

被告辩称

被告横**司辩称：一、原告要求被告返还剩余购房款174847元数额不对，原告实际缴款是302108元，被告实际返还150000元，故被告只应返还152108元，原告要求支付利息缺乏事实和法律依据，应予驳回；二、原告要求被告支付返租租金13265元及利息缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告横**司未向本院提交证据。

经庭审质证，被告横**司对三原告提供的证据质证如下：对证据1、2、3无异议；对证据4真实性及证明目的（1）无异议，对证据目的（2）有异议，返租租金是基于原告支付全部购房款之后才予以返还，但原告未全额支付，故不应返还；对证据5系复印件对真实性不予认可，该份证据也不能证明原告所要证明的目的；对证据6真实性和证明目的无异议，但是要说明的是，该收据正好证明原告未全额交纳购铺款；对证据7无异议，但要说明的是，公司已退还150000元购铺款给原告，原告要求被告继续支付返租款，违反了公平原则；对证据8、9真实性及证明目的无异议；对证据10真实性有异议，市场改造是在2015年下半年，原被告双方解除合同是在2014年9月，该照片与本案无关。

本院查明

综合全案，并结合当事人的当庭陈述，本院对三原告所提交的证据认证如下：对证据1、2、3，被告无异议，本院予以认定；对证据4，被告对真实性无异议，经审查，签订合同是双方真实意思表示，合同成立并生效，故对该证据，本院予以认定；对证据5，被告对真实性有异议，经审查，该证据与购铺合同、银行流水相吻合，故对该证据，本院予以认定；对证据6、7、8、9，被告对真实性均无异议，经审查，收据与银行流水客观真实，能够证明三原告交纳购铺款及被告退款的事实，对该四份证据，本院予以认定；对证据10，被告对真实性有异议，经本院到现场核实，该照片反映的情况客观存在，且被告已开始退还部分购铺款，双方签订的合同已无法继续履行，对该证据，本院予以认定。

经审理查明，2012年1月3日，三原告购买被告横**司的商铺，双方签订《湘汇皮具城房产买卖合同》，约定：“第一条乙方（原告郑**、杨*、郑**）向甲方（横**司）购买株洲**星通路1号湘汇皮具城富一楼A-72号商铺，建筑面积13.84平方米。第二条乙方购买该房屋，按房屋建筑面积每平方米单价为人民币23471.6元，该房屋的总房价款为人民币324847元。……”此外，合同的附件四中约定“乙方（原告郑**、杨*、郑**）自愿向甲方（横**司）返租，返租时间2012年5月1日起至2015年5月1日。返租金额按总房款324847元的7%计算，即每年返租22739元。返租款第一年一次性在楼款中抵扣，第二年与第三年的返租款，按季度支付。”合同签订后，三原告依约于2012年1月4日向被告横**司转账支付302108元，加上第一年返租款22739元，总计324847元，三原告向被告足额交纳了房款。之后被告横**司于2013年12月12日向原告支付9个月的返租租金17043.5元。2014年9月，三原告与被告经过协商，自愿达成退铺协议。随后被告分别于2014年9月2日、9月30日、11月19日向原告退还购铺款共计150000元。剩余款项一直未退，酿成本案纠纷，诉至本院。

本院认为

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告还应向三原告退还多少购房款，是否应计算利息；二、被告是否应向三原告支付返租租金，支付多少，是否应计算利息。

关于第一个争议焦点，分析如下：三原告与被告经过协商一致，双方自愿解除《湘汇皮具城房产买卖合同》。合同解除后，被告应当将三原告支付的购房款退还给三原告。因在合同中明确约定第一年的返租租金抵扣房款，故可认定原告交纳的购房款为324847元，扣除被告已经退还的购铺款150000元，被告还应向三原告退还购铺款174847元。对原告该项诉请，本院予以支持。对原告主张的利息，因原告的损失客观存在，且原告主张按银行同期贷款利率计算利息未超出法律规定的范围，故对原告要求支付自2014年9月2日至起诉之日止的利息13213.8元的诉请，本院予以支持。

关于第二个争议焦点，分析如下：《湘汇皮具城房产买卖合同》系原告与被告真实意思表示，不违背法律规定，合同成立并生效。根据合同约定，被告应当向原告每年支付返租租金22739元。至合同解除时，被告共应向原告支付28个月的返租租金，现被告已向原告支付了21个月的返租租金，还应支付7个月的返租租金，计13265元。故对原告该项诉请，本院予以支持。对原告主张的返租租金的利息，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最**法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告株洲市**责任公司于本判决生效之日起十日内向原告郑**、杨*、郑**返还剩余购房款174847元，利息13213.8元（暂计算至起诉之日，实际以本金174847元按中**银行同期同类贷款利率计算至本息还清之日止）；

二、被告株洲市**责任公司于本判决生效之日起十日内向原告郑**、杨*、郑**支付返租租金13265元；

三、驳回原告郑**、杨*、郑**其他诉讼请求。

本案案件受理费4335元，由被告株**限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲**民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行**人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株**业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

裁判日期

二〇一六年二月五日