西宁赛**限公司与青海省**宁办事处租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人西宁赛**限公司（以下简称赛**司）与被上诉人**西宁办事处（以下简称柴达**办事处）租赁合同纠纷一案，柴达**办事处于2015年1月8日向青海省**人民法院提起诉讼，请求判令解除与赛**司签订的租赁协议、返还租赁场地并支付拖欠租金10万元。西宁市城中区人民法于2015年7月6日作出（2015）中民一初字第106号民事判决，赛**司不服提起上诉。本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月17日公开开庭审理了本案。赛**司委托代理人张*及柴达**办事处委托代理人罗*、武**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2009年9月23日，柴达**办事处与赛**司经协商签订了《土地租赁协议书》，约定该办事处将西宁市城中区农建巷17号院土地租赁给赛**司，根据17号院实际情况，土地面积2.5亩（其中柴达**办事处占1.67亩，剩余0.83亩为海西州查查香卡农场），土地年租金50000元，出租面积为1.67亩，每年在8月1日前缴纳租金，如不按时缴纳，视为自动放弃，柴达**办事处有权收回土地；赛**司承租后在农建巷17号院建临时建筑，关于地面上建临时建筑的有关审批手续和建筑费用由赛**司自己承担，柴达**办事处提供有关手续；租赁时间为7年，自2009年9月23日至2016年9月22日，该合同对其他事项进行了约定。合同签订后，柴达**办事处将场地交付赛**司，该公司支付了部分租金。庭审中，赛**司认可2013年、2014年租金共计10万元未交付。

另查明，2012年4月18日，海西蒙**农垦事业局向西宁市国土资源局出具《关于海西州查查香卡农场驻宁办事处土地资产现状情况说明》，内容为：兹有我局所属查查香卡农场在西宁市城中区农建巷17号（原门牌号为南大街87号）有一块办公用地，原面积为0.83亩，后因市政府修建南绕城快速路征用部分用地，现有面积0.5亩（2012年1月经西**绘院测量），该办事处自六十年代初成立至今一直为查查香卡农场提供信息及后勤保障服务，与诺木洪农场驻宁办、香**农场驻宁办三家于1991年联合办理了该宗地的国有土地证，自此之后在没有办过。该宗地为查查香卡农场驻宁办固定资产，因该院办证手续全部由诺木洪农场驻宁办负责办理，现协商仍委托诺木洪农场驻宁办办理此院国有土地证及年检工作。

2012年4月19日，海西州**西宁办事处与青海诺**宁办事处签订协议，内容为：为了尽快彻底办好诺木**宁办事处在城中区农建巷17号院（原门牌号为南大街87号）的国有土地使用证，院内两家单位，青海诺**宁办事处与海西州**西宁办事处，经协商商定为了此次办证需要，将查查香卡农场驻西宁办事处在17号院内约0.5亩宗地，划转到诺木**宁办事处名下。此院原面积为4528平方米，后政府征用修路，经2012年1月市测绘院测绘现有面积为1669.98平方米。17号院的国有土地使用证由诺木**宁办事处办理，至于双方院内的面积仍按双方所签协议执行，双方对此协议均无异议。庭审中，该协议中“至于双方院内的面积仍按双方所签协议执行”，柴达**办事处认可该条所指为本协议。

2015年4月10日，青海诺木洪农场出具证明，内容为：青海诺**宁办事处是青**木监狱的下属企业派出机构，青海诺**宁办事处名下位于西宁市农建巷17号土地，均委托青**木监狱驻西宁办事处经营、管理、收益。

2008年8月13日，赛**司与青海省都兰县查查香卡众**任公司（原查查香卡农场）签订《土地租赁合同》，约定根据农建巷17号院实际情况，土地面积2.5亩，（其中青海省柴达木监狱驻宁办占1.67亩，剩余0.83亩为海西州查查香卡农场）；土地年租金7000元，出租面积为0.83亩，年终一次性付清。如不按时缴纳，视为自动放弃，青海省都兰县查查香卡众**任公司有权收回土地；赛**司承租后在农建巷17号院建临时建筑，关于地面上建临时建筑的有关审批手续和建筑费用由赛**司承担，柴达**办事处提供有关手续；租赁时间为8年，自2008年8月13日至2016年8月13日，该合同对其他事项进行了约定。

2015年6月30日，青海省都兰县查查香卡众**任公司出具证明，内容为：我公司位于西宁市农建巷17号，土地0.5亩，已于2012年6月12日，经西宁市国土资源局国土资（2012）367号文件批复，将该土地划拨给青海诺**宁办事处所有，我公司不再享有对该土地0.5亩的所有权。

一审法院认为

原审法院认为，柴达**办事处与赛**司签订的租赁合同系双方真实意思表示表示，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。在该合同履行过程中，赛**司认可未交纳2013年、2014年租金。根据合同的约定，赛**司应在每年8月1日前缴纳租金，不按时缴纳租金，出租方有权收回土地，现赛**司未能按合同约定交纳租金已构成违约，柴达**办事处有权收回租赁场地，故该办事处要求解除与西宁赛**有限公司于2009年9月23日签订的《土地租赁协议书》并返还租赁场地的诉讼请求予以支持。但返还租赁场地的面积，柴达**办事处主张为2.5亩，根据本案查明的事实，双方签订的租赁合同约定的出租面积为1.67亩，另0.83亩（现0.5亩）属都兰县查查香卡众**任公司所有，赛**司虽与都兰县查查香卡众**任公司对0.5亩另签订了租赁合同，但青海省都兰县查查香卡众**任公司出具证明，证实该土地划拨给了柴达**办事处所有，其公司不再享有对该土地的所有权，故柴达**办事处对该土地享有使用权，因此柴达**办事处要求返还租赁场地的诉讼请求予以支持。在庭审中赛**司虽抗辩主张其履行了合同约定的义务，主动缴纳租金时，柴达**办事处人为制造障碍，致赛**司无法缴纳租金，但其提交的证据不足，故不予采信。故对柴达**办事处主张赛**司支付欠付租金10万元诉讼请求，该公司对此无异议，予以支持。本案在审理过程中，对解除租赁合同后赛**司是否主张赔偿损失等进行释明，该公司表示如果合同解除赔偿事宜将与柴达**办事处自行协商。遂判决一、柴达**办事处与赛**司2009年9月23日签订的《土地租赁协议书》予以解除；二、赛**司于判决生效之日十日内将租赁的位于西宁市农建巷17号的土地（四至及面积以宁国用（2012）第204号土地使用权证登记为准）腾退给柴达**办事处；三赛**司于判决发生法律效力后十五日内给付柴达**办事处租赁费10万元。

上诉人诉称

赛**司上诉称，原判关于赛**司认可2013、2014年租金100000元未交付认定不清。双方签订合同后，柴达**办事处的交付租赁场地由于长期闲置实际上是垃圾场，赛**司投入150余万元用于垃圾清运、平整场地、搭建临时建筑、办理水电手续等并按时缴纳租金。2012年底-2013年初，该办事处负责人多次找到赛**司称，柴**监狱要用该处场地开发盖楼房，让赛**司另寻他处搬离，并答应赔偿240万元。公司四处寻找场地并支付场地租赁定金8万元。后多次给青海省**宁办事处负责人打电话，要求支付赔偿费用以便及时搬离，但答复称搬离事宜先放一放、可以暂缓，鉴于此赛**司在2013年、2014年多次缴纳租金均被该办事处以“先等一等、再等等”为由搪塞、推诿，以致无法缴纳租金。柴达**办事处出租的土地性质属于国有划拨土地，未签订土地使用权出让合同及缴纳土地出让金，亦未办理土地租赁批准登记手续，违反了法律、行政法规强制性规定，土地租赁合同应属无效合同，原判对此认定错误。至本案审理终结前，柴达**办事处未能补充提交土地租赁已经批准登记的证据，双方签订的土地租赁合同应属无效。原判将租赁协议予以解除，判令赛**司腾退土地、支付租赁费，未考虑公司投入150余万元用于垃圾清运等巨额损失，请求二审撤销原判，驳回青海省**宁办事处的诉讼请求。

被上诉人辩称

柴**监狱驻宁办事处答辩称，双方在2009年签订的租赁协议合法有效，且即将履行完毕。都兰县查查香卡众**任公司与赛**司签订的租赁合同涉及的0.5亩土地在2012年已全部划拨给青海诺**宁办事处，都兰县查查香卡众**任公司不再享有对0.5亩土地的使用权，该公司与赛**司签订的租赁合同已经终止，0.5亩土地经营收益都归青海诺**宁办事处行使。赛**司一审时的答辩意见非常明确，称租金不是不交而是柴**监狱驻宁办事处不收，不同意解除租赁合同，而到二审时改变辩解意见又提出合同无效，其真实目的是不腾退租赁场地，国有划拨土地可以转让出租，本案租赁合同合法有效。柴**监狱驻宁办事处多次向赛**司索要租金，但该公司无故拖延拒不给付，根本不存在不收租金的事实。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本案在二审审理时，赛**司除对2013、2014年租金未交纳原因有异议外，对原审判决查明的基本事实均无异议。本院对各方均无异议的事实予以确认。

另查明，赛**司给柴达**办事处交纳2010年、2011年、2012年租金共计15万元，给青海省都兰县查查香卡众**任公司交纳租金5000元。

本院认为

本院认为，关于赛**司2013、2014年租金未交纳原因的问题，该公司认为未交纳是由于柴达**办事处推诿所致，对此赛**司证人朱**、李**出庭作证，而该二人系赛**司职员，与该公司有利害关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，所以赛**司对2013、2014年租金未交纳原因的辩解理由本院不予采纳。而赛**司于2008年8月与青海省都兰县查查香卡众**任公司签订租赁协议，怠于履行合同义务，至今仅交纳租金5000元，已构成违约。关于双方签订的土地租赁协议是否有效的问题，青海诺**宁办事处的2.5亩土地使用权是划拨取得，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以出租，所以涉案的2.5亩土地使用权按以上条款规定可以出租但需土地管理部门批准，柴达**办事处未经批准擅自出租，应由有关机关对其处以行政处罚，此条款应属管理性强制性规定。合同只有在违反效力性强制性规定时才应认定为无效，违反了管理性强制性规定，并不影响合同效力，所以涉案租赁协议未违反效力性强制性规定，应为有效合同。本案双方当事人因合同产生纠纷是由于赛**司从2013年开始再未按约交纳租金导致，按照合同约定不按时交纳租金将由出租方收回土地，柴达**办事处主张解除合同应予支持。赛**司提出合同无效的理由有悖公平原则，违背了无效制度设立的宗旨，该公司主张租赁协议无效的请求，缺乏依据，本院不予支持。赛**司与都兰县查查香卡众**任公司所签租赁合同涉及到的0.5亩土地，已划拨给青海诺**宁办事处，租赁合同的出租人变更为青海诺**宁办事处，并由柴达**办事处事处对该土地经营、管理。赛**司已构成违约，应返还租赁场地，租赁合同应一并解除，原判对此未予处理，应予纠正。关于赛**司主张其投入150万元用于租赁场地平整、搭建临建损失等的问题，一审法院已经释明，该公司称其与柴达**办事处自行协商，原判对此不做处理并无不当。综上，赛**司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持青海省西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第106号民事判决，即青海省**宁办事处与西宁赛**限公司2009年9月23日签订的《土地租赁协议书》予以解除；西宁赛**限公司于判决生效之日十日内将租赁的位于西宁市农建巷17号的场地（场地四至及面积以宁国用（2012）第204号土地使用权证登记为准）腾退给青海省**宁办事处；西宁赛**限公司于判决发生法律效力后十五日内给付青海省**宁办事处租赁费10万元。

二、解除青海省都兰县查查香卡众**任公司与西宁赛**限公司于2008年8月13日签订的土地租赁合同。

本案二审案件受理费2400元，由西宁赛**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十九日