张**与余琴月房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人余琴月房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第339号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月28日受理后，依法组成合议庭于2014年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人张**及其委托代理人葛**，被上诉人余琴月及其委托代理人董**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2006年9月1日，余**与张**、葛某某（张**的丈夫，已去世）签订《协议书》约定，葛某某、张**自愿将位于西宁市文化街省公安厅院内＊号楼＊层集资房（建筑面积133平方米）权利让渡给余**，所有款项均由余**以葛某某的名义交纳，房屋建成后，葛某某和张**帮助办理入住手续，并将房屋产权证及土地证办理至余**的名下，产生的费用均由余**承担，无论何人违约，均承担房屋总售价20％的违约金。另注明：2006年9月1日，余**已在建行交纳首期房屋集资款80000元整，省公安厅开的收据是葛某某的名字。2008年1月1日，双方又签订《房屋出售协议书》，约定葛某某将文化街公安厅家属院＊号楼＊层133平方米住宅出售给余**，从2008年1月1日起，水、电、暖、物业各项费用都由余**全部承担，如有欠费一切后果全部由余**负责。2008年1月4日，双方出具证明：根据葛某某、张**与余**的房屋买卖协议书，余**已于2007年6月22日以葛某某的名义交纳省公安厅院内＊号楼＊层东侧住房的第二期房款80000元整，并于2007年12月21日以葛某某的名义交纳省公安厅院内＊号楼＊层东侧住房的第三期房款93080元整，以上余**所交纳的房款共计173080元整。并且余**持有以上两期房款的交纳收据。票号00407535为第二期80000元的收据，00407752为第三期93080元的收据，葛某某和张**认同协议书中的协议和余**所交纳的以上两期房款，双方在此签字、画押证明。2008年1月5日的《证明书》记载：根据葛某某、张**与余**的房屋买卖协议，关于公安厅院内＊号楼＊层东侧住房的所有集资款项，余**均已按照协议交纳完毕。在此之外，双方商定葛某某、张**将此套住房（公安厅院内＊号楼＊层东侧）以每平方米2500元（贰仟伍佰元）整的价格出售给余**，因此余**将另向葛某某、张**支付人民币80000元（捌万元）整的房屋购买款项，并协议在余**交纳完此笔款项（80000元）给葛某某、张**后，双方的此次房屋买卖彻底完结。2008年4月25日，余**依照双方于2008年1月5目的证明书约定，支付了80000元的房屋购买款项，张**、葛某某给余**出具了收条。同日，余**给张**出据了一张内容为“解放市场柜台一个，让张**无偿使用十年”的条子。后余**搬入该房屋居住，开始支付该房屋的物业费、采暖费、电费。2008年7月3日，余**经营的青海**员工以药店检查为由收回了张**使用柜台的钥匙。2011年，张**办理了该房屋的所有权证，证号为宁房权证城中字第05＊＊＊＊号，房屋座落为西宁市城中区文化街＊号＊号楼＊单元＊＊＊＊室，建筑面积为135.63平方米，登记时间为2011年9月13日，房屋所有权人张**。2012年1月1日，张**办理了该房屋的土地使用权证。后余**要求张**将该房屋的房屋所有权证及土地使用权证转移登记到其名下，张**以余**在承诺的柜台使用权上违约等为由予以拒绝，余**遂提起诉讼，要求确认西宁市文化街公安厅＊号楼＊层＊＊＊＊室住房归其所有，张**协助余**将该房屋的房屋所有权证及土地使用证转移登记至余**名下。张**提起反诉，要求确认双方签订的西宁市文化街公安厅院内＊号楼＊层＊＊＊＊室的房屋转让协议书已经解除，余**立即从西宁市文化街公安厅院内＊号楼＊层＊＊＊＊室的房屋搬出，余**从2008年4月25日至2014年5月25日支付房租金219000元，从2008年7月3日至2013年7月3日赔偿解放商场一个柜台的经营损失300000元（5年每月5000元），余**给张**赔偿违约金66000元。另查，余**购买张**位于西宁市城中区文化街＊号＊号楼＊单元＊＊＊＊室房屋为青**安厅的职工集资房，张**的丈夫葛某某于2010年5月31日与青**安厅签订了《集资建房协议书》，葛某某去世后，张**于2011年5月22日又与青**安厅签订了《集资建房协议书》。2006年6月19日，青**安厅下发关于印发《公安厅机关19号、20号高层住宅楼集资建房分配方案》的通知，规定集资建房必须是公安厅在职民警或离退休人员，新房交付使用后，五年内不得交易，房产手续必须办在公安厅民警、职工的名下，继承房产人员可办在自己名下，严禁冒名顶替集资，一旦发现除给予纪律处分外，收回集资房屋。

一审法院认为

原审法院认为，余**与张**及其丈夫葛某某协议买卖的是青海省公安厅的职工集资房屋，青海省公安厅虽发文明确规定了集资房屋的范围和分房条件，严禁冒名顶替，且规定职工集资房屋在交付使用后五年内不得交易，但属于单位内部规定，相关法律法规并不禁止单位内部集资房屋转让交易，故余**与张**及其丈夫葛某某签订的房屋买卖协议不违反法律法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。余**与张**及其丈夫葛某某约定，葛某某、张**将本案所涉房屋以每平方米2500元价格出售给余**，余**依约以葛某某的名义向青海省公安厅交纳了集资房款并向张**及葛某某支付了房屋购买款80000元后，主要义务已经履行完毕，张**及葛某某有义务将已出售给余**的房屋所有权及土地使用权转移登记到余**名下，葛某某去世，张**将该房屋的所有权证及土地使用权证登记在自己名下，张**应当继续履行合同义务。余**要求张**继续履行合同，协助其办理位于西宁市城中区文化街＊号＊号楼＊单元＊＊＊＊室的房屋所有权证及土地使用权证转移登记的诉讼请求成立，予以支持。对于有关转移登记的费用，双方没有约定，应按照相关规定各自承担。张**提出余**的起诉已超过法定诉讼时效的抗辩理由，因青海省公安厅张贴办理房屋所有权证书的通知只是针对该单位具有集资房屋资格的人员，并不针对余**，故张**的该抗辩理由不能成立，不予支持。张**所持余**要求依法确认西宁**公安厅＊号楼＊层＊＊＊＊室住房一套系余**所有，而该房屋与其无关的抗辩理由，因张**及葛某某在青海省公安厅只集资了一套房屋，有关房屋编号在张**办理了房屋所有权证后才予以确定，且余**提交的支付物业费等相关费用的房屋编号也为西宁**公安厅＊号楼＊层＊＊＊＊室，故张**的该抗辩理由不能成立，不予支持。余**要求确认并办理产权变更手续的房屋编号，以查明的事实为准。张**提出的确认双方房屋转让协议已解除，要求余**搬出房屋以及向其支付房屋租金的反诉请求不能成立。张**请求赔偿经营损失及违约金，没有提交有效证据证明余**承诺给其无偿使用的柜台与双方的房屋买卖具有关联性，其反诉请求不能成立。遂判决：一、余**与张**及葛某某签订的一系列关于房屋买卖的协议书及证明书继续履行。二、张**于判决生效后十五日内协助余**将位于西宁市城中区文化街＊号＊号楼＊单元＊＊＊＊室房屋的房屋所有权证及土地使用权证转移登记至余**名下。三、驳回张**的反诉请求。本诉案件受理费10550元，减半收取5275元，反诉案件受理费8120元，由张**承担。

上诉人诉称

张**上诉称，2006年9月，其到天慈药业买卖与余**闲谈时，告诉余**自己在文化街公安厅家属院集资了一套福利房，同时发现天慈药业一楼有闲置的柜台，经双方交谈，达成了房屋买卖及柜台无偿使用的互惠约定，即张**将集资房转让给余**，不收转让费，同时余**将天慈药业的一个柜台让张**无偿使用10年，作为对福利房的差价补偿，正因为双方有这一互惠约定，余**才在2008年4月25日给张**支付80000元房款及接受张**钥匙的同时，给张**写了一张“解放市场柜台一个，让张**无偿使用拾年”的承诺。充分说明集资房转让和柜台无偿使用存在着必然的关联性。余**先行违约，将柜台骗回，经张**多次索要无果，于2013年7月21日向余**发短信，明确告知余**：“你大十字的柜台不给我，那么我文化街公安厅的房子也不给你了。”这一信息确定了柜台无偿使用是集资房转让的附加条件，也明确了不给柜台就不给房子的解除通知，余**在法定期限内没有向人民法院起诉，视为同意解除，一审法院未确认张**解除房屋买卖合同的通知效力，确属适用法律有误。余**的主张超过诉讼时效，青**安厅2011年9月13日在单位家属院公告，余**已经知道房产证办在张**名下，却在长达2年6个月的时间内不行使权力，超过了诉讼时效，丧失胜诉权。请求撤销原判，驳回余**的诉讼请求，支持其反诉请求。

被上诉人辩称

余**辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。另查明，2011年5月22日，青海省公安厅与张**签订《集资建房协议书》，约定青海省公安厅将座落于西宁市城中区文化街＊号＊号＊单元＊层＊＊＊＊室住房出售给张**，建筑面积135.62m2，每平米1900.64元，合计257765元。

本院认为

本院认为，余**与葛某某、张**在自愿协商的基础上签订的《协议书》及《房屋出售协议书》，实为转让房屋集资权利的协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方理应严格履行。协议签订后，余**根据协议约定以葛某某的名义向青海省公安厅交纳了涉案房屋的全部款项，葛某某、张**亦将房屋交付余**居住、使用至今，现葛某某去世，张**已取得了涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，张**应依据协议约定协助余**办理涉案房屋的产权转移登记手续。附条件合同是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。余**与葛某某、张**签订的《协议书》、《房屋出售协议书》及相关的书面证明中均未涉及到柜台使用方面的约定，且2008年1月5日的《证明书》中记载了在余**交纳完房屋购买款80000元给葛某某、张**后，双方房屋买卖彻底完结，印证余**向葛某某、张**出具的内容为“解放市场柜台一个，让张**无偿使用拾年”的便笺系独立于房屋集资权转让协议之外的单独约定，并未作为合同条款列入合同内容当中，加之余**与张**、葛某某于2006年9月1日签订《协议书》时约定转让集资权房屋的建筑面积为133平方米，余**以葛某某的名义向青海省公安厅以每平方米1900.64元交纳完全部房款后，又向张**支付80000元系房屋的集资权转让款，为张**因转让房屋集资权的实际收益，张**关于其未收取转让费的上诉理由与事实不符，不予采纳。张**以双方协议为附条件的合同，余**不提供柜台，房屋亦不转让的上诉理由无事实及法律依据，亦不予支持。因双方没有约定余**不提供柜台，张**不再转让房屋的相关内容，张**关于其向余**发短信告知不提供柜台，房屋亦不给的短信余**收到后合同已解除的辩解理由不能成立，不予采纳。其要求确认双方的房屋转让协议已解除的上诉请求无事实及法律依据，不予支持；要求余**腾退西宁市城中区文化街＊号＊号楼＊单元＊＊＊＊室房屋及支付该房屋租金219000元的诉求亦不予支持。余**向张**出具的承诺函系单务、无偿合同，余**仅向张**无偿提供柜台，张**是否盈亏与余**无关，故张**要求余**赔偿柜台的经营损失300000元于法无据，原审判决予以驳回并无不当，理应维持。余**向葛某某、张**出具的内容为“解放市场柜台一个，让张**无偿使用拾年”的承诺函虽系独立于集资权转让协议之外的单独约定，余**承诺让张**无偿使用柜台十年，但在履行过程中，余**违反承诺，收回了已交付张**使用的柜台，未全面履行承诺的义务，应承担违约责任，鉴于对违约责任双方未作明确约定，应参照余**提交的2009年2月与他人签订《房屋租赁合同》约定的柜台月租金300元，按十年计算，余**应向张**支付违约金36000元，原审判决未支持张**的此项反诉请求不当，本院予以纠正。青海省公安厅在2011年9月13日公告办理房屋产权证是向其内部集资人员的公告行为，不能约束房屋受让人余**，本案的诉讼时效应自2013年7月张**通过短信方式告知余**其不提供柜台，张**不再转让房屋时起算，余**于2014年3月向原审法院起诉，未过法定时效。故张**以青海省公安厅公告办理房产证时间作为余**主张权利的诉讼时效起算时间不妥，其该项上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第339号民事判决第一、二项；

二、撤销西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第339号民事判决第三项，即驳回张**的诉讼请求。

三、余琴月于本判决生效后十五日内赔偿张**违约金36000元。

四、驳回张**的其它反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费18670元，由张**负担17521元，余琴月负担1149元；一审案件受理费13395元，由张**负担12571元，余琴月负担824元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月二十三日