童**、彭**与李**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**的委托代理人王*、被上诉人童**及被上诉人童**、彭**的共同委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2005年9月，童**、彭**和李**协商将李*平名下位于岳阳市建湘路南苑小区5栋506号房屋（产权证号为岳阳楼区字第××号）出卖给童**。2005年9月13日，童**将170000元购房款交付给李*平，李*平向童**出具了一张收条，并将诉争房屋交付给了童**。随后，童**和妻子即彭**入住诉争房屋至今。2013年，童**电话联系李*平办理诉争房屋过户手续，李*平同意协助，因人在北京，要求童**支付误工费、路费5000元。后李*平专程从北京回来协助办理过户手续。因办理过户手续需要一份书面的购房合同，双方按照房产局的要求重新签订了一份房屋买卖合同，该合同第九条约定：本合同经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。后房产局以原共有人魏**（李*平的前夫）未到场签字为由不同意办理房屋过户手续。此后，因过户的问题产生争执，童**、彭**遂向原审法院提起诉讼。

另查明，李**与魏**于1986年4月25日结婚，2010年11月8日离婚。双方离婚协议第一条是子女抚养；第二条是双方位于北京市朝阳区北五环上元雅苑的一套房产归儿子所有；第三条是双方无共同财产及债务，自离婚之日起，双方的财产及债务由各自享有和承担。2013年9月11日，魏**发表了一份声明，称其从未同意将与李**共有的位于岳阳市建湘路南苑小区5栋506号房屋转让给任何人，此前任何涉及该房产的转让交易均为无效，魏**对该房产依法享有的相关权益由其儿子享有和行使。2014年10月10日，广东省深圳市南山区人民法院受理了魏**诉李**离婚后财产纠纷一案，当日魏**与李**达成协议，作出了（2014）深南法立*初字第455号民事调解书，该民事调解书的内容为魏**与李**双方共有的登记于李**名下位于岳阳市建湘路南苑小区5栋506房（现价为120000元）由魏**与李**各占有50%的产权，涉及该房产的产权变更登记由李**协助魏**办理。由于原审法院已于2013年5月28日对诉争房屋采取了查封措施，诉争房屋目前仍登记在李**名下。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的焦点为童**、彭**与李**之间的房屋买卖合同是否成立，是否有效。童**按照双方口头协议的约定，将全部购房款交付给了李**，履行了口头协议约定的全部义务，李**接受了童**的购房款并将诉争房屋交付给了童**，按照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，本案房屋买卖合同在2005年9月13日已经成立。2013年原、被告补签房屋买卖合同的目的不是为了变更原买卖合同，而是为了过户应房产局的要求完善相关手续，因此该合同无论是否生效均不影响原买卖合同的效力。李**关于诉争房屋口头买卖合同无效，补签的合同未经房地产买卖主管机关审查批准，尚未生效的主张不能成立，对其要求相互返还财产的反诉请求，原审法院不予支持。李**在与魏**婚姻关系存续期间的2005年将本案诉争房屋出卖给童**、彭**，当时诉争房屋登记在李**一人名下，五年之后的2010年李**才与魏**离婚，双方的离婚协议第二条只对双方位于北京市朝阳区北五环上元雅苑的一套房产进行了处分，没有涉及到诉争房屋，且离婚协议第三条还称双方无共同财产及债务。说明要么诉争房屋是李**的个人财产，要么魏**离婚时知道诉争房屋已经出卖给了他人，不再是夫妻共同财产，不需要再进行分割，魏**在童**、彭**，占有使用诉争房屋长达8年的时间里没有提出过异议，也能说明这一点。因此本案诉争房屋的买卖合同是合法有效的。魏**2013年9月11日的声明及李**、魏**在广东省深圳市南山区人民法院达成的调解协议不能对抗本案买卖合同。童**、彭**要求李**配合办理过户手续，理由正当，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、限李**在判决生效后十日内协助办理将其名下位于岳阳市建湘路南苑小区5栋506号房屋（产权证号为岳阳楼区字第××号）过户至童**、彭**名下的相关手续；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，保全费1000元，反诉费1850元，合计6550元，由李**负担。

上诉人诉称

上诉人李**，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清，原审法院认定本案口头合同成立与事实不符。因双方没有过户则认为双方口头合同成立错误。另本案房屋系上诉人与其前夫魏**的夫妻共同财产，且双方通过调解书确认了该事实，原审法院认为该房屋不再是夫妻共同财产不需要分割是错误的，且魏**不同意转让共有房产。2、原审法院适用法律错误，本案房屋买卖合同未生效。3、本案原审法院作出的判决与已生效的民事调解书相冲突。请求二审法院予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人童**、彭**答辩称，1、本案房屋未办理变更登记系上诉人的原因。2、房屋买卖行为其前夫魏**知情。请求维持原判。

二审期间，上诉人向本院提交了《深圳市南山区人民法院执行裁定书》一份，证明上诉人与魏**的调解书已经开始执行，该房屋已被广东省深圳市南山区人民法院予以冻结。

被上诉人发表质证意见认为，该证据与本案没有关联性。

经庭审举证、质证，本院对上诉人提交的证据认证意见为，该份证据系法院文书，对其真实性本院予以认可，但因该调解书是否申请执行并不影响本案的实体判决，故与本案无关，本院不予采信。

被上诉人未向本院提交新的证据。

本院查明

经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，一、关于本案房屋买卖合同是否成立及生效的问题。本案童**与李**就涉案房屋买卖事宜经口头协商后，童**将购房款交付给了李**，并由李**向童**出具了收条，该收条载明：“童**购房款壹拾柒万元已付清。”虽然双方并未签订名为房屋买卖之书面合同，但从该收条内容来看，对于出售房屋的价款、买卖合同的主体、房屋买卖之意思表示等房屋买卖合同要素均已具备。此后，童**搬入该房屋入住至今，李**也履行了房屋交付之义务。按照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故双方的房屋买卖合同已成立。且依法成立的合同自成立时生效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务另结合双方于2013年补签的房屋买卖合同来看，更可佐证双方曾有房屋买卖之行为。至于上诉人认为该房屋买卖合同未办理过户登记手续而未生效，因办理过户变更登记手续系合同履行之义务条款而非合同生效之要件，故对其理由本院不予采纳。另上诉人认为双方所补签的房屋买卖合同并未生效，因本案双方的房屋买卖合同早已成立并生效，该书面房屋买卖合同仅为双方办理过户登记手续所需书面文件，并非双方再次发生房屋买卖行为。故对上诉人的理由同样不予采纳。

二、本案上诉人李**将登记于其个人名下的房产出售给被上诉人，该房屋出售之时上诉人与其前夫魏**尚未离婚，若该房屋系上诉人之个人财产，则显然无需其前夫魏**同意处分该房屋，李**自然应当协助予以办理房屋过户登记手续。若该房屋系夫妻共同财产，因本案上诉人于2005年9月收取了被上诉人的全部购房款后，被上诉人随后实际管理和使用涉案房屋至今，而并无证据表明其前夫魏**对被上诉人占有、使用房屋的事实向被上诉人提出过异议，或者表示其对房屋出售并不知情。另上诉人李**与魏**于2010年11月8日离婚，在双方的离婚协议中书并未提到涉案房产，但是双方对共同共有的另一套房屋却予以了分割，若魏**不知情该房屋已经被出售却对另一套房屋知情并予以分割显然不符合常理。故在此情形下，结合本案相关事实，可以认定魏**在涉案房屋转让时对上诉人的售房行为是知情并予以认可的，而被上诉人也有理由相信上诉人的售房行为是夫妻的共同意思表示。依照《最**法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故本案被上诉人作为善意第三人与上诉人的房屋买卖成立且生效，上诉人应当协助被上诉人办理房屋过户登记手续。现上诉人李**以出售房屋之时魏**不知情未经其同意为由认为房屋买卖合同无效的理由，本院不予采纳。

至于上诉人李**与其前夫魏**于2014年10月10日在广东省深圳市南山区人民法院达成的民事调解书中确认涉案房产由上诉人李**与魏**各占50%的产权的内容，因该调解协议系上诉人李**与魏**双方之间达成的内部协议，该调解书不能产生对抗本案被上诉人的法律效力。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5550元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月九日