（2015）常*一初字第674号常宁市某某物业管理有限公司与王*甲物业服务合同纠纷一审判决书

审理经过

原告常**理有限公司与被告王*甲物业服务合同纠纷一案，于2015年8月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于同年11月13日公开开庭进行了审理。原告常**理有限公司委托代理人舒某某、何某某，被告王*甲委托代理人王*乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告常**理有限公司诉称，原、被告于2012年8月1日形成物业服务合同关系，原告承担管理被告坐落于湘源大厦小区4栋303A房，面积169.15m2的房产的物业管理工作，根据规定，物业管理费应当按1.1元／m2标准缴纳，该费用应当于2015年7月31日之前缴清。缴款期限现已届满，被告不能按期缴纳物业管理费，既侵害了原告的合法权益，导致原告无法正常支付员工工资，也损失了已缴费业主的利益，被告拖欠物业费用已影响原告的正常工作秩序，为了维护原告的合法权益和小区的正常生活秩序，故诉至法院请求判令被告支付2014年8月1日至2015年7月31日物业费2233元，自2015年7月31日至生效判决确定的还清日止，按中**银行同期贷款利率计付利息，被告承担本案的诉讼费用。

原告常**理有限公司为支持其主张，向法庭提交证据如下：

证据1、原告营业执照、组织机构代码、资质证书，拟证实原告具备物业服务主体资格；

证据2、2011、2014、2015常宁市物价局物业收费依据，拟证实原告收费依据，为1.1元每平方米；

证据3、湘源大厦物业管理合同，拟证原告与开发商就前期物业管理达成一致（收费依据）。

被告辩称

被告王*甲辩称，其未按时缴纳物业管理费是因为原告常宁市某某物业管理有限公司未按服务合同的约定履行服务义务，甚至损害业主合法财产。被告与湘源大厦小区的其他业主多次向原告提出意见要求其整改，但都置之不理，小区安全问题突出，高层乱丢杂物，电梯频出故障无人检修，小区安全通道长期被废品、自行车等杂物堵塞，小区内常有闲杂人等随意进出，门卫亦不阻拦，小区卫生脏乱差严重影响业主身心健康，公共设施设备破损无人维修。被告入住小区三年时间，前两年均主动按时交纳物业管理费用，由于近一年物业公司服务质量差且拒不整改，被告希望物业公司能虚心接受意见进行整顿，便会支付相应的物业管理费。原告之前两年都是按照约定收取1元／m2，2012年原告与被告之间签过两年期限的物业服务合同，2014年8月1日到期后，物业公司在无业主委员会的情况下，没有与被告续签合同，双方在没有约定合同价格，也没有政府定价的情况下，收取1.1元／m2，无事实和法律依据，按照双方2012年的合同约定，被告只按1元／m2支付物业管理费，即2014年8月1日至2015年7月31日物业费2029.8元。

被告王*甲为支持其主张，向法庭提交证据如下：

证据1、各类照片组，拟证实卫生差，花池遍地是杂草及安全隐患、电梯损害等，应急灯损坏65%，电梯未保养；

证据2、证人周**的书面证言，拟证实被告答辩状中所列原告物业公司不称职的事实；

本院查明

经审理查明，原告常宁市**有限公司于2012年6月15日与常宁市**有限公司湘源大厦项目部签订了《湘源大厦物业管理合同》，双方就位于常宁市宜阳街道办事处湘源大厦（外滩首府）的前期物业管理服务进行了约定，物业管理费为高层电梯住宅1元／月／平方米，车库1元／月／平方米，商铺按住宅物业费1元／月／平方米，物业管理费用由业主按其拥有物业法定产权建筑面积交纳（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理产权证的，以物业买卖合同中约定建筑面积为准），按上述标准每年一次性收取物业服务费用。该合同期限自2012年6月15日起至2014年6月15日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自行终止。《湘源大厦物业管理合同》在2014年6月15日到期后原告继续在湘源大厦提供物业管理服务。湘源大厦的业主委员大会于2015年9月15日成立，后于2015年10月15日与新的物业公司签订了物业管理合同，原告于9月15日正式退出。被告王*甲家住湘源大厦4栋303A房，住房面积169.15m2，2014年8月1日至2015年7月31日的物业管理费未交纳。

上述事实有原、被告当庭一致陈述，原告营业执照、组织机构代码、资质证书、湘源大厦物业管理合同等证据予以证实，经庭审质证，本院予以采信。

本院认为

本院认为，原告常**理有限公司于2012年6月15日与常宁市**有限公司湘源大厦项目部签订了《湘源大厦物业管理合同》系双方真实意思表示，是合法有效的合同。《湘源大厦物业管理合同》系建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告王*甲作为湘**业主，在原告提供物业服务期间，应当依合同约定支付物业服务费，而原告亦应当按照约定履行维修、养护、管理和维护义务。《湘源大厦物业管理合同》有效期为两年，自2012年6月15日起至2014年6月15日止，合同期限届满前，湘源大**委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同。合同到期后原告某某物业公司继续为湘**业主提供物业管理服务，湘**业主也接受了原告的服务，双方存在事实上的物业服务关系，故原告常**理有限公司诉请被告王*甲支付2014年8月1日至2015年7月31日拖欠的物业费，本院予以支持。原告诉请合同到期后的物业管理费按1.1元／月／平方米计算，其依据是常宁市物价局于2014年2月27日、2015年4月8日作出的物业服务收费审核意见，但该意见只能作为原告收费的参考，对被告不具有拘束力，实际收费应当以双方协商确定的价格为准。原告与湘**业主在合同到期后未形成新的约定，双方以实际行为继续履行前期物业服务合同。在未与湘**业主重新协商确定收费标准的情况下，原告单方将物业服务费由1元／月／平方米提高到1.1元／月／平方米，于法无据，故对原告按1.1元／月／平方米收取物业管理费的诉请，本院不予支持。《湘源大厦物业管理合同》约定，高层电梯住宅物业管理费为1元／月／平方米，被告王*甲住宅面积为169.15m2，，故其拖欠一年的物业服务费应为2029.8元。根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王*甲在本判决发生法律效力之日起十日内支付被告常宁市某某物业管理有限公司物业服务费2029.8元。

二、驳回原告常宁市**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由原告常**理有限公司负担25元，由被告王*甲负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并依照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月四日