湖南省**限公司与湖南茶**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告湖南省**限公司（以下简称原告）诉被告湖**理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年1月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈**到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年7月15日，原告委托其管理公司即长沙桃**限公司与被告签订编号为20130715物业租赁合同，长沙桃**限公司按约定完全履行了合同的义务，按约定将租赁物正式移交给被告使用。按合同约定，被告应当在2015年3月27日前完成租赁物装修并开业，且必须在2015年3月12日前向长沙桃**限公司缴纳首期租金（2015年3月15日至2015年6月14日租金）2010000元，但被告至今只支付租金100000元。另，被告一再书面承诺，该首期租金分三次向原告支付，即于2015年6月5日前向原告支付510000元，7月5日前支付750000元，8月5日前支付750000元并承诺逾期支付利息。2015年7月1日，原告与被告重新签订物业租赁合同，根据合同的约定，被告至今共欠原告租金3845603元。经原告多次催讨、函告均无果。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法解除原告与被告于2015年7月1日签订的编号为ct2015701物业租赁合同；2、判令被告按合同约定完成清场并退还承租物业（雨花区万家丽南路一段98号桃园综合楼南栋第5层、6层及北栋第19层）；3、判令被告向原告支付到期租金3845603元（2015年3月15日至2015年12月15日，已扣除被告支付租金100000元）及约定迟延交纳租金的违约金（以1910000元为基数，利率为月利率百分之三，从2015年8月6日计算至完全清偿之日止）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金160102元（3202040元×5%）；5、判令被告向原告支付2013年7月15日至2015年3月14日之间租赁物的占有使用费暂定1340000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告未到庭，无书面答辩。

本院查明

经审理查明，涉案租赁物座落于长沙市雨花区洞井镇万家丽南路一段98号（原土地权证号为长国用（2012）第053884号，地号为0105090009-1，使用权面积10891.59㎡，现变更为长国用（2014）第060196号），地上建筑物产权登记座落描述为雨花区万家丽南路一段98号桃园综合楼（双塔楼结构，1-4层为裙楼，上面分两栋，南栋第5-17层，北栋第5-19层），原告系该地使用权人及地上建筑物所有权人。

2013年6月12日，原告向长沙桃**限公司出具《委托书》，载明：“我公司在长沙市万家丽南路一段98#（权证号长国用（2012）第053884号）建酒店壹栋，双塔楼，总面积56358.68㎡，特委托贵公司负责管理，委托权限：有权进行租赁，收取租金。委托期限：2013年6月15日至2031年6月14日。”2013年7月15日，长沙桃**限公司（出租方）和被告（承租方）签订《物业租赁合同》（合同编号：20130715），约定将涉案租赁物业（面积约为56358.68㎡，地面上建筑面积为44379.48㎡）交由被告管理使用，租赁期限为18年，自2013年6月15日起至2031年6月14日止，装修占用期从合同签订之日起至2015年3月27日止免费占用，被告必须在2015年3月27日前装修完毕，按期开业；首期租金2010000元（即2015年3月15日至2015年6月14日租金）需提前交纳，即在装修开业前半个月内付清；被告应在合同签订之日起七日内向原告交纳合同履约保证金5500000元，租赁期内，如被告有违约行为，原告随时可将保证金冲抵被告欠付的租金、违约金、赔偿金等。被告股东及代表人杜**在落款处签名。双方并办理了物业移交手续，均在《租赁物业的移交项目及现有装修及装饰等设备设施清单》内盖章。被告先期向长沙桃**限公司交纳了保证金5500000元，后未按约支付首期租金。

2015年4月22日，被告签收长沙桃**限公司委托湖南**事务所向其发送的《律师函》，其中载明：“按合同约定贵司应在2015年3月27日前完成租赁物业装修并开业，且必须在2015年3月12日前向长沙桃园资产缴纳首期租金（即2015年3月15日至2015年6月14日租金）计人民币二百零一万元。但至今贵司占有使用长沙桃园资产物业已逾21个月，即未按合同的约定向长沙桃园资产缴纳首期租金，也未按约定完成装修并开业。”函件要求被告向长沙桃**限公司付清所欠租金并协商处理相关事宜。2015年5月7日，被告签收长沙桃**限公司向其发送的《关于解除物业租赁合同的通知》，其中载明：“我司依双方合同的约定通知贵司即日解除双方于2013年7月15日签订的物业租赁合同。”

2015年5月18日，被告向原告出具《承诺书》，内容如下：“2013年7月15日，我司与长沙桃**限公司签订物业租赁合同，贵司按约将租赁物业正式移交给我司使用。按合同约定我司应在2015年3月27日前完成租赁物业装修并开业，且在2015年3月12日前向贵司缴纳首期租金（即2015年3月15日至2015年6月14日租金）计人民币二百零一万元。但因种种原因，我司至今既未全部开业也未缴纳首期租金。现我司承诺：1、我司将于2015年8月5日前向贵司缴清首期租金并继续履行双方重新签订的物业租赁合同。2、解除2014年1月25日与湖南旺**限公司签订的租赁合同，同时协助贵司直接与湖南旺**限公司签订物业租赁合同。3、若上述承诺未全部或部分兑现，我司愿意并承认按2015年5月7日收到的贵司《关于解除物业租赁合同的通知》的内容解除双方的物业租赁合同。”后附杜*文手写备注：“拖欠首期租金支付方式：2015年6月5日前支付51万，7月5日前支付75万，8月5日前支付75万，共计201万元。若迟延交付，每迟延壹月按三分月息计算。”

2015年7月1日，长沙桃**限公司（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）、原告（丙方，见证方）签订《物业租赁合同解除协议》，就解除2013年7月15日签订的《物业租赁合同》达成如下协议：1、甲乙双方协商决定解除2013年7月15日双方签订的《物业租赁合同》，但乙方所欠的房屋租金按新的约定时间归还给丙方；2、乙方和丙方另行协商签订房屋租赁合同，并自新合同签订之日起双方按新签订的合同内容条款执行；3、乙方原向甲方交付的该房屋履约保证金5500000元改为4500000元，并将该履约保证金直接交付给丙方。同日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《物业租赁合同》（合同编号：ct20150701），主要约定如下：1、本合同是承继了2013年7月15日，原告委托的资产管理公司长沙桃**限公司与被告签订的合同编号为20130715的物业租赁合同之内容，因原合同的出租方变更为原告，原合同的租赁物业的面积也发生了变化，鉴于此，租赁合同的相关条款也作相应变更；2、租赁物业座落于长沙市雨花区洞井镇万家丽南路一段98号（权证号为长国用（2012）第053884号土地使用权证项下）地块上的南栋5-17楼、北栋19层楼建筑物及裙楼一楼约500平方米、位于整栋大楼临时代阳光大道靠西的两个门面，总面积约为19535.68㎡，地面上建筑面积为16166.48㎡，原告已按原合同向被告移交现状租赁物业；3、租赁期限为18年，自2013年6月15日起至2031年6月14日止，装修占用期从合同签订之日起至2015年3月27日止免费占用，首期租金2010000元（即2015年3月15日至2015年6月14日租金）按原合同应在2015年3月12日前交付完毕，现延迟至2015年8月5日前缴清（具体缴纳时间为6月5日前510000元，7月5日前750000元，8月5日前750000元）；4、租金明细表载明2013年6月15日至2014年6月14日租金为零，2014年6月15日至2015年6月14日租金为2010000元，2015年6月15日至2015年6月30日租金为334583元，2015年7月1日至2016年6月14日租金为3202040元；5、被告在原合同签订时已向原告委托公司交纳合同履约保证金4500000元，原告已收到被告支付的上述合同履约保证金并向被告开具了相应的收款收据，租赁期内，如被告有违约行为，原告随时可将保证金冲抵被告欠付的租金、违约金、赔偿金等；6、被告逾期支付租金超过30天的，自第31日起，原告有权立即解除本合同，被告已交付给原告的未到期部分的租金不予退还，被告另应赔偿由此给原告造成的一切实际经济损失外，还应按本合同当年租金的5%向原告支付违约金。杜**在落款处签名。当日，被告向原告缴纳租金100000元。

之后，因被告未支付约定租金，原告于2015年11月27日诉至本院，请求判如所请。就被告承租物业现状，原告陈述被告直接占有、使用部分为南栋第5层、6层及北栋第19层，其余部分被告已转租他人，无法查明所有转租情况及次承租人信息；就第五项诉讼请求，原告陈述因被告违约造成原告损失，故要求被告支付原约定免租期的占有使用费。案件审理过程中，原告向本院提交书面承诺，承诺如下：不会要求对次承租人的租赁场地进行清空，不会申请法院强制腾空次承租人租赁场地，只要求清空由被告直接占有使用的南栋第5层、6层及北栋第19层，次承租人（必须是真实的、实际的次承租人）可以在本案法院向被告送达开庭传票之前已向被告实际交纳租金的租赁期间继续经营。

上述事实，有《委托书》、《物业租赁合同》（合同编号：20130715）、《物业租赁合同》（合同编号：ct20150701）、《律师函》、《关于解除物业租赁合同的通知》、被告出具的《承诺书》、《物业租赁合同解除协议》、原告出具的《承诺书》、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》（合同编号：ct20150701，以下简称租赁合同）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告交付了涉案物业、被告欠付租金事实明确，有被告签收或签署的《律师函》、《关于解除物业租赁合同的通知》、被告出具的《承诺书》、《物业租赁合同解除协议》相互印证。根据租赁合同约定，租金起算日为2015年3月15日，因被告未提交证据证明其已向原告退还租赁场地，故原告要求被告支付2015年3月15日至2015年12月15日期间的租金，本院予以支持，根据租赁合同约定，其中2015年3月15日至2015年6月14日租金为2010000元，2015年6月15日至2015年6月30日租金为334583元，2015年7月1日至2015年12月15日租金为1536979.20元（3202040元÷350×168），合计为3881562.2元，扣除被告已缴纳租金100000元，被告应向原告支付到期租金为3781562.2元，原告主张超出部分，本院不予支持。被告在租赁合同内承诺首期租金2010000元在2015年8月5日前付清，因被告未按约支付该笔款项，原告要求被告以1910000元（2010000元-100000元）为本金支付延迟付款违约金，本院予以支持，被告股东及合同签订代表人杜**虽在《承诺书》中承诺按月利率3%计算延迟付款违约金，但该标准明显过高，本院酌情调整为月利率2%，因原告同意就被告已交付保证金进行抵扣，为避免损失继续扩大，自2015年8月6日计算至本案判决之日，逾期付款违约金为254666.67元（1910000元×2%×6＋1910000元×2%÷30×20）。

被告逾期支付租金符合租赁合同约定解除条件，且原告已向本院书面承诺不会申请法院强制执行次承租人，故根据合同相对性原则，原告要求解除与被告的租赁合同，并仅返还被告直接占有、使用的雨花区万家丽南路一段98号桃园综合楼南栋第5层、6层及北栋第19层，不违反法律规定，本院予以支持，根据本案案情，本院确定《物业租赁合同》（合同编号：ct20150701）于2015年12月16日解除。被告违约导致租赁合同解除，原告要求被告根据约定支付按当年租金5%计算的违约金，且其主张年租金3202040元标准未超过租赁合同约定2015年年租金，本院予以支持，故被告应向原告支付解除合同违约金160102元（3202040元×5%）。

根据原告陈述，其主张的2013年7月15日至2015年3月14日期限租赁物的占有使用费实为损失赔偿金。租赁合同约定租赁期限长达18年，免租期也相应较长（2013年6月15日至2015年3月14日），现因被告违约导致租赁合同在起算租金不满一年内即解除，原告预期可得利益损失严重，被告虽承担了解除合同的违约责任，但违约金金额较少，不足以弥补原告损失，故原告要求被告支付损失赔偿金，本院予以支持，根据本案案情，本院酌情确认被告向原告支付损失赔偿金500000元（参考年租金3202040元计算两个月），原告主张超出部分，本院不予支持。

被告应向原告支付款项分别为租金3781562.20元、逾期付款违约金254666.67元、解除合同违约金160102元、损失赔偿金500000元，合计4696330.87元，扣除被告所交纳保证金4500000元，被告仍应支付原告196330.87元。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告湖南省**限公司与被告湖**理有限公司签订的《物业租赁合同》（合同编号：ct20150701）于2015年12月16日解除；

二、被告湖**理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告湖南省**限公司租金、逾期付款违约金、解除合同违约金及损失赔偿共计196330.87元（被告湖**理有限公司交纳保证金4500000元已予以抵扣）；

三、被告湖**理有限公司于本判决生效之日起三日内清空并向原告湖南省**限公司返还长沙市雨花区万家丽南路一段98号桃园综合楼南栋第5层、6层及北栋第19层；

四、驳回原告湖南省**限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费38846元，因适用简易程序减半收取19423元，由被告湖**理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日